ธนาคารเกียรตินาคินจับจังหวะการลงทุนวิเคราะห์16จังหวัดดาวรุ่งลงทุนอสังหาฯ

ดร. ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปี 2558 ธนาคารเกียรตินาคินประเมินว่าแม้ตัวเลขทิศทางเศรษฐกิจโลกและไทยโดยภาพรวมจะขยายตัวดีขึ้น แต่หากพิจารณาในรายละเอียดยังคงมีปัจจัยเสี่ยง โดยเศรษฐกิจโลกภาพรวมอาจขยายตัวที่ประมาณ 3.2% ในปีนี้ เร่งตัวขึ้นจาก 2.7% ในปีก่อน อันเป็นผลจากเศรษฐกิจสหรัฐที่ขยายตัวดีขึ้น

ขณะที่เศรษฐกิจไทยในปีนี้อาจขยายตัวประมาณ 3.7% เร่งตัวขึ้นจาก 0.7% ในปีก่อน อันเป็นผลจากสถานการณ์การเมืองที่ชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ตาม ทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยง 4 ประการหลักที่กระทบต่อการลงทุน เริ่มต้นจากสงครามค่าเงิน อันเป็นผลจากการที่ธนาคารกลางในประเทศต่าง ๆ เร่งลดดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อให้สกุลเงินของตนอ่อนค่า ถัดมาคือเศรษฐกิจไทยที่เปราะบาง สะท้อนจากการบริโภคและลงทุนภาคเอกชน การเบิกจ่ายภาครัฐ และการส่งออกที่ชะลอตัวต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ตัวเลขภาคการเงินที่สะท้อนผ่านการขยายตัวของเงินฝากที่เร่งตัวสูงกว่าสินเชื่อ บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับภาวะเงินฝืดเช่นกัน ตลอดจนแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) น่าจะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและความเสี่ยงเสถียรภาพการเงินที่ยังคงต้องจับตามอง จากทั้ง 4 ปัจจัยข้างต้น จะทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายของไทยยังคงต้องถูกกดดันให้อยู่ในระดับต่ำถึงสิ้นปีเป็นอย่างน้อย ขณะที่การลงทุนในตลาดเงินและตลาดทุน อาจเผชิญความผันผวนสูงในอนาคต

นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (Mrs. Suwannee Wattanavekin, Executive Vice President of Kiatnakin Bank Plc.) ระบุว่าแม้ว่าเศรษฐกิจปี 2558 จะมีความท้าทายหลายประการจากข้อมูลข้างต้นนั้น แต่ในอีกด้านหนึ่งการบริโภคและการลงทุนไม่ควรหยุดนิ่ง ทำให้เกิดคำถามว่าด้วยสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การลงทุนอย่างไรจึงเหมาะสม และจากการวิเคราะห์ของธนาคารเกียรตินาคิน พบว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดการเงินในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำและผันผวน ขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยข้อมูลในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9.0% ต่อปี สูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ

นอกจากนี้สาเหตุที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจเกิดจาก 4 ปัจจัยพื้นฐานสำคัญ โดยปัจจัยแรกคือความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้นตามการขยายตัวของเขตเมืองทั่วภูมิภาค (Urbanization) ถัดมาคือแรงผลักดันจากโครงการลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการที่มีแนวโน้มดำเนินการได้ก่อน ได้แก่ รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ปัจจัยที่สามคือปริมาณที่ดินที่มีจำกัด โดยเฉพาะในพื้นที่เมือง ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว และประการสุดท้ายคือการปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดินในรอบปี 2559-2562 เฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 10-15%”

จากการวิเคราะห์ข้อมูลในเชิงเศรษฐศาสตร์มหภาค โดยการมองภาวะเศรษฐกิจในลักษณะภาพรวมของประเทศ และการวิเคราะห์ตลาดจากทีมของเกียรตินาคินเอง เราพบว่ามีโอกาสสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 16 จังหวัด โดยสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม กล่าวคือ กลุ่มแรก “จังหวัดกรุงเทพฯ และปริมณฑล” มี 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ ซึ่งได้รับประโยชน์จากการเติบโตของเขตเมืองและการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายเส้นทาง กลุ่มที่สองคือ “จังหวัดหัวเมืองใหญ่” มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พิษณุโลก ขอนแก่น และชลบุรี ซึ่งได้รับประโยชน์จาก 1) การเติบโตของเขตเมือง อันเกิดจากการค้าและการลงทุน รวมถึงการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือ 2) การเป็นจังหวัดสำคัญที่เชื่อมเส้นทางคมนาคมขนส่งระหว่างไทยกับประเทศในลุ่มแม่น้ำโขง (Greater Mekong Subregion :GMS) และกลุ่มที่สาม “จังหวัดหน้าด่านชายแดน” มี 6 จังหวัด ได้แก่ สงขลา เชียงราย ตาก มุกดาหาร หนองคาย และกาญจนบุรี ซึ่งได้รับประโยชน์จาก 1) กิจกรรมการค้าและการลงทุนตามแนวชายแดนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2) การเป็นจังหวัดบนเส้นทางคมนาคมขนส่ง GMS 3) ภาครัฐกำลังสนับสนุนให้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ และ 4) บางจังหวัดยังได้รับประโยชน์จากการเป็นเมืองท่องเที่ยวด้วย

จึงเห็นได้ว่าเวลานี้เป็นจังหวะแห่งการลงทุน ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ไม่อยากให้มองข้าม ไม่ว่าจะที่ดิน ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ หรือ แม้แต่ห้องชุดคอนโดมิเนียม โดยเกียรตินาคินยังมีมุมมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ที่ธนาคารของรัฐและเอกชนหลายแห่งทยอยปรับลดลง หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2% เหลือ 1.75% เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2558 ที่ผ่านมา รวมถึงการไม่ปรับเพิ่มราคาของกลุ่มวัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลัก ส่งผลให้เป็นจังหวะที่เหมาะสมต่อการเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์