ถอดผลตอบแทน “สิริฮับ A”-“สิริฮับ B” ลงทุนระยะสั้น-ยาว ตัวไหนดีกว่า?

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการเห็นชอบในการระดมทุนรูปแบบดิจิทัลด้วยผ่านโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน “สิริฮับ”  โดยมีผู้ออกโทเคนดิจิทัล บริษัท เอสพีวี 77 จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายของประเทศไทย โดยจะมีการเสนอขายต่อประชาชนครั้งแรกผ่าน บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัส จำกัด ในเครือ บริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ XPG ซึ่งจะเป็นผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) โดยกำหนดวันเริ่มเสนอขายตั้งแต่วันที่ 21 ก.ย. 2564 จนถึงวันที่ 4 ต.ค. 2564 เวลา 15.30 น.

โดยเมื่อวันที่ 21 ก.ย. 2564 เป็นวันแรกเริ่มเปิดเสนอขายโทเคนจิทัลเพื่อการลงทุนสิริฮับ (Siri Hub Token) โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มให้เลือก คือ 1. สิริฮับ A (SiriHubA) เสนอขายจำนวน 160 ล้านโทเคน มูลค่า 1,600 ล้านบาท และ 2. สิริฮับ B (SiriHubB) เสนอขาย 80 ล้านโทเคน มูลค่า 800 ล้านบาท  รวมมูลค่าระดมทุน 2,400 ล้านบาท

สำหรับราคาเสนอขายที่ 10 บาทต่อ 1 โทเคน โดยมีมูลค่าจองซื้อขั้นต่ำ 10 บาทต่อครั้ง ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนทุกประเภทสามารถลงทุนได้ ทั้งนี้ผู้ลงทุนรายย่อยที่มิใช่นิติบุคคลร่วมลงทุน กิจการเงินร่วมทุน และผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษสามารถลงทุนได้รายละไม่เกิน 300,000 บาท

ทั้งนี้บริษัท เอสพีวี 77 จำกัด จะนำเงินที่ได้จากการระดมทุน 2,400 ล้านบาท ไปลงทุนอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส จาก บริษัท สิริพัฒน์ โพร์ จำกัด ทั้งหมด 100% จากนั้นจะจัดตั้งเป็น กองทรัสต์ และโอนหุ้นทั้งหมดเข้ามาเป็นทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดยโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนสิริฮับ มีอายุโครงการ 4 ปีนับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์ก่อตั้งขึ้น เว้นแต่มีการต่ออายุโครงการเนื่องจากมีเหตุจำเป็นและสมควรตามที่กำหนดในหนังสือชี้ชวน

สำหรับสิทธิและสถานะของผู้ถือโทเคนดิจิทัลจะได้รับในส่วนของผู้ถือโทเคน สิริฮับ A (SiriHubA) จะได้รับส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาสไม่เกิน 4.5% ต่อปี รวมทั้งส่วนแบ่งรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดโครงการ โดยจะได้รับรายได้ส่วนสุดท้ายจำนวนสูงสุดไม่เกิน 1,600 ล้านบาทแรกก่อนผู้ถือโทเคนดิจิทัลสิริฮับ B (SiriHubB) และมีสิทธิในการลงมติอนุมัติให้มีการจำหน่ายทรัพย์สินโครงการหากรายได้ส่วนสุดท้ายที่ได้รับจากการจำหน่ายหน่วยทรัพย์สินโครงการต่ำกว่า 1,600 ล้านบาท

ส่วนสิริฮับ B (SiriHubB) ผู้ลงทุนจะได้รับส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาสไม่เกิน 8% ต่อปี รวมทั้งส่วนแบ่งรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดโครงการ โดยจะได้รับรายได้ส่วนสุดท้ายในส่วนที่เกิน 1,600 ล้านบาทเป็นต้นไป และไม่มีสิทธิในการลงมติอนุมัติให้มีการจำหน่ายทรัพย์สินโครงการหากรายได้ส่วนสุดท้ายที่ได้รับจากการจำหน่ายทรัพย์สินโครงการต่ำกว่า 1,600 ล้านบาท

ทั้งนี้จากสมมติฐานในเบื้องต้น หากราคาขายสินทรัพย์ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง หรือขายได้ในมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าลงทุนที่ 2,400 ล้านบาท ผู้ถือครอง “สิริฮับ B” ในขณะนั้นอาจจะได้คืนไม่ถึง 10 บาทต่อ 1 โทเคน เนื่องจากตามเงื่อนไขผู้ถือครอง “สิริฮับ A” จะมีสิทธิได้รับเงินจากการไถ่ถอนก่อนผู้ถือครอง “สิริฮับ B” ในจำนวน 1,600 ล้านบาทแรก

อย่างไรก็ตามจากข้อมูลการวิเคราะห์มูลค่าตลาดทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของสิริ แคมปัส โดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จำนวน 2 ราย คาดการณ์ว่าในอนาคตอีก 4 ปีข้างหน้า มูลค่าตลาดของโครงการนี้อาจจะสูงถึง 2.6 พันล้านบาท สอดคล้องกับรายงานวิเคราะห์ราคาที่ดินของศูนย์วิจัยและประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สรุปข้อมูลการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสถานีอ่อนนุช ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าบริเวณใกล้เคียงโครงการ โดยในปี 2564 มีราคาอยู่ที่ 1.1 ล้านบาท/ตารางวา และมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินโครงการมีศักยภาพที่ดี และมีโอกาสเติบโตค่อนข้างสูง

ดังนั้นหากประเมินเบื้องต้นสำหรับผู้ถือครอง “สิริฮับ A” ผลตอบแทนในระยะยาวเชื่อว่าจะดี ส่วนของ “สิริฮับฺ B” ผลตอบแทนระยะสั้นเชื่อว่าจะดี อย่างไรก็ตามถือว่าทั้งสองโทเคนมีความแตกต่างในส่วนผลตอบแทนต่อปี