CPNCG–POPF กองทุนตัวท็อป อัตราการเช่าเฉลี่ยสูง

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท หรือ CPNCG เปิดเผยรายชื่อผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่10 อันดับแรก ณ วันปิดสมุดทะเบียนวันที่ 15 ส.ค. 2567 พบเป็นบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจค้าปลีก ประกัน และการเงิน เช่น บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN มีสัดส่วนถือหน่วยลงทุน 25% บริษัทแอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ LHFG สัดส่วน 3.97% บริษัท อลิอันซ์ อยุธยา ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 3.49% บริษัททิพยประกันภัย จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 1.83% บริษัท พรูเด็นเชียล ประกันชีวิต (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 1.75% บริษัทเมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 1.70% ธนาคารออมสิน สัดส่วน 1.32% เป็นต้น

สำหรับเหตุผลที่ทำให้องค์กรใหญ่เข้ามาลงทุนเป็นจำนวนมาก เนื่องจากทรัพย์สินในกองทุนฯเป็นสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) ที่มีรายได้หลักจากค่าเช่าพื้นที่ให้เช่าภายในอาคารสำนักงาน

ขณะที่ นางทิพาพรรณ ภัทรวิกรม Executive Director กลุ่มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด หรือ SCBAM ในฐานะบริษัทจัดการ กองทุน CPNCG ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า ทรัพย์สินกองทุนตั้งอยู่ในย่านปทุมวัน อยู่ในทำเลที่ดีมาก มีการเชื่อมต่อกับโรงแรม ศูนย์การค้าCentralWorldที่เป็นที่รู้จักระดับประเทศ มีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า(สายสีเขียว) สายหลักของย่านธุรกิจใจกลางเมือง

โดยอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ ออฟฟิศเศส เป็นออฟฟิศให้เช่าเกรดเอที่มี Certificate ด้านสิ่งแวดล้อม LEED GOLD และผู้เช่าในพื้นที่เป็นบริษัทใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือ ในปี2565อาคารมีการปรับปรุงครั้งใหญ่ ทำให้มีความทันสมัยและปลอดภัยมากขึ้น โดยไม่ต้องใช้เงินกู้ยืม การปรับปรุงอาคารอย่างต่อเนื่อง ทำให้กองทุนสามารถรักษาอัตราการเช่าได้ดี จากผลงานไตรมาส 2/2567 กองทุนฯมีอัตราการเช่าสูงถึง 96% (ณ 30 มิ.ย. 67) ผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง สถานะทางการเงินของ CPNCG มีความมั่นคง มีเงินกู้ยืมคงเหลือเพียง 100 ล้านบาท กองทุนยังมีสิทธิการเช่าอาคารคงเหลืออีก 8.5 ปี (ณ 30 มิ.ย. 67)

เช่นเดียวกันกับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไพร์มออฟฟิศ หรือ POPF ที่มีนักลงทุนองค์กรใหญ่ เช่น สำนักงานประกันสังคม ที่ถือหน่วยลงทุนสัดส่วนสูงถึง 14.18% บริษัท ทิพยประกันภัย จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 6.73% บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 4.90% บริษัท เมืองไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 3.07% บริษัท อลิอันซ์ อยุธยา ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 2.91% ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 2.53% บริษัท กรุงไทย-แอกซ่า ประกันชีวิต สัดส่วน 1.76% เป็นต้น

โดย POPF มีทรัพย์สินที่เข้าลงทุนอยู่ 3 อาคาร คือ อาคารสมัชชาวาณิช 2 (ยูบีซี 2) จากกลุ่ม ภิรัชบุรี, อาคารบางนา ทาวเวอร์ จาก กลุ่มเตียวฮงสีลม และอาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ จาก ดิ เอราวัณ กรุ๊ป โดยทั้ง 3 อาคาร กระจายตั้งอยู่บนพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจและจุดยุทธศาสตร์ย่านถนนสุขุมวิท และถนนบางนา-ตราด ซึ่งแต่ละอาคารมีระยะเวลาคงเหลือของสิทธิการเช่าทรัพย์สินตามสัญญาเช่า โดยอาคารสมัชชาวาณิช 2 มีสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 16 ปี 9 เดือน อาคารบางนา ทาวเวอร์ มีสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 20 ปี 4 เดือน ส่วนอาคารเพลินจิต มีสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 7 เดือน ณ 30 มิ.ย. 67

สำหรับประเด็นที่นักลงทุนรายย่อยหลายคน ยังสับสนเรื่องการลดทุนของกองทุน CPNCG และกองทุน POPF นางทิพาพรรณ ชี้แจงว่า การลดทุนหรือการจ่ายเงินคืนทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีท อาจเกิดได้จากหลายสาเหตุ แต่สำหรับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิการเช่า ถือเป็นกลไกปกติของการบริหารจัดการสภาพคล่องส่วนเกินของกองทุน

สำหรับกองทุน CPNCG และกองทุนPOPF การลดทุนจะเกิดขึ้นเมื่อมูลค่าประเมินทรัพย์สินมีการลดลง ซึ่งกองทุนจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินทุกไตรมาส โดยมูลค่าการประเมินจะเป็นเพียงตัวเลข “ขาดทุนทางบัญชี” เท่านั้น ไม่กระทบผลประกอบการที่เป็นเงินสดหรือกำไรจากการให้เช่าพื้นที่ของกองทุนฯแต่อย่างใด นับแต่จัดตั้งกองทุน CPNCG มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนรวมมาแล้ว 11.0154 บาท/หน่วย ขณะที่กองทุน POPF มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนรวมมาแล้ว 13.6830 บาท/หน่วย

โดยปัจจุบันกองทุน CPNCG มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 96% ขณะที่ POPF มีอัตราการเช่าของ 3 อาคารเฉลี่ยราว 86% ณ 30 มิ.ย. 67 แสดงให้เห็นว่ากองทุนยังมีกำไรจากรายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ อีกทั้งมีโอกาสเติบโตเพิ่มขึ้นได้จากค่าเช่าที่ปรับขึ้นในอนาคต ทำให้กองทุนยังมีโอกาสจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เหมือนในช่วงไตรมาสที่ผ่านๆ มา เพียงแต่อยู่ในรูปของเงินปันผลหรือเงินลดทุนเท่านั้น นอกจากนี้ เงินรับที่มาจากการลดทุนจะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10%

ทั้งนี้ ในภาวะที่เศรษฐกิจและตลาดทุนยังรอการฟื้นตัว ประกอบกับอุตสาหกรรม Index REIT ปรับตัวลดลงในช่วงที่ผ่านมา อาจกดดันให้นักลงทุนชะลอการลงทุน หากแกะดูไส้ในกองทุนฯจะพบว่า ผลประกอบการของทั้ง2กองทุน ยังมีสถานะแข็งแกร่ง มีภาระหนี้สินต่อสินทรัพย์สุทธิระดับต่ำ จึงมองได้ว่ากองทุนกลุ่มอาคารออฟฟิศให้เช่าคุณภาพดี ยังมีความต้องการเช่าของพื้นที่สูงอย่าง CPNCG และ POPF จึงเป็นกองทุนฯ ที่สามารถสร้างโอกาสการรับผลประโยชน์ตอบแทนในระยะยาวได้เป็นอย่างดี