“กรณ์ ณรงค์เดช” โชว์จุดเด่น RML เบอร์ 1 อสังหา “อัลตร้าลักชัวรี่”

นายกรณ์ ณรงค์เดช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML ให้สัมภาษณ์กับ “ข่าวหุ้นธุรกิจ” ว่า แผนธุรกิจปลายปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 บริษัทฯเล็งเปิดขายโครงการแนวราบบนทำเลสุขุมวิทอย่างไม่เป็นทางการให้กับลูกค้ากลุ่มยอดซื้อสูงสุดในฐานข้อมูลของ RML เองก่อน

โดยจะมีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งจะถือเป็นโครงการสุดพิเศษบนพื้นที่หายากที่สุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ พร้อมการออกแบบที่หรูหรา รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้านครบครันเหนือระดับ สะท้อนความเป็นผู้นำวงการพัฒนาอสังหาฯ อัลตร้าลักชัวรี่ของ RML ได้อย่างชัดเจน เชื่อมั่นว่าโครงการนี้จะเป็นที่ต้องการทั้งจากตลาดต่างประเทศและในประเทศอย่างแน่นอน เพราะปัจจุบันถือว่าไม่มีคู่แข่งในตลาด

นอกจากนี้บริษัทฯยังเร่งเคลียร์ยูนิตเหลือขายของโครงการคอนโดมิเนียมลักชัวรี่ พร้อมอยู่ “เทตต์ สาทร ทเวลฟ์” บนทำเลใจกลางสาทร ซึ่งตอนนี้เหลือขายเพียงไม่กี่ยูนิต ใกล้ปิดการขายแล้ว ด้วยยอดขายปัจจุบันที่สูงถึง 97% โดยห้องเหลือขายมี 2 รูปแบบ ขนาด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 68 – 118 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นเพียง 239,000 บาท/ตร.ม.

ตลาดอสังหาฯลักชัวรี่และอัลตร้าลักชัวรี่ดีมานด์ยังสูง

ตลาดอสังหาฯ ระดับลักชัวรี่ และอัลตร้าลักชัวรี่ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ยังคงมีดีมานด์สูงต่อเนื่อง พิสูจน์ได้จากคอนโดฯ อัลตร้าลักชัวรี่ “ดิ เอสเทลล์ พร้อมพงษ์” ใจกลางสุขุมวิท ที่ปิดการขาย (sold out) จำนวนยูนิตทั้งสิ้น 146 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,200 ล้านบาท เป็นที่เรียบร้อยแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าลูกค้าเชื่อมั่นในแบรนด์ของ RML ที่ทำตลาดอสังหาฯ ลักชัวรี่และอัลตร้าลักชัวรี่มาอย่างยาวนานกว่า 36 ปี รวมทั้งสเปคและฟังก์ชั่นของโครงการที่ตอบโจทย์ลูกค้า ซึ่งปัจจุบันลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วประมาณ 4,600 ล้านบาท หรือประมาณ 95% ของจำนวนยูนิตพร้อมโอน คาดว่าลูกค้าจะโอนกรรมสิทธิ์เต็ม 100% ภายในปี 2566 นี้

ขณะที่ “เทตต์ สาทร ทเวลฟ์” คอนโดฯ ลักชัวรี่พร้อมเข้าอยู่ ใจกลางสาทรใกล้ปิดการขายแล้วเช่นกัน ทำยอดขายไปแล้วถึง 97% และมียอดขายลูกค้าชาวต่างชาติ 40% แสดงให้เห็นว่าตลาดต่างประเทศเริ่มกลับมาฟื้นตัวแล้ว

เป้าหมายยอดขายปีนี้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้

สำหรับการเติบโตในปี 2566 บริษัทฯมองว่าเป็นปีที่พึงพอใจ เห็นได้จากยอดขาย (Presales) ที่ดีขึ้นในไตรมาส 1 – ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ซึ่งในทุกไตรมาสเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยล่าสุดบริษัทฯประกาศยอดขาย (Pre-sales) ในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม – กันยายน 2566) อยู่ที่ 1,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายอยู่ที่ 1,442 ล้านบาท

ทั้งนี้ ยอดขายคอนโดฯ พร้อมอยู่ในตอนนี้ของบริษัทฯ เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ โดยคอนโดฯ อัลตร้าลักชัวรี่ “ดิ เอสเทลล์ พร้อมพงษ์” ประสบความสำเร็จเพิ่งปิดการขาย (sold out) ไป และมียอดโอนสูงและรวดเร็วมาก ปัจจุบันมียอดโอนถึงประมาณ 4,600 ล้านบาท หรือประมาณ 95% ของจำนวนยูนิตพร้อมโอน คาดว่าลูกค้าจะโอนกรรมสิทธิ์เต็ม 100% ภายในปี 2566 นี้

