ศูนย์วิจัย KTB ชี้หาก”โควิด”ระบาดรอบ 2 กระทบศก.รุนแรง-ดีมานด์อสังหาฯวูบ แนะเลี่ยงลงทุน

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTB กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยยังเผชิญความเสี่ยงและความไม่แน่นอนค่อนข้างมาก โดยเฉพาะความไม่แน่นอนของการกลับมาแพร่ระบาดโควิด-19 รอบสองในประเทศ หลังจากเกิดเหตุการณ์ทหารอียิปต์ติดเชื้อโควิด-19 ในจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่อภาพรวมของเศรษฐกิจไทยเพิ่มเติม และเป็นปัจจัยที่ไม่ได้รวมอยู่ในประมาณการเดิมของธนาคารที่คาดว่าอัตราการขยายตัวทางเศราฐกิจไทย (GDP) ในปี 63 จะติดลบ 8.8%

โดยหากเชื้อโควิด-19 ขยายวงกว้างขึ้นจากจังหวัดระยอง และทำให้ต้องกลับมาล็อกดาวน์ประเทศอีกรอบ อาจจะเป็นตัวฉุดเศรษฐกิจไทยในปีนี้ให้ต่ำกว่าประมาณการที่ติดลบ 8.8% ได้อีก โดยที่ธนาคารได้ให้กรอบ GDP ไทยในปี 63 ไว้ที่ติดลบ -12 ถึง -8% ขณะที่ปัจจัยเดิมที่ยังคงกดดันต่อเศรษฐกิจไทยในปีนี้ยังคงมาจากภาคการส่งออกที่ยังชะลอตัวจากผลกระทบภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัวและกำลังซื้อหดหายไป

ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวถูกผลกระทบมากที่สุดและยังมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติหายไป และความไม่มั่นใจในการเดินทางท่องเที่ยวหลังจากที่เกิดข่าวทหารอียิปต์ในระยองติดโควิด-19 ทำให้ภาคการท่องเที่ยวยังเผชิญกับภาวะความไม่แน่นอนเข้ามากดดันมาก และจำนวนนักท่องเที่ยวในปีนี้คาดว่าจะเหลือเพียง 8 ล้านคน

ส่วนมุมมองเศรษฐกิจไทยในปี 64 หากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลายลงอย่างชัดเจน ไม่มีการกลับมาระบาดรอบสอง และประเทศไทยเริ่มกลับมาผ่อนคลายเปิดให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้มากขึ้น มีโอกาสที่จำนวนนักท่องเที่ยวจะกลับมาเพิ่มขึ้นได้เท่าตัวจากปีนี้เป็น 16 ล้านคน รวมถึงความหวังในการผลิตวัคซีนโควิด-19 ที่เริ่มเห็นความก้าวหน้ามากขึ้นจะทำให้เศรษฐกิจไทยค่อยๆ ฟื้นตัวกลับมา โดยประเมินว่า GDP ไทยในปี 64 จะกลับมาเติบโตได้ 6.1%

 

ด้าน นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 63 ถูกบั่นทอนอย่างมากจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผู้บริโภคไทยได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่คาดว่าจะหดตัวอย่างรุนแรง (Deep Recession) ถึง 8.8% ส่วนผู้บริโภคต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนได้รับผลกระทบจากมาตรการล็อกดาวน์ทำให้ไม่สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยได้ ส่งผลให้ยอดจองที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับตัวลงอย่างต่อเนื่องจาก 20% ในไตรมาสที่ 4/62 มาอยู่ที่ 15% ในไตรมาสที่ 1/63 และมีโอกาสลดต่ำลงเหลือ 12% ในไตรมาสที่ 2/63

ทั้งนี้ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้ มูลค่าลดลง 27% จาก 5.7 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา เหลือ 4.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร 2.4 แสนล้านบาท หดตัว 24% คอนโดมิเนียม 1.8 แสนล้านบาท ติดลบ 30% ส่งผลให้สต็อกเหลือขายในภาพรวม มีโอกาสขยายตัว 5% ขึ้นไปแตะ 185,000 ยูนิต แม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลงเกือบ 40% จากปีที่ผ่านมาก็ตาม

“โควิด-19 ทำให้ความตั้งใจซื้อที่อยู่อาศัยหายไปราว 1 ใน 3 โดย 80% ของผู้บริโภคเลื่อนการซื้อออกไปอย่างไม่มีกำหนด เนื่องจากต้องให้ความสำคัญกับสินค้าที่มีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต และการลงทุนในอสังหาฯขณะนี้ให้ผลตอบแทนไม่ดีนัก ซึ่งทางออกของผู้พัฒนาอสังหาฯที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด คือ การเลื่อนการก่อสร้างออกไป รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยต้องใช้เวลาอีก 4-5 ปี ถึงจะกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19”  นายพชรพจน์ กล่าว

ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ยังพบ 3 พฤติกรรมหลักๆ ของผู้บริโภคบางกลุ่มอาจเปลี่ยนไปอย่างถาวร (New Normal) ได้แก่ เปลี่ยนช่องทางการซื้อที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ โดยในช่วงเกิดโควิด-19 มีจำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น 40% ทำให้กลายเป็นช่องทางหลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับขนาดของที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมอยู่ไกลกว่าเดิม เพื่อรองรับกิจวัตรประจำวันที่ต้องใช้เวลาในที่อยู่อาศัยนานขึ้น เช่น การ Work From Home และสุดท้ายผู้บริโภคหวงแหนความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบมีพื้นที่ส่วนตัว เพื่อตอบโจทย์ด้านสุขภาพและความปลอดภัย

โดย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาแนวทางต่างๆเพื่อตอบสนองพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น การนำเทคโนโลยี Virtual Visits มาสนับสนุนการซื้ออสังหาฯ ผ่านทางออนไลน์ โดยสามารถชมโครงการได้อย่างเสมือนจริง ปรับแผนมาพัฒนาบ้านแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม ออกแบบคอนโดมิเนียมในบางทำเลให้มีห้อง One Bed Plus แทน Studio มากขึ้น ตลอดจนการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางใหม่ให้สามารถนั่งแยกกัน และติดตั้งอุปกรณ์ Touchless เพื่อลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะสัมผัสกันให้น้อยที่สุด