ต่างชาติชะลอซื้ออสังหาฯ รอทิศทางการเมือง

เส้นทางนักลงทุน

ความไม่ชัดเจนทางการเมืองไทยส่งผลกระทบต่อตลาดการขายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ทำให้ต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูทิศทาง

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีอาร์เอ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในประเทศไทย ระบุว่า ตลาดการขายอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 2566 จะทรงตัวไปอีกระยะหนึ่ง และตลาดจะกลับมาปกติในต้นปี 2567

ปัจจุบันต่างชาติเริ่มทยอยกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่ยังไม่มากเท่าในอดีตก่อนเกิดสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด เพราะถึงโควิดจะคลี่คลายลง แต่ผู้ซื้อก็ยังกังวลปัจจัยการเมืองในประเทศไทยที่ยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนกลุ่มยุโรป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสินค้าระดับราคาสูง

หากเปรียบเทียบรายกลุ่มผู้ซื้อ กลุ่มต่างชาติ ชาวจีนจะมีกำลังซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่กลุ่มยุโรปจะมีกำลังซื้อเฉลี่ย 5-6 ล้านบาทต่อยูนิต แต่เมื่อประเทศจีนมีภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจจะมีผลกระทบบ้าง แต่โดยภาพรวมผู้ซื้อชาวจีนยังนิยมซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่

นอกจากนี้ สินค้าที่มีอยู่ในตลาดยังไม่ตรงกับความต้องการของลูกค้าที่ต้องการระดับ 10-15 ล้านบาท แต่ปัจจุบันสินค้าที่มีอยู่จะต่ำกว่าระดับดังกล่าว โดยภาพรวมทั้งตลาดมีสินค้ารอการขายทุกประเภทราว 1.2 ล้านยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 3 ล้านล้านบาท

ขณะที่ ผู้ซื้อในประเทศพบว่ากำลังซื้อเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระดับ 30% กลุ่มนี้หันมาต้องการที่พักอาศัยในเมือง จากเดิมในช่วงโควิดผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะต้องการที่อยู่อาศัยในแถบชานเมือง ต้องการความเป็นส่วนตัว ในรูปบ้านเดี่ยว

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นั้น มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าน่าจะดีต่อเนื่องถึงปีหน้า คาดตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโต 10% ในแง่ของซัพพลายเพิ่ม 60,000 ยูนิต จากปีนี้อยู่ที่ 45,000-50,000 ยูนิต โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ ตลาดแนวราบ โครงการบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนตลาดรีเทลกลุ่มผู้เช่ารายเล็กหายไป หันไปขายผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น ตลาด อาคารสำนักงาน ยังคงได้รับผลกระทบพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยนไปเช่าพื้นที่ลดลง

ภาพที่จะเกิดเพิ่มมากขึ้นคือ การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยกับต่างชาติ โดยเฉพาะญี่ปุ่น ทั้งรายเก่า-รายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และรายกลางที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยกำลังซื้อหลักยังคงเป็นกำลังซื้อจากคนจีน

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส มีมุมมองต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ภายใต้การดูแลจำนวน 15 แห่ง คาดผลการดำเนินงานงวดไตรมาส 2 ปี 2566 จะมีกำไรปกติเพิ่มขึ้นเทียบไตรมาส 1 ที่ผ่านมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ของงานในมือ (Backlog) สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ราว 2 แสนล้านบาท มีกำหนดรับรู้รายได้ 9 เดือนแรกปีนี้ราว 1.1 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้รวมโครงการร่วมลงทุน (JV) ด้วย

Backlog ของกลุ่มแนวราบจะอยู่ที่ประมาณ 5.1 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่รับรู้รายได้ในไตรมาสถัดไป เมื่อบวกกับการรับรู้จากยอดขายในไตรมาส 2 ที่เพิ่งจบลง และยอดโอนการส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่

อย่างไรก็ดี หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คาดกำไรปกติของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะอ่อนตัวลง ตามการโอนที่ลดลงเป็นหลัก ส่วนหนึ่งจากการส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีช่วงเวลาแตกต่างกัน

ทั้งนี้ คาดบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI จะฟื้นตัวสูงจากฐานกำไรต่ำในไตรมาส 1 และมีการส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ 1 โครงการ

บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH แม้กำไรจะดีขึ้นเทียบไตรมาส 1 แต่กำไรยังอยู่ในระดับต่ำ

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP คาดกำไรจะเพิ่มขึ้นเทียบไตรมาส 1 ปี 2566 แต่ทรงตัวเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN คาดกำไรลดลงเทียบไตรมาส 2/2565 และไตรมาส 1 ปี 2566 เนื่องจากการขาดหายไปของการส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่

ขณะที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI, รวมทั้งบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ตลอดจนบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ประเมินว่ากำไรจะเพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบทั้งในส่วนของไตรมาส 1 ปี 2566 และเทียบไตรมาส 2 ปี 2565

โดย ORI ได้อานิสงส์จากการโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมใหม่หลายโครงการ ขณะที่ SIRI, SC และ QH ได้ผลดีจากการรับรู้รายได้ต่อเนื่องของ Backlog แนวราบ รวมถึงการขายโอนบ้านระดับบนที่เพิ่มขึ้นของ SIRI และ SC ส่วนบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN คาดยังมีผลขาดทุน

ถือว่าความไม่ชัดเจนของการเมืองไทยได้ส่งผลกระทบในหลายภาคส่วนอุตสาหกรรม