SCB Wealth ชี้ช่องบริหาร “ภาษีที่ดิน” เพิ่มความมั่งคั่งผ่าน “Property Backed Loan”

ดร.สาธิต ผ่องธัญญา ผู้อำนวยการอาวุโส Estate Planning and Family Office ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า SCB Wealth ได้จัดสัมมนาให้กับกลุ่มลูกค้าเวลธ์ของธนาคาร ในหัวข้อ “กลยุทธ์รับมือภาษีที่ดิน ปี 2565” เพื่อให้ความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลจะจัดเก็บอัตราภาษีเต็มจำนวนในปีนี้เป็นปีแรก หลังจาก 2 ปีที่ผ่านมา ที่รัฐบาลได้ลดอัตราภาษีลง 90% เนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจัดเก็บภาษีในปี 2565 เป็นราคาประเมินในปี 2559 และในปี 2566 จะมีการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ซึ่งจะส่งผลให้อัตราการเสียภาษีที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย

สำหรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 ตัวอย่างเช่น ที่ดินรกร้างว่างเปล่า มูลค่าทรัพย์สิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.3%, มูลค่าทรัพย์สิน 50-200 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.4%, มูลค่าทรัพย์สิน 200 -1,000 บาท เสียภาษีในอัตรา 0.5%, มูลค่าทรัพย์สิน 1,000 -5,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.6% และมูลค่าทรัพย์สิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 0.7% ทั้งนี้การจัดการที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ในรูปแบบต่างๆมีต้นทุน จึงต้องมีการพิจารณาอย่างรอบคอบว่าคุ้มค่าหรือไม่

อย่างไรก็ตาม SCB WEALTH มีเครื่องมือทางการเงินในการบริหารสินทรัพย์ ที่เรียกว่า Property Backed Loan เป็นหนึ่งทางเลือกในการบริหารจัดการภาษีที่ดิน ให้มีความยืดหยุ่นได้ดียิ่งขึ้น โดยการนำที่ดินที่มีอยู่แล้วมาจำนองกับธนาคาร  และนำเงินกู้ที่ได้รับปมาบริหารให้เป็นพอร์ตการลงทุนอีกประเภทหนึ่งภายใต้การดูแลของทีมที่ปรึกษาการเงิน

ขณะเดียวกันนายปกรณ์ เภตรากาศ ผู้อำนวยการอาวุโส ผู้บริหารฝ่าย Wealth Lending Product ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ผลิตภัณฑ์สินเชื่อ Property Backed Loan ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่ม Private Banking  ที่ต้องการสร้างรายได้เพิ่มขึ้นจากที่ดินที่มีอยู่ดีกว่าการปล่อยรกร้างไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ   จากการสำรวจพบว่าลูกค้าเวลธ์ส่วนใหญ่ถือครองที่ดินประมาณ 40-50% ของสินทรัพย์ทั้งหมด และมีแผนที่จะส่งต่อที่ดินให้กับทายาทในรุ่นถัดๆไป จึงเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาวในรูปแบบของ Property Backed loan ที่ให้สินเชื่อเพื่อนำเงินกู้ที่ได้จากธนาคารมาลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ

โดยการจัดเป็น Asset Allocation ภายใต้การดูแลของทีมที่ปรึกษาด้านการเงิน พร้อมเลือกเฟ้นสินทรัพย์ที่เหมาะสมกับลูกค้าบนความเสี่ยงที่ยอมรับได้ โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดี แม้จะหักดอกเบี้ยเงินกู้และชำระภาษีที่ดินแล้ว  ยังมีโอกาสเพิ่มความมั่งคั่งให้กับพอร์ตการลงทุนของลูกค้าได้อีกด้วย นอกจากนี้หากลูกค้าต้องการขายที่ดินก็สามารถดำเนินการได้ โดยไม่เสียค่าธรรมเนียมชำระก่อนกำหนด

ด้านดร.กำพล อดิเรกสมบัติ ผู้อำนวยการอาวุโส SCB Chief Investment Office (SCB CIO ) ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า Property Backed Loan มุ่งเน้นในการสร้างผลตอบแทนที่ดี เพื่อนำเงินไปชำระภาษีที่ดินและดอกเบี้ยเงินกู้  โดยทีมที่ปรึกษาทางการเงินจะแนะนำการจัดพอร์ตแบบ Asset  Allocation เพื่อกระจายการลงทุนไปในสินทรัพย์ที่หลากหลาย โดยพิจารณาทั้งเรื่องของกลุ่มประเทศ, ตลาด, ภาคอุตสาหกรรม และ Valuation ที่เหมาะสม โดยการจัดพอร์ตให้กับลูกค้าแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก (Mild Moderate, Moderate, และ Aggressive allocation) ตามผลตอบแทนที่คาดหวัง และความเสี่ยงที่ลูกค้ายอมรับได้

“การจัดพอร์ตให้กับลูกค้า Property Backed Loan เน้นการสร้างกระแสเงินสดที่เข้ามาในแต่ละปี เราจะไม่ Take risk  ที่มีความเสี่ยงมาก จะเน้นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ เพื่อให้เพียงพอที่ลูกค้าจะนำไปชำระภาษีที่ดิน   ดอกเบี้ยเงินกู้ และมีผลตอบแทนกลับเข้ามาด้วยการจัด Asset Allocation นอกจาก RM ที่คอยดูแลให้คำปรึกษากับลูกค้าแล้วยังมีทีมผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่ในการเฟ้นหาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม ร่วมกับทีม Investment  consultant  ช่วยกันวิเคราะห์กลยุทธ์ และคัดสรรผลิตภัณฑ์ เพื่อให้ได้ Asset Class ที่ตอบโจทย์ตามเป้าหมายของลูกค้า” ดร.กำพล กล่าว