7 หุ้นอสังหาฯ จ่อรับต่อ LTV-ขยายเพดาน “ลดค่าโอน-จำนอง” ซื้อบ้านราคา 3 ล้าน

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” รวบรวมข้อมูลกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้ประโยชน์จากกรณีกระทรวงการคลังเล็งขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งประเด็นกระทรวงมหาดไทยเตรียมเสนอต่างชาติซื้อบ้าน 1 ไร่ โดยครั้งนี้รวบรวมข้อมูลจากบทวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด และบริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งระบุว้ดังนี้

บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์วันนี้(12 ก.ค.65) ว่า รมว. คลัง เปิดเผยกระทรวงการคลังเตรียมหารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และกระทรวงมหาดไทย ในการพิจารณาขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง และมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดมาตรการปลายปี 2565

นอกจากนี้เตรียมที่จะขยายเพดานลดค่าโอน-จำนอง 0.01% ในการซื้อที่อยู่อาศัยไปยังระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ด้วยการกำหนดไว้ที่ 3 ล้านบาทแรก เพื่อช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาฯ ในระดับราคาที่สูงขึ้น โดยจะถึงระดับ 10-20 ล้านบาทหรือไม่นั้น ต้องรอพิจารณาผลการศึกษาอีกครั้งก่อนที่จะประกาศ

ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเชิงบวกมากขึ้นต่อแนวคิดข้างต้น (หลังที่เคยนำเสนอมุมมองถึงแผนขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อีก 1 ปี ใน Market Talk ฉบับวันที่ 5 ก.ค. 2565) โดยประเด็นครั้งนี้มีการเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองในอัตราอย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าสูงกว่า 3 ล้านบาท แม้ไม่ได้สิทธิเต็มมูลค่าทั้งหมดเนื่องจากกำหนดสิทธิไว้ที่ราคา 3 ล้านบาทแรก ที่จะได้รับประโยชน์ค่าโอน-จดจำนองในอัตราที่ลดลงเหลืออย่างละ 0.01% แต่ส่วนที่เกินมูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงเสียค่าธรรมเนียมในอัตราเดิม (ปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ อยู่ในอัตรา 2% แบ่งคนละ 1%สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ส่วนค่าจดจำนองเป็นภาระของผู้ซื้อ คิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้)

กล่าวคือ บ้านราคา 5 ล้านบาท ได้สิทธิ 3 ล้านบาทแรกสำหรับลดค่าโอนฯ-จดจำนอง ส่วนอีก 2 ล้านบาท เสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติแต่แนวทางดังกล่าว ถือเป็นการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อได้มากขึ้น (โดยลดค่าใช้จ่ายได้เกือบ 6 หมื่นบาท) และเป็นแรงจูงใจให้เกิดการขายและโอนฯ มากขึ้นกว่าเดิมเนื่องจากหากกำหนดสิทธิให้เฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เพราะระดับราคาบ้านกลุ่มนี้ คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม จึงประเมินว่าเมื่อมีการขยายเพดานสิทธิสู่บ้านราคาสูงขึ้น น่าจะครอบคลุมตลาดได้ในวงกว้าง

โดยสรุปประเด็นข้างต้น ย่อมสร้าง Sentiment เชิงบวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ประกอบกับผลประกอบการที่จะฟื้นตัวในครึ่งหลังปี 2565 มากกว่าครึ่งแรกปี 2565  ขณะที่การปรับลงของราคาหุ้นในกลุ่ม ทำให้ Valuation ไม่แพง และ Div Yield จูงใจเกิน 5% ต่อปี ถือเป็นระดับมากพอที่ชนะเงินเฟ้อ จึงแนะนำเข้าลงทุนสะสม เลือกหุ้นเด่นที่มีพอร์ตกระจายตัว,Backlog สูง, Upside เกิน 15% และ Div Yield เกิน 5% ต่อปี คือ SPALI, AP และ ORI

บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์(12 ก.ค.2565) ว่า แนะนำ ซื้อเก็งกำไร ระยะสั้นในกลุ่มอสังหาฯ อย่าง AP,LH,PSH,QH,SPALI,ORI,BRI หลังมีข่าวว่ารัฐบาลเตรียมออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยการขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% ไปยังฐานผู้ซื้อบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาท และเล็งต่ออายุมาตรการ LTV (Loanto value) ที่จะหมดลงในปีนี้