ขณะที่คอนโดฯ ลักชัวรี่พร้อมอยู่อีก 1 โครงการ บนใจกลางสาทร “เทตต์ สาทร ทเวลฟ์” ก็กวาดยอดขายไปเร็วตั้งแต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ ปัจจุบันมียอดขายถึง 97% ซึ่งคาดว่าจะปิดการขายในครึ่งปีแรกของปี 2567 รวมทั้งโครงการนี้มียอดโอนที่ดีมากๆ โดยปัจจุบันมียอดโอนถึง 2,000 ล้านบาท หรือประมาณ 50% ของจำนวนยูนิตพร้อมโอน

ปีหน้าผู้ประกอบการหันพัฒนาโครงการลักชัวรี่มากขึ้น

สำหรับปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญสิ่งที่ท้าทายอยู่มาก จากปัจจัยลบหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น และอัตราเงินเฟ้อที่คาดว่าจะอยู่ที่ 2.6% ในขณะเดียวกันมีปัจจัยบวกจากแนวโน้มที่เศรษฐกิจจะขยายตัวขึ้น 4.4% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดิมที่คาดไว้ที่ 3.8% จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว

รวมทั้งภาคการส่งออกที่กลับมาขยายตัว อีกทั้งจะได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจากนโยบายภาครัฐ ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าว คาดลูกค้าระดับกลาง-ล่างจะยังคงได้รับผลกระทบ ดังนั้นประเมินว่าปี 2567 ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะหันมาพัฒนาโครงการลักชัวรี่กันมากขึ้น เจาะกลุ่มลูกค้า Young Entrepreneurs และ Young Executives ที่มีผลกระทบต่อความผันผวนทางด้านเศรษฐกิจน้อย

โดยปี 2567 ความต้องการอสังหาฯ ลักชัวรี่จะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ supply เกิดใหม่มีจำกัด จริงอยู่ว่ามีผู้พัฒนาโครงการในเซกเมนต์ (segment) นี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอก แต่รายที่มีการพัฒนาบนทำเลทองยังมีไม่มาก เพราะมีข้อจำกัดด้านที่ดินทำเล CBD ที่มีน้อยและหายาก โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือเส้นทางคมนาคมที่สะดวก โดยสิ่งที่ท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เจาะตลาดกลุ่มลักชัวรี่นี้จะต้องศึกษาตลาดเซกเมนต์นี้ให้ละเอียดและเข้าใจถ่องแท้ เพราะตลาดเซกเมนต์นี้ต้องอาศัยทั้งประสบการณ์และความเชี่ยวชาญอย่างมาก

“RML เองมีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ ลักชัวรี่และอัลตร้าลักชัวรี่มาอย่างยาวนานกว่า 36 ปี เราเข้าใจ insight ของลูกค้าเซกเมนต์นี้ เรามีการติดตามสถานการณ์ของตลาดอย่างต่อเนื่องและมีการปรับรูปแบบของโครงการและกลุ่มราคาตอบรับกับสถานการณ์และตลาดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้เรายังคงครองใจลูกค้าในกลุ่มนี้อยู่เสมอ” นายกรณ์ กล่าว

ชู 5 แผนธุรกิจบุกตลาดอสังหาฯลักชัวรี่ในปีหน้า

แนวทางสำคัญในการดำเนินธุรกิจของ RML ในปี 2567 จะก้าวอย่างแข็งแกร่ง โดยมีแผนธุรกิจดังนี้ 1.เพิ่มพอร์ตโครงการแนวราบ ซึ่งในปี 2567 บริษัทฯจะรุกโครงการแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่บริษัทฯสนใจจะพัฒนา คือในโซนสุขุมวิท กรุงเทพฯ ที่ราคาขายจะเริ่มต้น 300 ล้านบาท/หลัง และอีกโครงการที่ภูเก็ต ซึ่งจะขายราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 600 ล้านบาท/หลัง ปัจจุบันกำลังปรับพัฒนาแนวคิดการออกแบบ ซึ่งในอนาคตพอร์ตโครงการแนวราบของ RML จะมีสัดส่วน 20-30% ของพอร์ต ภายใน 5-10 ปีข้างหน้า

2.โฟกัส Branded Residence เพิ่มขึ้น โดยอนาคตพอร์ตของ RML จะเป็นเริ่มมองโครงการ Branded Residence จับมือกับเชนโรงแรมระดับโลกมากขึ้น เหตุผลที่มอง Branded Residence เนื่องจากลูกค้าสามารถตัดสินใจเลือกซื้อได้ง่ายกว่าโครงการปกติ รวมทั้ง Branded Residence ปล่อยเช่าได้ดี และมี rental yield ที่สูง ทั้งนี้จะดูความเหมาะสมหลายๆ ด้านก่อนจะเลือก brand operator เพื่อความเหมาะสมกับทำเล และตอบโจทย์ลูกค้า

