อสังหาฯ Q3/66 ไม่สดใส โบรกฯ ชู LH-QH พรีเซลแกร่ง

เส้นทางนักลงทุน

โบรกเกอร์ประเมินภาพรวมผลการดำเนินงานไตรมาส 3/2566 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบจะไม่สดใส ยอดขาย หรือพรีเซล (presales) ของทั้งกลุ่มจะลดลง ส่งผลต่อการดำเนินงานทั้งปีนี้ได้

ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) ประเมินยอด presales ของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (9 บริษัท) ในไตรมาส 3/2566 ที่ราว 5.88 หมื่นล้านบาท ลดลง 3.4% จากไตรมาสก่อน และลดลง 14.5% จากงวดเดียวกันปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าที่คาดไว้ก่อนหน้านี้

เนื่องจากบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP), บมจ,ศุภาลัย (SPALI) และ บมจ.แสนสิริ (SIRI) มี presales อ่อนตัวกว่าคาด เพราะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย, การเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ขยายตัวลดลง, การสิ้นสุดมาตรการผ่อนปรน LTV และโครงการบางส่วนเปิดตัวช้ากว่ากำหนด

ทำให้ยอด presales ช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้น่าจะทำได้ 1.793 แสนล้านบาท ลดลง 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน โดย presales ที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นตัวฉุด คือลดลง 19.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน แต่ presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 27.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน ทั้งนี้ยอด presales 9 เดือนแรกดังกล่าว คิดเป็น 65.8% ของประมาณการในปีนี้

ทั้งนี้ มีการปรับประมาณการ presales ในปีนี้ของกลุ่มอสังหาฯ ลง 7.0% เป็น 2.535 แสนล้านบาท สะท้อน presales ที่ต่ำกว่าคาดในไตรมาส 3 โดยปรับประมาณการ presales ของ AP, บมจ.แลนแอนด์เฮ้าส์ (LH), บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH), SPALI และ SIRI ลง 4.8-14.3% แต่ปรับประมาณการ presales ของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH), บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ส์ (ORI) และบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ขึ้น 1.1-10.2%

หากอิงตามประมาณการใหม่ในไตรมาส 4 นี้ กลุ่มอสังหาฯ จะมี presales เพิ่มขึ้น 26% จากไตรมาสก่อน เป็น 7.415 หมื่นล้านบาท มอง sentiment ตลาดดีขึ้น, เศรษฐกิจขยายตัวสูงขึ้น, อัตราดอกเบี้ยนโยบายทรงตัวที่ 2.5% และมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น

รวมทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะจัดแคมเปญโปรโมชันมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายในไตรมาส 4 โดยบริษัทที่จะมียอด presales ไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ คือ SIRI 102%, LH 71.9% และ AP 42.8%

สำหรับการปรับขึ้นอัตราค่าจ้างขั้นต่ำในปีหน้าเป็นวันละ 400 บาท และเป็น 600 บาททั่วประเทศ ภายในปี 2570 คาดทำให้ต้นทุนค่าแรงเพิ่มขึ้น 10% เชื่อว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะปรับขึ้นราคาขายบ้าน 1.3-1.8% เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯ ขณะที่ประมาณการกำไรสุทธิในปี 2567 น่าจะมี downside risk อยู่ระหว่าง 0.5-5.8% ขึ้นอยู่กับการส่งผ่านภาระตุ้นทุนที่ 50-80%

ยังแนะนำ Neutral หุ้นกลุ่มอสังหาฯ เพราะคาดว่า presales โดยรวมจะเติบโตลดลงเหลือ 2.9% ในปีนี้ เทียบจาก 24% ในปี 2565 และกำไรจากการดำเนินงานปกติจะเติบโตเพียง 2.5% เทียบจาก 30.2% ในปี 2565 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.3-7.4% ในปี 2566-2567 ช่วยจำกัด downside

เชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงระดับไฮเอนด์ เป็นตัวเลือกที่ดีกว่า จึงเลือก AP, ORI และ SIRI เป็นหุ้น Top pick คาดว่าจะมีกำไรเติบโตแข็งแกร่งในปี 2566-2567 และได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของอุปสงค์จากต่างชาติ

เช่นเดียวกับ บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ประเมินว่า AP และ SPALI จะมีมีพรีเซลใน 3Q66 ต่ำกว่าคาด และลดลงทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน ส่วน LH และ QH มีอัตราการเติบโตพรีเซลแข็งแกร่งจากไตรมาสก่อน จากฐานไตรมาส 2/2566 ต่ำ ในทางตรงกันข้าม PSH และ LPN มีพรีเซลเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน สำหรับ ORI มีพรีเซลทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เติบโต 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน

โดยรวมแล้ว พรีเซลของทั้งกลุ่มลดลง 1% ทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน ท่ามกลางพรีเซลของโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อน แต่พรีเซลของโครงการคอนโดมิเนียมลดลง 10% จากไตรมาสก่อน

พรีเซลโดยรวมใน 9 เดือนแรกของปีนี้ของทั้งกลุ่มลดลง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน อยู่ที่ 1.39 แสนล้านบาท โดยพรีเซลโครงการแนวราบแย่ลง 17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน แต่พรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 23% ขณะที่พรีเซลของทั้ง LPN และ ORI ใน 9 เดือนดังกล่าว เพิ่มขึ้น 19% และ 26% ตามลำดับ สวนทางกับ LH ที่พรีเซลลดลง 41%

ทั้งนี้ คาดทั้งกลุ่มอสังหาฯ (7 บริษัท) น่าจะมีพรีเซลต่ำกว่าเป้าในปีนี้ ยกเว้นเพียง ORI หากมีการฟื้นตัวของพรีเซลในไตรมาส 4/2566 ก็น่าจะเป็นไปอย่างช้า ๆ แม้ว่ามีบางบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ได้เลื่อนการเปิดโครงการใหม่จากปลายปี 2566 ไปเป็นปี 2567 แต่มีหลายบริษัทยังคงแผนการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 4 ดังนั้นพรีเซลในไตรมาสนี้น่าจะทำได้สูงสุดของปี โดยเพิ่มขึ้นทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน

นอกจากนั้น พรีเซลใน 9 เดือนของ ORI คิดเป็น 82% ของแผนงานเต็มปีนี้ อีกทั้ง ANAN ก็น่าจะทำได้ตามเป้าในปีนี้ที่ 1.7 หมื่นล้านบาท โดยมีพรีเซลใน 9 เดือน คิดเป็น 87% ของปี 2566

อย่างไรก็ตาม พรีเซลรวมของกลุ่มปี 2566 คาดเติบโตได้ต่ำกว่า 5% เนื่องจากพรีเซลของบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ต่ำกว่าเป้าหมายในปีนี้