ทั้งนี้ภาคอสังหาฯ คิดเป็น GDP ประมาณ 8-9% ที่รัฐให้ความสำคัญในการสนับสนุน โดยนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คลัง กล่าวปาฐกถาในงาน PROPERTY INSIDE2022 “ทางรอดอสังหาฯ หลังโควิด-ไฟสงคราม” ว่า จากที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) จะสิ้นสุดในปลายปีนี้

ด้านกระทรวงการคลัง เตรียมจะหารือกับ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)และกระทรวงมหาดไทย ในการขยายเวลามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนปรนมาตรการ LTV รวมถึงจะมีการหารือว่าจะมีมาตรการกระตุ้นอะไรบ้างที่จะเข้าไปช่วยเหลือได้ต่อไป

โดยหากมีการขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนองให้กับผู้ซื้อบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาท ก็จะเป็นบวกกับ AP ,LH ,QH ,ORI ,BRI ที่มีพอร์ตบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาทอยู่มาก สำหรับกลุ่มอสังหาฯให้ LH ราคาเป้าหมาย 10.80 บาท ส่วน ORI ราคาเป้าหมาย 14.50  บาท  และ SPALI ราคาเป้าหมาย 25.25 บาท เป็น top pick

ด้านนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่ากระทรวงการคลังเตรียมจะหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. และกระทรวงมหาดไทย ในการขยายเวลามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนปรนมาตรการ LTV รวมถึงออกมาตรการอะไรเพิ่มเติมที่สามารถช่วยเหลือได้อีกบ้าง

สำหรับการส่งสัญญาณการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. นั้น ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของกนง. แต่ไม่อยากให้การขึ้นดอกเบี้ยกลายเป็นภาระกับผู้ประกอบการและประชาชนมากจนเกินไป ส่วนการกู้เงินของกองทุนน้ำมันเชื้อเพลิงจากสถาบันการเงินนั้นอยู่ระหว่างการพิจารณา แต่ยอมรับว่ามีความกังวลในเรื่องสภาพคล่องของกองทุนน้ำมันเชื้อเพลิง

ขณะเดียวกันนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. ระบุว่าตนเชื่อว่า ในปีนี้ กนง. จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างน้อย 2 ครั้ง ครั้งละ 0.25% แต่ธอส.จะพยายามตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้จนถึงเดือน ต.ค. เพื่อลดผลกระทบสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยการตรึงอัตราดอกเบี้ยในครั้งนี้จะทำให้ธอส.ได้รับผลกระทบเรื่องต้นทุนประมาณ 1 พันล้านบาท ทั้งนี้แม้ว่าผลกระทบจากต้นทุนที่เกิดจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยจะสูงขึ้น แต่มองว่าเป็นอีกกลไกที่ธนาคารสามารถเข้าไปช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ได้

นอกจากนี้นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวถึงข้อเสนอในการขยายเพดานให้สิทธิต่างชาติถือครองห้องชุดเกินร้อยละ 49 ว่า เราพยายามเอาข้อมูลมาดูว่าในพื้นที่ 10 จังหวัดที่มีต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ พบว่าตัวเลขเฉลี่ยมีสัดส่วนร้อยละ 7% หรือประมาณ 90,000 ยูนิต แต่มีบางเขตมีต่างชาติอยู่เต็มร้อยละ 49 การขยายเพดานมีความวิตกกังวลที่จะขยายไปถึง 75% เราพยายามเอาตัวเลขมาบริหารจัดการ แต่ถ้าแนวโน้มมีการถือครองคอนโดฯ สูงขึ้น เรามาดูกันอีกที เนื่องจากในปัจจุบันยังมีห้องว่างอยู่ในตลาดเกือบ 1 แสนหน่วย มูลค่าทางเศรษฐกิจ 4 แสนล้านบาท

“เรากำลังมีมาตรการต่างๆ เปิดโอกาสให้ต่างชาติพักอาศัยยาวนานขึ้นนั้น กระทรวงมหาดไทยจะออกประกาศกระทรวงเกี่ยวกับเงื่อนไขคนต่างชาติมาอยู่ในประเทศไทย ต่างด้าวคุณภาพ จะมาซื้ออสังหาฯ ให้ถือครองที่ดิน โดยให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทยมากกว่า 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ จำนวน 1 ไร่ หรือลงทุนหลายอย่าง อย่างน้อย 3 ปี แต่จะเข้า ครม.พิจารณา”