CPNREIT กับดักเพิ่มทุน.!

ใจคอชักไม่ดีแล้วสิ…เมื่อเห็นราคาหน่วยลงทุน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT ของกลุ่มเซ็นทรัล ไหลไม่มีหูรูดแบบนี้ โดยในรอบ 6 เดือน ราคาปรับลดลงไปแล้ว 43.59% รอบ 3 เดือน ปรับลดลง 16.03% และรอบ 1 เดือน ปรับลดลงไป 14.06%

จากเมื่อต้นปีราคาหน่วยเคยอยู่ที่ 19-20 บาท ล่าสุดซื้อขายกันที่ 10-11 บาทเท่านั้น

ตัวเองร่วงไม่พอ…พลอยลากหุ้นแม่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ให้ลงอีกต่างหาก…

ทั้ง ๆ ที่ถูกมองว่าผลประการของ CPNREIT จะเติบโตต่อเนื่องในปี 2566 จาก 1) อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะกลับเข้าสู่ระดับก่อนโควิด ช่วงไตรมาส 2/2566 2) จำนวนผู้มาใช้บริการศูนย์การค้าเฉลี่ยมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และ 3) รายได้ค่าเช่าจากสินทรัพย์ใหม่ที่จะนำเข้ามาเพิ่มในกองรีทช่วงครึ่งปีหลัง

ตอกย้ำด้วยผลงานในไตรมาส 1/2566 ซึ่งโชว์กำไรสุทธิ 634 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 465 ล้านบาท โดยมีรายได้ค่าเช่าและบริการ 1,419 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีรายได้ค่าเช่าและบริการ 1,084 ล้านบาท

แล้วไหงราคาหน่วยลงทุน CPNREIT ถึงได้ลงสวนทางกับผลประกอบการล่ะเนี่ย…?

อ้อ…ที่แท้ชนวนเหตุเกิดจาก 2 ปัจจัยด้วยกัน…ปัจจัยแรก กังวลกรณีการต่อสัญญาเช่าห้างเซ็นทรัลปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้าทาวเวอร์เอและบี ที่จะครบกำหนด 31 ธ.ค. 2567 ซึ่งปัจจุบันยังอยู่ในระหว่างการดำเนินการ…โดยกังวลกันว่าหากไม่มีการต่อสัญญาเช่า จะทำให้มูลค่าของ CPNREIT หายไป…

แต่อย่าลืมว่า CPNREIT เป็นของ CPN นะ…ถ้า CPN ไม่ต่อสัญญาเช่ากับ CPNREIT แล้วจะไปเช่าจากใครล่ะ..? จริงมั้ย

ก็ไม่รู้ว่าทำไมถึงหยิบยกเรื่องนี้ขึ้นมาเป็นประเด็นฉุดราคาหน่วยได้นะ…ไม่เข้าใจจริง ๆ

ส่วนอีกปัจจัยที่กังวลกันคือ การเพิ่มทุนเพื่อนำสินทรัพย์ใหม่เข้ากองรีท ได้แก่ เซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี และเซ็นทรัล อุบลราชธานี ซึ่งมีแผนจะเพิ่มทุนราว 1.7 หมื่นล้านบาท ช่วงไตรมาส 3/2566 นี้

โอเค…ถ้ามีการเพิ่มทุนจริง ระยะสั้นจะมีคนมาแชร์เงินปันผลมากขึ้น เงินปันผลต่อหน่วยก็จะน้อยลง…อันนี้ไม่เถียง

แต่แอสเซทที่เพิ่มขึ้นก็มีโอกาสที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากขึ้นนะ ซึ่งในระยะยาว การที่กองใหญ่ขึ้น มีสินทรัพย์มากขึ้น ในอนาคตอาจกลับมาชดเชยยีลด์ที่ลดลงก็ได้

เข้าทำนอง “สั้นร้าย…แต่ยาวดี” นั่นแหละ…

ส่วนกรณี CPN ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ มีทั้งดีและร้ายปะปนในคราวเดียวกัน เริ่มกันที่เรื่องร้ายก่อนละกัน นั่นคือ 1) ต้องใส่เงินเพิ่มทุนตามด้วยสัดส่วนการถือหุ้น 25.77% หรือราว 4,380 ล้านบาท

และ 2) ทำให้สัดส่วนการถือหน่วยไดลูทลงไป จากจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้น

แต่ก็มีเรื่องราวดี ๆ จากการขายสินทรัพย์ ได้แก่ เซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี และเซ็นทรัล อุบลราชธานี เข้ากองรีท ได้เงินก้อนโตเพื่อนำไปขยายธุรกิจต่อไป…ส่วนเมื่อหักลบกลบหนี้กันแล้ว จะเหลือกำไรเท่าไหร่..? อันนี้ไม่รู้จริง ๆ

เอาเป็นว่า เห็น CPNREIT และ CPN ราคารูดอย่างนี้ ก็อย่าตื่นตูมตกใจจนเกินงามไปล่ะ..?

เดี๋ยวจะติดกับดักเพิ่มทุนโดยไม่รู้ตัว..!!

แล้วจะมาร้องแรกแหกกระเชอทีหลังไม่ได้นะ…เพราะเราเตือนคุณแล้ว..!?

…อิ อิ อิ…