เปิดเกณฑ์ “ต่างชาติซื้อที่ดินไทย” ใครได้ประโยชน์?

กลายเป็น “เหล้าเก่า….ในขวดใหม่” กับมติคณะรัฐมนตรีรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์  จันทร์โอชา ไฟเขียวหลักการร่างกฎกระทรวงที่ว่าด้วยการได้มาซึ่ง “ที่ดิน” เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว หรือกรณีให้ “ต่างชาติซื้อบ้าน” ในไทย ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ….

โดยสาระสำคัญของกฎกระทรวงเป็นการกำหนดกลุ่มคน ต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

โดยเงื่อนไขการเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติทั้ง 4 กลุ่ม สามารถได้สิทธิซื้อได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้ในการเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสำหรับตนเอง และต้องเป็นที่ดินที่อยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมาย ว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

แต่การที่จะถือครองที่ดินได้นั้นรัฐบาลไทยได้กำหนดให้ต่างชาติทั้ง 4 กลุ่ม ซึ่งล้วนเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูง ต้องนำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี นับแต่วันยื่นคำขอ (กฎกระทรวงฯ พ.ศ.2545 กำหนด 5 ปี) โดยให้นับมูลค่าการลงทุน ณ วันที่ยื่นคำขอ แต่ทั้งนี้หากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทย เพื่อจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ ได้ถอนการลงทุนก่อนครบกำหนด 3 ปี สิทธิที่จะได้มาซึ่งที่ดินในส่วนที่ยังไม่ครบจำนวน เป็นอันระงับไป

ความน่าสนใจกฎกระทรวงนอกเหนือจากการเข้าถือครองที่ดินของต่างชาติ นั้นคือ เม็ดเงินที่รัฐบาลไทยคาดหวังว่า จะมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดเงินและตลาดทุนของไทย ซึ่งกฎกระทรวงได้กำหนดให้ต่างชาติที่มีความประสงค์จะถือครองที่ดินในไทย สามารถนำเงินไปลงทุนผ่านการ การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงิน หรือดอกเบี้ย

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้น ตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (เพิ่มกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานจากกฎกระทรวงฯ พ.ศ.2545)

การลงทุนในกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดตั้งขึ้น ตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (เพิ่มขึ้นใหม่จาก กฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2545)

การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือ การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศ ให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับ การส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วย การส่งเสริมการลงทุน

เหตุผลที่บอกว่า เป็นเหล้าเก่า…ในขวดใหม่นั้นเป็นเพราะ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า ร่างกฎกระทรวงฯ ดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะในสมัยรัฐบาลของนายทักษิณ ชินวัตร เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2545 ได้เคยมีมติลักษณะนี้มาแล้ว เพื่อดึงเม็ดลงทุนจากต่างชาติเข้ามายังประเทศไทย หลังได้เกิดวิกฤต “ต้มยำกุ้ง” กับประเทศไทยและจำเป็นต้องหาเงินลงทุน จึงเข้าใจว่า รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ น่าจะมีมุมมองในลักษณะเดียวกันนั้นคือการดึงเงินลงทุนมาช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งต้องยอมรับว่า ในมุมมองของประชาชนอาจมองว่าเป็นกฎหมาย “ขายชาติ” แต่หากดูในเนื้อหาสาระถือเป็นกฎหมายที่ดีและมีประโยชน์ของประเทศ

นายอิสระ ยังมองว่า กลุ่มคนต่างด้าวที่ได้รับประโยชน์กลุ่มแรกตามมติ ครม.วานนี้ (25 ต.ค. 65) นั้นคือ “กลุ่มประชาการโลกผู้มีความมั่นคั่งสูง” ซึ่งเงินลงทุน 40 ล้านบาทถือเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยเกินไป โดยรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ ได้ปรับแก้ระยะเวลาในการคงเงินลงทุน เพื่อสร้างแรงจูงใจในการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อตลาดทุนไทยที่จะมีเงินหมุนเวียนเข้ามาลงทุนจากคนกลุ่มนี้มากขึ้น ส่วนคนต่างด้าวกลุ่มอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับการเข้ามาทำงานในประเทศไทย หรือกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ ยังไม่ได้รับประโยชน์จากร่างกฎกระทรวงนี้

ส่วนพื้นที่ที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งกำหนดใน กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา และในพื้นที่เศรษฐกิจนั้น นายอิสระ มองว่าเป็นความตั้งใจที่จะให้ชาวต่างชาติ ถือครองที่ดินในพื้นที่เขตเมือง ที่ไม่ไปรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมของคนไทย แต่สิ่งที่รัฐบาลควรกำหนดเพิ่มเติมจากมุมมองสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นั้นคือการกำหนดให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากโครงการที่จัดสรรถูกต้องตามกฎหมาย และควรกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้กระทบกับความสามารถในการซื้อของคนไทย อย่างไรก็ตามเชื่อว่า กฎกระทรวงที่มีการปรับปรุงแก้ไขใหม่ ไม่ได้ช่วยให้เกิดการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะประโยชน์ที่ได้มีเฉพาะกลุ่มที่มีความมั่นคั่งเท่านั้น

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มองว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นปัจจัยบวกต่อการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะมีชาวต่างชาติที่มีรายได้ สูง หรือเป็นกลุ่มนักธุรกิจเข้ามาซื้อที่ดินและบ้าน 1 ไร่ เชื่อว่าจะช่วยผลักดันยอดขายจากต่างชาติ เพิ่มขึ้น คาดว่าปีหน้า สัดส่วนยอดขายต่างชาติมีโอกาส จะเพิ่มขึ้นเป็น 10% จากปัจจุบันที่ประมาณ 5% ทั้งนี้ในช่วงปีก่อนเกิดโควิดมีสัดส่วนอยู่ที่ 10-15%

ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยกับ “ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” โดยมองว่า มติ ครม.ดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะเป็นกฎหมายเดิมที่มีอยู่แล้ว เพียงแค่รัฐบาลได้ปรับปรุงเนื้อหาเกี่ยวกับการคงเงินลงทุนจากเดิม 5 ปี เป็น 3 ปี เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้กับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น โดยหุ้นที่ได้รับประโยชน์คงหนี้ไม่พ้นหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ทำโครงการบ้านในแนวราบขนาดใหญ่ เพราะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่มีเงินลงทุนจำนวน 40 ล้านบาทคงไม่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทอย่างแน่นอน จึงมองว่าหุ้นที่ได้รับประโยชน์ได้แก่ SC, LH และ QH