ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กร-หุ้นกู้ ANAN ระดับ “BBB-“ พ่วงหุ้นกู้ด้อยสิทธิ BB

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ของบริษัทที่ระดับ “BB”

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียม ตลอดจนสัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนที่มีนัยสำคัญ และภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 ที่ยืดเยื้อซึ่งมีแนวโน้มที่จะสร้างแรงกดดันต่ออุปสงค์คอนโดมิเนียมและผลการดำเนินงานของบริษัทต่อไปอีก

โดยหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรอยู่ 2 ขั้น เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีลักษณะการด้อยสิทธิและผู้ออกตราสารสามารถเลื่อนการชำระดอกเบี้ยพร้อมกับสะสมดอกเบี้ยจ่ายของหุ้นกู้ได้

ทั้งนี้ ณ เดือนพฤศจิกายน 2564 บริษัทได้ทำการเพิ่มทุนจำนวน 1.3 พันล้านบาทเพื่อใช้ทดแทนความเป็นทุนของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนจำนวน 3 ชุด คือ ANAN17PA ANAN17PB และ ANAN18PA ซึ่งมีมูลค่ารวม 2.5 พันล้านบาท ซึ่งทริสเรทติ้งได้กำหนดระดับความเป็นทุนแบบ “Intermediate” หรือ “ปานกลาง” ที่ 50% ดังนั้น ระดับความเป็นทุนของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนทั้ง 3 ชุดนี้จะลดลงเป็น “Minimal” หรือ “น้อย” ที่ 0% จาก “ปานกลาง” ที่ 50% ส่วนหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนชุดที่เหลือจะยังคงระดับความเป็นทุนแบบ “ปานกลาง” ที่ 50% ต่อไป

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สถานะทางการตลาดอ่อนแอลงแต่ยังเป็นที่ยอมรับ ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์ของบริษัทค่อนข้างได้รับผลกระทบในทางลบจากคดีความของโครงการ”แอชตัน อโศก” ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ของบริษัท แม้ว่าบริษัทจะไม่ใช่ผู้ถูกฟ้องร้องโดยตรง แต่ชื่อเสียงของบริษัทก็ได้รับความเสียหายอย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้จากคดีความที่ฟ้องร้องโดยตรงกับหน่วยงานภาครัฐ

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งประเมินว่าความสามารถในการแข่งขันทางการตลาดของบริษัทยังอยู่ในระดับที่เทียบเท่ากับผู้ประกอบการรายอื่นที่มีอันดับเครดิตในระดับ “BBB-” ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายสุทธิจากโครงการของบริษัทเองและจากโครงการร่วมทุนจำนวน 2 พันล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปี 64 ซึ่งมากกว่ายอดขายสุทธิในช่วงหลายไตรมาสก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งจะติดตามความคืบหน้าของคดีความรวมถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับอันดับเครดิตของบริษัทอย่างใกล้ชิดต่อไป ทั้งนี้ หากยอดขายและ/หรือยอดโอนในอนาคตลดลงโดยเป็นผลมาจากการขาดความเชื่อมั่นในแบรนด์ของบริษัทหรือจากคดีความอื่นๆจนทำให้สถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ ทริสเรทติ้งก็อาจทำการปรับลดอันดับเครดิตลง

ผลการดำเนินงานคาดว่าจะฟื้นตัวในปี 2566 การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยาวนานได้ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญในช่วงระหว่างปี 2563-2564 โดยทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของบริษัทได้ถึงระดับต่ำสุดแล้วในปี 2564 ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายสุทธิเพียง 4.1 พันล้านบาทในปี 2564 ซึ่งลดลงจาก 5.9 พันล้านบาทในปี 2563 และ 1.05 หมื่นล้านบาทในปี 2562 ในขณะที่ยอดโอนจากโครงการของบริษัทเองและจากโครงการร่วมทุนอยู่ที่ระดับเพียง 1 หมื่นล้านบาทในปี 2564 โดย 80% มาจากโครงการคอนโดมิเนียมและ 20% มาจากโครงการบ้านจัดสรร ส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทก็ลดลงเหลือ 0.8 พันล้านบาทและมีผลขาดทุนสุทธิเท่ากับ 0.5 พันล้านบาทในปี 2564

