WHART จ่อเพิ่มทุนรอบ 3 ลงทุนโลจิสติกส์ 4 โครงการ หนุนสินทรัพย์กองแตะ 3.28 หมื่นลบ.

นายปิยะพงศ์ พินธุประภา กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) เปิดเผยว่า บริษัทได้ยื่นแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพิ่มทุนครั้งที่ 3 เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม มูลค่าไม่เกิน 4,464.50 ล้านบาท ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และคาดว่าจะได้รับการพิจารณาในเร็ว ๆ นี้ หลังจากนั้นคาดว่าจะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนดังกล่าวได้ภายในเดือน พ.ย.นี้

โดยภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งนี้ จะส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ WHART เติบโตแตะระดับ 32,800 ล้านบาท จากเดิมที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวม 28,192 ล้านบาท ขณะที่ขนาดพื้นที่เช่าคลัง/โรงงาน จะเพิ่มขึ้นแตะระดับ 1,128,000 ตารางเมตร จากเดิม 971,000 ตารางเมตร

สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ของ WHART เป็นการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 4 โครงการ ประกอบด้วย โครงการของ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA จำนวน 2 โครงการ โครงการที่พัฒนาภายใต้บริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่ม Central จำนวน 1 โครงการ และโครงการที่พัฒนา ภายใต้บริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่ม KPN อีก 1 โครงการ ประกอบด้วย

ส่วนโครงการ WHA Mega Logistics Center (พระราม 2 กม.35) มีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 14,084 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินที่เช่าประมาณ 17 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวา, โครงการ Central WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 63) พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 86,223.61 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 96 ไร่ 1 งาน 44 ตารางวา, โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม.23) พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 39,607 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินที่เช่าประมาณ 43 ไร่ 3 งาน และโครงการ DSG HSIL จ.สระบุรี พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 16,620 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 15 ไร่ เมื่อรวมทั้ง 4 โครงการ จะมีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 156,534.61 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 172 ไร่ 1 งาน 94 ตารางวา

ทั้งนี้ ความโดดเด่นของทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ คือพื้นที่ส่วนใหญ่ของโครงการที่กองทรัสต์ WHART จะเข้าลงทุนประมาณ 86% เป็นโครงการ WAREHOUSE ในรูปแบบ BUIT-TO-SUIT ซึ่งพัฒนาขึ้นตามมาตรฐานระดับสากล ตอบโจทย์ผู้เช่าศักยภาพ โดยปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว ทั้งผู้ประกอบการชั้นนำในไทยและต่างประเทศ อาทิ บริษัทในเครือ Central และ DSG เป็นต้น

โดยอายุสัญญาเช่าและบริการเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งนี้ อยู่ที่ประมาณ 7.5 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้น สนับสนุนการเติบโตของรายได้ให้กับกองทรัสต์ WHART ในระยะยาว

ขณะเดียวกันทำเลที่ตั้งของ WAREHOUSE ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนยังเป็นแหล่งยุทธ์ศาสตร์ทำเลทองสำหรับการลงทุนด้านโลจิสติกส์ เช่น โซนบางนา-ตราด พร้อมทั้งมีการขยายการลงทุนไปยังทำเลแห่งใหม่ 1 โครงการเพื่อขยายการเติบโต และลดการกระจุกตัวของรายได้ของกองทรัสต์ ในบริเวณพระราม 2 กม. 35 จังหวัดสมุทรสาคร ซึ่งเป็นคลังสินค้าประเภทห้องเย็น

ดังนั้น การเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีเสถียรภาพ พร้อมรับศักยภาพในการการเติบโตของค่าเช่า อีกทั้งกองทรัสต์ WHART ยังสามารถรักษาสัดส่วนทรัพย์สินประเภท Freehold ต่อ Leasehold ในระดับใกล้เคียงเดิมประมาณ 70% ต่อ 30% ช่วยลดความเสี่ยงจากการลดมูลค่าของทรัพย์สินของกองทรัสต์ในอนาคต และสามารถรักษาระดับ Occupancy rate ได้ประมาณ 90% อย่างต่อเนื่อง ด้วยกำไรของผู้เช่าพื้นที่ของกองทรัสต์ ซึ่งส่วนมากเป็นผู้เช่ารายใหญ่และมีความมั่นคง

ทั้งนี้บริษัทได้ตั้งเป้ามูลค่าสินทรัพย์ในอีก 2 ปีข้างหน้า หรือปี 63 จะเติบโตแตะ 40,000 ล้านบาท จากสิ้นปีนี้ที่อยู่ที่ 32,800ล้านบาท จากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเฉลี่ย 150,000 ตารางเมตร/ปี หรือเติบโต 11-12% และมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท ทั้งเป็นการลงทุนในทรัพย์สินของ WHA ที่มีอยู่ในปัจจุบันประมาณ 200,000-300,000 ตารางเมตร และการลงทุนในทรัพย์สินภายนอก WHA โดยบริษัทฯ มองโอกาสการลงทุนดังกล่าวในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งจะมีความต้องการสร้างคลังสินค้าจำนวนมากในพื้นที่ดังกล่าว รวมถึงตลาดอีคอมเมิร์ซ ที่จะมีการขยายตัวมากขึ้น

อีกทั้งยังมองการเข้าลงทุนในทรัพย์สินในต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันก็อยู่ระหว่างศึกษา โดยมีความสนใจในประเทศ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น และยุโรป คาดว่าจะเห็นความชัดเจนได้ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตามการเข้าลงทุนในทรัพย์สินต่างประเทศบริษัทมีนโยบายผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับ 9%

พร้อมกันนี้บริษัทมีสัดส่วนเงินกู้อยู่ที่ 29% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมด โดยระยะกลางจะพยายามรักษาสัดส่วนการกู้ไม่ให้เกิน 35% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมด โดยบริษัทมีแผนออกหุ้นกู้ มูลค่า 3,800 ล้านบาท ในช่วงปลายไตรมาส 1/62 หรือต้นไตรมาส 2/62 เพื่อล็อกต้นทุนทางการเงิน ในทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น จากปัจจุบันที่มีอัตราการดอกเบี้ยอยู่ที่ 3%

“เราคาดว่าจะเสนอขายหน่วยทรัสต์ได้ในเดือนพ.ย.นี้ และจะสามารถโอนสินทรัพย์เข้ากอง WHART ได้ในเดือนธ.ค.นี้ ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มเป็น 3.28 หมื่นล้านบาทในสิ้นปีนี้ ขณะที่ปีหน้าเราก็จะมีการลงทุนในทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง ตั้งเป้าลงทุนเฉลี่ย 1.5 แสนตารางเมตรต่อปี และมีมูลค่าประมาณ 4-5 พันล้านบาท”นายปิยะพงศ์ กล่าว