บุญเก่าไม่พอจ้า!!แฉทุกวัน ทันเกมหุ้น

ปลายเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ  KC ผู้ประกอบการอสังหาริม ทรัพย์ขนาดเล็ก ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทอนุมัติการขายสินทรัพย์ประเภทที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และสิทธิในการพัฒนาที่ดิน รวม 5 รายการ มูลค่ารวมรวม 420.6 ล้านบาท ซึ่งได้ดำเนินการในช่วงเดือนมี.ค.-เม.ย.ที่ผ่านมา เพื่อนำเงินมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและใช้พัฒนาโครงการอสังหาริมทัรพย์ที่มีศักยภาพอื่นต่อไป รวมถึงใช้ชำระคืนหนี้ด้วย

การขายทรัพย์สินที่ยังไม่ได้ทำการพัฒนาเป็นมูลค่าเพิ่ม และการขายทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาแต่ยังไม่แล้วเสร็จ ในทางทฤษฎีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นการ “ขายตัดอนาคต”  หรือ “ขายผ้าเอาหน้ารอด ตีหัวเข้าบ้าน” อย่างมีนัยสำคัญ

รายละเอียดของทรัพย์สินที่ขายออกไปนั้นประกอบด้วย

– จำหน่ายสิ่งปลูกสร้างและสิทธิในการพัฒนาที่ดิน ในโครงการรับจ้างก่อสร้าง 4 โครงการ มูลค่า 166 ล้านบาท ได้แก่ โครงการ เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ร่มเกล้า 2 ที่บริษัทเป็นผู้รับจ้างก่อสร้าง บนที่ดินกรรมสิทธิ์ของบริษัท สุวรรณภูมิกรีน จำกัด, โครงการเค.ซี. การ์เด้นโฮม 19 ที่บริษัทเป็นผู้รับจ้างก่อสร้าง บนที่ดินกรรมสิทธิ์ของ บริษัท พรสวรรค์เรียลเอสเตท จำกัด, โครงการ เค.ซี. พาร์ควิลล์ 3 ที่บริษัทเป็นผู้รับจ้างก่อสร้าง บนที่ดินกรรมสิทธิ์ของ บริษัท รามอินทรา คลัสเตอร์ เฮาส์ จำกัด และโครงการ เค.ซี. กรีนวิลล์ 1 ที่บริษัทเป็นผู้รับจ้างก่อสร้าง บนที่ดินกรรมสิทธิ์ของ บริษัท อุดมสุขนิรันทร์ จำกัด

 – จำหน่ายที่ดินโครงการอาคารชุด บี.คอนโด (BE Condo) มูลค่ารวม 65 ล้านบาท ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 3 โฉนด เนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 19.9 ตารางวา ซึ่งตั้งอยู่ในตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

– จำหน่ายที่ดินตั้งอยู่ด้านหลัง (ไม่ชิดเขต) โครงการ บีคอนโด โดยมีมูลค่ารวม 5 ล้านบาท ประกอบด้วยที่ดินเปล่าจำนวน 2 โฉนด เนื้อที่ 3 งาน 8 ตารางวา ที่ดินอยู่ที่ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

– จำหน่ายที่ดินจำนวน 1 โฉนด เนื้อที่ 11 ไร่ 0 งาน 10 ตารางวา สถานที่ตั้งอยู่ที่แขวงหนองจอก เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร โดยมีมูลค่ารวม 14.6 ล้านบาท

– แก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโครงการ เค.ซี.ซิตี้พลัส สุวินทวงศ์ (ผดุงพันธ์) จำหน่ายที่ดินจำนวน 286  โฉนด เนื้อที่รวม 64 ไร่ 0 งาน 17.4 ตารางวา ที่ดินอยู่ที่ แขวงหนองจอก เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร โดยมีมูลค่ารวม 170 ล้านบาท

แม้บริษัทจะอธิบายประกอบการขายดังกล่าวสวยหรูว่า “ จะนำเงินบางส่วนที่ได้จากการขายสินทรัพย์ไปใช้ชำระหนี้เงินกู้ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย และบางส่วนใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนเพื่อการดำเนินโครงการอื่นๆ ที่มีศักยภาพและมีความเหมาะสมต่อไป รวมถึงยังช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับบริษัท” แต่สิ่งที่ไม่ได้ชี้แจงเลยคือ ราคาขายทรัพย์สินออกไปนั้น ต่ำหรือสูงกว่าต้นทุน (บวกดกเบี้ยและอื่นๆ) กันแน่ และมากน้อยเท่าใด

KC เป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์ทำธุรกิจพัฒนาบ้านจัดสรรทั้งแนวราบและแนวตั้ง โดยที่เน้นทำตลาดบ้านเดี่ยวเป็นหลัก มีธุรกิจลุ่มๆ ดอนๆ เคยผ่านธุรกรรม M&A ที่เปลี่ยนมือเจ้าของมาแล้ว 2 ครั้ง ครั้งแรกหลังวิกฤติ เมื่อกลุ่มเค.ซี ของตระกูลงามอัจฉริยะกุล เทกโอเวอร์แบบ “ประตูหลัง” ในบริษัทที่มีปัญหาการเงินเดิม บริษัท โมเดิร์นโฮม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แล้วเปลี่ยนชื่อเอาเคล็ดใหม่เป็นปัจจุบัน

