CPNREIT เตรียมขึ้น XB 25 ก.พ.นี้ เดินหน้าลงทุนทรัพย์สิน 7 แห่ง มูลค่าไม่เกิน 5.6 หมื่นลบ.

นางสาววีณา เลิศนิมิตร ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงาน Investment Banking ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) ที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่าย เปิดเผยว่า หลังจากการประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2562 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา มีมติอนุมัติเพิ่มทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 770 ล้านหน่วย เพื่อนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมนั้น CPNREIT เตรียมขึ้นเครื่องหมาย XB ในวันที่ 25 ก.พ. 2563 เพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม

โดยผู้ที่ต้องการได้รับสิทธิ์จองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมดังกล่าว จะต้องถือครองหน่วยทรัสต์ถึงสิ้นเวลาทำการของวันที่ 24 กุมภาพันธ์นี้ หลังจากนี้จะประกาศช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้นของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมและอัตราส่วนจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมของผู้ถือหน่วยเดิมของ CPNREIT และผู้ถือหน่วยเดิมของ GLANDRT ให้ทราบก่อนวันที่ขึ้นเครื่องหมาย XB

ด้านนางสาวพิรินี พริ้งศุลกะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT  เปิดเผยว่า CPNREIT เตรียมเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์จำนวน 6 แห่ง พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินเดิมอีก 1 แห่ง มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 55,990 ล้านบาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีมูลค่าเพิ่ม อากรแสตมป์ ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง) โดยทรัพย์สินที่เข้าลงทุนเพิ่มเติม แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ประกอบด้วย

การลงทุนในทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 จาก บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) และ/หรือบริษัทย่อยของ CPN จำนวน 4 แห่ง พร้อมทั้งต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินเดิมอีก 1 แห่ง มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 48,560 ล้านบาท ได้แก่

1.โครงการเซ็นทรัลมารีนา (พัทยา) ลงทุนในสิทธิการเช่า/เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ 15 ปี (สิ้นสุด 30 เมษายน 2578) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุนประมาณ 45,149 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 13,726 ตารางเมตร

2.โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ 22 ปี (สิ้นสุด 16 ธันวาคม 2584) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุนประมาณ 45,716 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 15,863 ตารางเมตร

3.โครงการเซ็นทรัลพลาซา สุราษฎร์ธานี ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่าในงานระบบ ระยะเวลาประมาณ30 ปี (นับจากวันที่เริ่มระยะเวลาเช่า) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมพื้นที่ที่จะเข้าจะลงทุนประมาณ 87,004 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 26,294 ตารางเมตร

4.โครงการเซ็นทรัลพลาซา อุบลราชธานี ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ ระยะเวลาประมาณ 30 ปี (นับตั้งแต่เริ่มระยะเวลาเช่า) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุนประมาณ 69,821 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 25,168 ตารางเมตร

5.โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ ระยะเวลาประมาณ 30 ปี (ตั้งแต่ 16 สิงหาคม 2568 – 15 สิงหาคม 2598) รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุนประมาณ 264,530 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 92,292 ตารางเมตร

พร้อมกันนี้ CPNREIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 จำนวน 2 แห่ง โดยรับโอนทรัพย์สินจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานจีแลนด์ (GLANDRT) มูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 7,430 ล้านบาท ได้แก่

1. โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส: ซึ่งเป็นการรับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ ระยะเวลาคงเหลือประมาณ 27 ปี (สิ้นสุด 18 เมษายน 2590) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นพื้นที่ลงทุนประมาณ 95,997 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 62,805 ตารางเมตร โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 มีอัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100%

2.โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์: รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ ระยะเวลาคงเหลือประมาณ 15 ปี (สิ้นสุด 14 พฤศจิกายน 2577) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นพื้นที่ลงทุนประมาณ 30,176 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าที่จะลงทุนประมาณ 18,527 ตารางเมตร โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 มีอัตราเช่าพื้นที่เต็ม 100%

การลงทุนในทรัพย์สินทั้ง 2 กลุ่มนี้ CPNREIT จะยังคงแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการในทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 และแต่งตั้ง บมจ. แกรนด์ คาแนล แลนด์  (GLAND) และบริษัท สเตอร์ลิง อีควิตี้ จำกัด (บริษัทย่อยของ GLAND) เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการในทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 ต่อไป

นางสาวพิรินี กล่าวว่า การเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้จะเพิ่มความหลากหลายด้านทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินที่เข้าลงทุน โดยจะมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 172,105 ตารางเมตร จาก ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 ที่มีพื้นที่เช่ารวม 248,231 ตารางเมตรและโรงแรม 302 ห้อง คาดว่าจะส่งผลให้มีขนาดสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณกว่า 96,567 ล้านบาท จาก ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 ที่มีขนาดสินทรัพย์รวม 47,613 ล้านบาท นอกจากนี้ ประมาณการผลตอบแทนตั้งแต่ 1 เมษายน 2563 – 31 มีนาคม 2564 ของ CPNREIT หลังเข้าลงทุนเพิ่มเติมแล้ว จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.7703 บาทต่อหน่วย จากกรณีที่ไม่มีการเข้าลงทุนเพิ่มเติมจะอยู่ที่ประมาณ 1.7059 บาทต่อหน่วย ซึ่งประมาณการดังกล่าวตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับอนุญาต

แหล่งเงินทุนเพื่อใช้ลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินกลุ่มที่ 1 และ/หรือทรัพย์สินกลุ่มที่ 2 และ/หรือเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องสำหรับการระดมทุนและลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม (ไม่รวมการชำระค่าเช่าโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ช่วงต่ออายุ) จะมาจาก 1) เงินกู้ธนาคาร และ/หรือสถาบันการเงิน และ/หรือการออกและเสนอขายหุ้นกู้ไม่เกิน 13,500 ล้านบาท และ 2) การเพิ่มทุนของ CPNREIT โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 770 ล้านหน่วย ประกอบด้วย

1.การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมไม่ต่ำกว่า 75% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมทั้งหมดแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ CPNREIT ที่มีชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์

2.การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมไม่เกิน 25% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมทั้งหมดแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ GLANDRT ที่มีชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ และ 3. การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในส่วนที่เหลือจากการจองซื้อตามส่วนที่ 1 และ/ หรือส่วนที่ 2 แก่บุคคลในวงจำกัด และ/หรือประชาชนทั่วไปตามที่เห็นสมควร

ทั้งนี้ การลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่างานระบบ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ)  ระยะเวลาเช่า 16 สิงหาคม 2568 – 15 สิงหาคม 2598 คาดว่า CPNREIT จะเข้าทำสัญญากับบริษัท เซ็นทรัลพระราม 2 จำกัด โดยวางหลักประกันชำระค่าเช่าเป็นเงินสดหรือหนังสือค้ำประกันโดยธนาคารพาณิชย์หรือสถาบันการเงินจำนวน 1,800 ล้านบาท และจะชำระค่าเช่าในวันที่เริ่มระยะเวลาการเช่า

เบื้องต้นแหล่งเงินทุนเพื่อชำระค่าเช่าจะมาจากการกู้ยืมและเพิ่มทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในปี 2568 จำนวนไม่เกิน 630 ล้านหน่วย ประกอบด้วย 1. การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมไม่ต่ำกว่า 50% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมทั้งหมดแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ CPNREIT ที่มีชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ 2. การจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมในส่วนที่เหลือจากการจองซื้อตามส่วนที่ 1 แก่บุคคลในวงจำกัด และ/หรือประชาชนทั่วไป