เนื่องจากมีความเป็นไปได้ว่าอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงอ่อนตัวลงต่อไปอีกในปี 2565 ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 4.2 พันล้านบาทและ EBITDA จะอยู่ที่ระดับ 1 พันล้านบาทในปีนี้ โดยคาดว่าบริษัทจะยังคงมีผลขาดทุนสุทธิต่อไปในปี 2565 อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของอุปสงค์คอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป โดยอุปสงค์จากผู้ซื้อชาวไทยจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าอุปสงค์จากผู้ซื้อชาวต่างชาติซึ่งต้องขึ้นอยู่กับการผ่อนคลายมาตรการจำกัดการเดินทาง ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 5.0-5.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 ในขณะที่ EBITDA น่าจะอยู่ในระดับ 1.5-2.0 พันล้านบาทต่อปี และคาดว่าบริษัทจะมีผลกำไรสุทธิตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไปโดยอยู่บนพื้นฐานที่ประมาณการว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ระดับ 1.1-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567

ณ สิ้นปี 2564 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 1.23 หมื่นล้านบาท ลดลงจากระดับสูงสุดที่ประมาณ 5.3 หมื่นล้านบาทในปี 2560 โดยมากกว่า 90% ของยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ดังกล่าวมาจากโครงการร่วมทุน ทั้งนี้ บริษัทจะส่งมอบที่อยู่อาศัยซึ่งมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 4.7 พันล้านบาทในปี 2565 มูลค่า 5.2 พันล้านบาทในปี 2566 และมูลค่า 2.4 พันล้านบาทในปี 2567 ดังนั้น รายได้และกำไรในอนาคตของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการขายคอนโดมิเนียมที่เหลือขายจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและจากโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จและพร้อมโอนในแต่ละปีเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่เหลือขายมูลค่า 2.29 หมื่นล้านบาทซึ่งจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ได้ทันทีภายหลังการขาย

สัดส่วนรายได้จากโครงการร่วมทุนยังคงสูง ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 24 โครงการซึ่งประกอบด้วยโครงการร่วมทุน 17 โครงการและโครงการของบริษัทเอง 7 โครงการ รวมทั้งโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 13 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวมทั้งสิ้น 4.42 หมื่นล้านบาท ในขณะที่ 2 ใน 3 ของมูลค่าเหลือขายดังกล่าวอยู่ในโครงการร่วมทุน ทั้งนี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนแห่งใหม่อย่างต่อเนื่อง

ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะยังคงมีรายได้จากค่าบริหารโครงการและค่านายหน้าอีกเป็นจำนวนมากจากโครงการร่วมทุน โดยคาดว่ารายได้จากค่าบริหารโครงการและค่านายหน้าจากโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ระดับ 0.8-1.1 พันล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงระหว่างปี 2565-2567

นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตรากำไรสุทธิของโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 10%-12% อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบจากผลขาดทุนของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่เพิ่งเริ่มเปิดดำเนินการ โดยทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าส่วนแบ่งกำไรสุทธิจากโครงการร่วมทุนทั้งหมดจะอยู่ที่ระดับ 250 ล้านบาทในปี 2565 และจะฟื้นตัวเพิ่มขึ้นเป็น 600-700 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567

ภาระหนี้อยู่ในระดับสูงแต่คาดว่าจะปรับตัวลดลงตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป ทริสเรทติ้งมีสมมติฐานพื้นฐานที่คาดว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะยังคงอ่อนแอต่อไปในปี 2565 แต่น่าจะปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานที่ถดถอยลงในช่วงปี 2562-2564 ได้ส่งผลทำให้ภาระหนี้ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 65%-68% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทยังมีผลขาดทุนสุทธิและเงินทุนจากการดำเนินงานติดลบในช่วงปี 2563-2564 อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 60%-65% เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะกลับมาเป็นบวกในปี 2566 ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินปรับตัวดีขึ้นเป็นระดับประมาณ 2%-5% ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรน่าจะคงอยู่ที่ระดับ 2%-5% ตลอดช่วงประมาณการ

ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่า 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2567 ในขณะที่บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ที่มูลค่ารวมอีก 2.8 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และจะเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงในปีถัด ๆ ไป

นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าประมาณ 3 ใน 4 ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมดจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุน และยังประมาณการว่าบริษัทจะขายที่ดินมูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาทให้กิจการร่วมค้าในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566 อีกด้วย โดยงบซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1-2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2567 และบริษัทจะใส่เงินทุนและให้เงินกู้ยืมมูลค่ารวม 1.5-2.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ให้แก่กิจการร่วมค้า

บริษัทจำเป็นจะต้องดำรงอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2564 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 0.95 เท่า โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวได้ตลอดเวลา

สภาพคล่องตึงตัวแต่คาดว่าจะสามารถบริหารจัดการได้ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทค่อนข้างตึงตัวแต่น่าจะยังสามารถบริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ เดือนธันวาคม 2564 ประกอบด้วยเงินสดจำนวน 2.4 พันล้านบาทรวมทั้งวงเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวนประมาณ 750 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัทซึ่งมีมูลค่าขายรวมทั้งสิ้นอีกประมาณ 500 ล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอเงินกู้จากธนาคารในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย

บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.22 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วย หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 5.4 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 6 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวจำนวน 0.8 พันล้านบาท บริษัทจะทดแทนหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันมูลค่า 3.5 พันล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดชำระในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ด้วยหุ้นกู้ใหม่มูลค่า 5 พันล้านบาทที่ออกในเดือนมกราคม 2565 ส่วนหุ้นกู้ที่มีมูลค่าเหลืออยู่อีก 1.9 พันล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดชำระในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 นั้นบริษัทจะทดแทนด้วยหุ้นกู้ที่บริษัทมีแผนจะออกใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีเดียวกัน ทั้งนี้ ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง โดยคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนที่อยู่อาศัยในโครงการ

ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) อยู่ที่จำนวน 2.51 หมื่นล้านบาทซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนที่จำนวน 8.4 พันล้านบาทด้วย ทั้งนี้ หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนเป็นหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และหนี้สินรวมของบริษัทย่อยต่าง ๆ  เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 33% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 50% ตาม “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้” ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใดเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับคืนเมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ของบริษัท

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 ดังนี้

-บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มูลค่าประมาณ 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปี

-งบประมาณในการซื้อที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะอยู่ที่จำนวน 1-2 พันล้านบาทต่อปี

-รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ระดับ 4.2 พันล้านบาทในปี 2565 และจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 5.0-5.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567

-ส่วนแบ่งกำไรสุทธิจากเงินลงทุนในโครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ระดับ 250 ล้านบาทในปี 2565 และจะฟื้นตัวขึ้นเป็น 600-700 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่ถดถอยลงจากระดับในปัจจุบัน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อยๆปรับตัวดีขึ้นในขณะที่ระดับภาระหนี้น่าจะลดลงในอนาคต โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทน่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% และอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรน่าจะรักษาระดับอยู่ที่ 2%-5% ตลอดช่วงเวลาประมาณการ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่ยืดเยื้อและ/หรือผลการพิจารณาตัดสินคดีความที่เกี่ยวข้องกับโครงการต่างๆ ของบริษัทส่งผลกระทบในด้านลบจนทำให้ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม การปรับเพิ่มอันดับเครดิตอาจเกิดขึ้นหากบริษัทมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งกว่าคาดอย่างมีนัยสำคัญและสถานะทางการเงินปรับตัวดีขึ้นจนทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 5% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 60% อย่างต่อเนื่อง