ครั้งต่อมาเมื่อปลายปี 2557 กลุ่มนายภัทรภพ อิทธิสัญญากร นำทีมเข้าซื้อกินการต่อมาจาก กลุ่มงามอัจฉริยะกุล

การซื้อขายกิตการทำนอง “ประตูหลัง” เช่นเดิมครั้งนั้น กลายเป็นประเด็น เพราะราคาหุ้นวิ่งขึ้นลงหวือหวาอย่างมาก เนื่องจากนายภัทรภพ เป็น “ขาใหญ่” มีชื่อในวงการสร้างกระแสดันราคาหุ้นหลายรายการมาก่อนหน้า

ราคาที่หวือหวานั้นมาจากคำร่ำลือของบรรดานักเล่นหุ้น “แมงเม่า” ที่บ้าบิ่นทั้งหลาย โดยไม่มีข้อพิสูจน์อะไรเป็นชิ้นเป็นอัน ว่า “…นายภัทรภพ เข้าจับหุ้นตัวไหน หุ้นตัวนั้นต้องวิ่งแรง….”

ที่น่าสนใจ คือ นายภัทรภพ แม้จะเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่อันดับหนึ่ง แต่ไม่เคยมีตำแหน่งใน KC เลย …. สันนิษฐานได้ 2 อย่างว่า 1)ขี้อาย ไม่ชอบเปิดตัว 2)มีนอมินีทำการแทนที่ไว้วางใจได้ มีอะไรผิดไม่ต้องรับผิดชอบ ….อิ อิ อิ

บังเอิญจังหวะเวลาช่วงนั้น นายภัรภพ ก็ให้มีอันนั่งในตำแหน่งกรรมการของ “หุ้นร้อน” อีกใน บริษัท เอเซีย จอยท์ พาโนราม่า จำกัด (มหาชน) หรือ AJP… หุ้นอาจารย์เพชร นั่นไง… จ๋ำกั๋นบ่อได้กา หรือจ๋ำกั๋นบ่อได้….

แล้วก็ไม่ใช่เรื่องแปลกที่คำร่ำลือดังกล่าว เป็นประเด็นให้หุ้น KC ติดอันดับหุ้นที่ถูกขึ้นเครื่องหมาย TA (เข้าข่ายข้อจำกัดหุ้นราคาร้อนเกินสมควร) หลายครั้ง….เป็นเกียรติประดับราคาหุ้นพิมพ์นิยม ขวัญใจนักลงทุนระดับแมงเม่า

สมควรหรือไม่ก็ดูราคาที่ถูกดันจากระดับ 1.55 บาท ขึ้นไปจุดสูงสุดที่ระดับ 13.20 บาท และมีค่าพี/อีอยู่ที่ 300  เท่า ในขณะที่ผลประกอบการไม่ได้เปลี่ยนแปลงโดยพื้นฐาน รายได้ทรงตัว กำไรทรงตัว

หลังจากถูกขึ้นเครื่องหมาย TA บ่อยครั้ง และกำไรทรงตัว ไม่มีข่าวอะไรพิเศษที่น่าตื่นเต้นในเชิงบวก ราคาหุ้น KC ก็ซึมยาวแบบไซด์เวย์ดาวน์กันมา ที่ระดับ 2.00 บาท ก่อนที่จะร่วงแรงกลับมาสู่ระดับ 1.55 บาท เมื่อ 2 ปีก่อนเรียบร้อย เพราะตัวเลขกำไรสุทธิไตรมาสแรกปีนี้ติดลบ

แม้จะติดลบนิดหน่อยแค่ 3 ล้านบาทเศษ ก็ยังขาดทุนอยู่ดี…แต่สภาพคล่องที่ยังดูดี ก็ไม่น่าจะทำให้ต้องคิดสั้นๆ อะไร…ยกเว้นผู้บริหารหมดไฟ

ปฏิบัติการขายทรัพย์สินทิ้งนี้ ไม่ว่าจะมองมุมลบ…ขายของทิ้งก่อนเผ่นไปหาหุ้นอื่น ทิ้งบริษัทเหลือแต่ซาก….หรือมุมบวก….ย้ายทรัพยากรจากธุรกิจที่มีกำไรต่ำไปหาธุรกิจที่มีกำไรสูงกว่า… ก็เป็นที่แน่นอนว่าทำให้สภาพคล่องทางการเงินบริษัทกลับมาสดใสอีกครั้ง

ส่วนราคาหุ้นจะวิ่งไปที่ระดับเหนือ 2.00 บาทอีกครั้งหรือไม่…ยังบ่มีคำตอบ

เงื่อนไขสำคัญคือ ขายทรัพย์สินมีกำไรจากส่วนต่างจากต้นทุนที่ได้มามากน้อยแค่ไหน ถ้าสูง ก้โอเค…ถ้าต่ำหรือติดลบ…ก็ตัวใครตัวมัน

จุดจบของหุ้นราคาหวือหวา และคำร่ำลือชวนฝันเฟื่องทั้งหลาย….ก็เป็นเช่นนี้เอง