หุ้นอสังหาฯ วิบากกรรม EIA.!

ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่างจากผู้ป่วยโควิดที่นอนรักษาตัวในห้องไอซียู เมื่อสถานการณ์คลี่คลายก็ถูกคาดหวังว่าจะลืมตาอ้าปากได้ จากกำลังซื้อที่ค่อย ๆ ฟื้นตัวต่อเนื่อง…ทำให้บรรดาค่ายอสังหาฯ พาเหรดกันขยับเป้าหมาย ทั้งยอดขาย (พรีเซล) ยอดโอน รายได้ และการเปิดโครงการใหม่กันจ้าละหวั่น..!?

โอเค…การสร้างยอดขาย ปั๊มยอดโอนให้ได้ตามเป้าหมายที่วาดฝันไว้ก็ว่ากันไป แต่ในแง่การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ดูจะไม่ราบรื่นอย่างที่คิดนะ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการแนวดิ่ง หรือคอนโดมิเนียม..!!

ที่ผ่านมา ด้วยเหตุผลทางธุรกิจ ที่ดินหรือพื้นที่มีจำกัด แถมราคาก็สูงปรี๊ดดดอีกต่างหาก อย่างพื้นที่ที่เป็นทำเลทองใจกลางเมือง เช่น ย่านเพลินจิต สีลม และถนนวิทยุ ราคาที่ดินสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ย่านราชดำริปาไป 900,000 บาทต่อตารางวา ส่วนสาธร อยู่ที่ 800,000 บาทต่อตารางวา และสุขุมวิท อยู่ที่ 750,000 บาทต่อตารางวา เป็นต้น

ครั้นจะพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ หรือสร้างบ้านขาย ก็ดูจะไม่คุ้มค่า บรรดาค่ายอสังหาฯ จึงแก้เกมธุรกิจด้วยการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส หรือคอนโดฯ หรูสูงหลายสิบชั้นแทน ซึ่งแม้จะใช้เวลาสร้างนานไปสักหน่อย แต่ก็คุ้มค่ากับการลงทุนและรอคอย…

แต่หลัง ๆ มานี้ มีข้อกฎหมายที่เข้มงวด ประกอบกับคนในพื้นที่เรียกร้องสิทธิกันมากขึ้น เช่น การบดบังทัศนียภาพ บังลมบังแดด ไปปรับเปลี่ยนวิถีชีวิตของชุมชนบริเวณใกล้เคียง ก็เกิดการฟ้องร้องเป็นคดีความที่เกี่ยวกับการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA

ที่เห็นได้ชัด กรณีศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนรายงาน EIA โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ซึ่งเป็นคอนโดฯ หรูสูง 17 ชั้น จำนวน 3 อาคาร มูลค่าโครงการ 3,180 ล้านบาท (เปิดขายไตรมาส 1/2565 กำหนดโอนฯ ปี 2567 โดยไตรมาส 1/2566 มียอดขาย 408 ล้านบาท หรือ 13%) ด้วยเหตุผลที่ว่าสร้างอาคารสูงเกินไป บังลม-บังแดด กระทบบ้านเรือนข้างเคียง

ในแง่ของตัวบทกฎหมายก็ต้องสู้กันต่อไป โดย SPALI ใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์เพื่อต่อสู้คดี แต่ถือเป็นเซนติเมนต์เชิงลบต่อหุ้น SPALI..!!

ล่าสุดเหมือนหนังเก่าถูกนำมาวนฉายซ้ำอีกครั้ง เมื่อศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนรายงาน EIA รวมถึงใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ หรู โครงการ 125 สาทร ของบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งไปเกี่ยวข้องกับบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างบริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTA ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ 60% และมีพันธมิตรญี่ปุ่นอีก 2 ราย ได้แก่ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลอปเมนท์ (KRD) และบริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด (TCC) ถือหุ้นรวมกัน 40%

ขณะที่ โครงการ 125 สาทร ออกแบบเป็นคอนโด High Rise สูง 36 ชั้น 2 อาคาร รวม 755 ยูนิต มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างเมื่อเดือน ก.พ. 2566 มียอด Pre-sale ไปแล้วราว 30% ซึ่งตามแผนจะเปิดขายโครงการในไตรมาส 4/2569

เบื้องต้น TTA มี 2 แนวทางในการแก้ปัญหาดังกล่าว คือ การอุทธรณ์ไปยังศาลปกครองสูงสุดของคณะกรรมการที่ออกรายงาน EIA ซึ่งเป็นผู้ถูกฟ้องโดยตรงในเรื่องการออกใบอนุญาต หรือการขอยื่นทำ EIA ใหม่…ส่วน TTA จะเลือกแนวทางไหน..? ยังไม่รู้

มีแค่คำชี้แจงจากบริษัทฯ ที่นั่งยันนอนยันว่า “ทำทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และมั่นใจจะสามารถพัฒนาโครงการได้สำเร็จ แม้จะล่าช้าไปกว่าเดิมก็ตาม” ก็ว่ากันไป

แต่ที่รู้ก็คือ หุ้น TTA ตอบรับข่าวดังกล่าวในชิงลบ โดยเมื่อวันอังคารที่ 10 ต.ค. 2566 ราคาทรุดไป 5.83% ปิดตลาดที่ 5.65 บาท ก่อนที่วานนี้ (11 ต.ค.) ฟื้นตัวกลับมาปิดตลาดที่ 5.75 บาท ปรับเพิ่มขึ้น 1.77%

กลายเป็นว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังเจอวิบากกรรม EIA นะเนี่ย..!!

ส่วนข้อคิดของเรื่องนี้สอนให้ (บริษัทอสังหาฯ) รู้ว่า การสร้างตึกสูงในพื้นที่กทม. ไม่ใช่คิดแค่ขายห้อง ขายคอนโดฯ เท่านั้น แต่ต้องอยู่กับชาวบ้านให้ได้ด้วยนะ…

ไม่งั้นก็มีสิทธิเจ๊งระนาวได้นะจิบอกให้..!!

…อิ อิ อิ…