3.เน้นกลยุทธ์ Platform provider Asset light strategy เน้นเปิดโครงการร่วมกับเจ้าของที่ดิน ทำให้บริษัทฯไม่ต้อง stock ที่ดิน โดยบริษัทฯ ไปร่วมมือกับเจ้าของที่ดินที่มีที่ดิน แต่ไม่มีความชำนาญในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ และนำความเชี่ยวชาญเข้าไปพัฒนาโครงการอสังหาฯ ร่วมกับเจ้าของที่ซึ่งจะทำให้ประหยัดต้นทุนในการซื้อที่ดินมากขึ้นและสามารถขยายโครงการได้เร็วยิ่งขึ้น

4.เพิ่มสัดส่วนพอร์ตโครงการอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ บริษัทฯจะเพิ่มพอร์ตอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ เพื่อสร้างรายได้หมุนเวียนต่อเนื่อง (Recurring Income) ซึ่งจะทำให้บริษัทฯมีรายได้ประจำเข้ามาเพิ่ม โดยปัจจุบันบริษัทมีอาคารสำนักงานลักชัวรี่ Grade A+ ที่สูงที่สุดในไทยอย่าง “OCC” ขณะนี้มีอัตราเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (รีเทล) รวมถึงความสนใจจากผู้เช่าแล้วประมาณ 70% และ Somerset Residences ที่ตอนนี้มีอัตราเช่า occupancy rate อยู่ที่ 70% เช่นกัน

และ 5.ปรับกลยุทธ์ทางการตลาดขยายฐานสู่กลุ่ม Younger High Spender บริษัทฯปรับกลยุทธ์และวิธีการสื่อสารทางการตลาดให้เข้าใจง่าย ทันสมัย เพื่อขยายฐานมาสู่กลุ่ม Younger Higher Spender มากขึ้น เพื่อช่วยให้มีฐานตลาดที่ใหญ่ขึ้น

ปีหน้าจะมุ่งเน้นอสังหาฯเพื่อขายเป็นหลัก

ในปี 2567 ทางบริษัทฯจะยังคงโฟกัสอยู่ที่อสังหาฯ เพื่อขายเป็นหลักเพื่อทดแทนโครงการที่ขายหมดไปในปี 2566 โดยจะเน้นไปที่โครงการแนวราบ และเพิ่มอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำมากขึ้น เพื่อให้บริษัทฯ มีรายได้หมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ในปี 2567 จะมียอดขายโครงการที่ภูเก็ต ซึ่งอยู่ในระหว่างการปรับเปลี่ยนทั้งในเรื่องการออกแบบและองค์ประกอบต่างๆ ของโครงการเพื่อให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากที่สุด รวมถึงบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพิ่มเติมทำเลในต่างจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญเพิ่มเติม

ส่วนตลาดต่างประเทศ บริษัทฯกำลังอยู่ระหว่างการศึกษาข้อมูลรายละเอียด หากมีประเทศใดที่เหมาะสมน่าทำการตลาด บริษัทฯพร้อมที่จะบุกตลาดใหม่ๆ ซึ่งหากมีความคืบหน้าจะแจ้งรายละเอียดต่อไป ในมุมลูกค้าด้วยราคาโครงการในอนาคตจะเห็นว่าบริษัทฯก้าวกระโดดไปยังเซกเมนต์ที่เรียกว่าอยู่บนยอดพีรามิด จริงอยู่ว่าคนไทยที่มีกำลังซื้อก็มี แต่บริษัทฯต้องเจาะตลาดลูกค้าต่างประเทศควบคู่กันไปด้วย

นอกจากนี้ ที่ผ่านมา RML มีการดึงพันธมิตรทางธุรกิจมาร่วมเป็น Strategic Partner ทั้งกลุ่มในประเทศ และต่างประเทศ อาทิ กลุ่ม Mesa Thai ผู้ถือหุ้นรายใหม่ จากสิงคโปร์, โตเกียว ทาเทโมโนะ และมิตซูบิชิ เอสเตท บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากประเทศญี่ปุ่นที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าศตวรรษ

“อนาคตยังคงเปิดโอกาสการร่วมทุน แต่อย่างที่กล่าวถึง asset light strategy เรามุ่งหาพันธมิตรที่มีที่ดินและต้องการพัฒนาเป็นหลัก เรามี know how ก็จะช่วยนำโครงการให้ประสบความสำเร็จดังเช่นที่เราทำได้เสมอมา รอติดตามนะครับ” นายกรณ์ กล่าว

เตรียมแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่

นอกเหนือจากรายรับจากการขาย-โอนโครงการ ค่าเช่าอาคารสำนักงาน-พื้นที่ขายปลีก และค่าเช่าจากเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ บริษัทฯ มีวางแผนที่จะออกขายหุ้นกู้ชุดใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 356 ล้านบาท ในต้นปีหน้า เพื่อเป็นต้นทุนโครงการใหม่ และเป็นเงินหมุนเวียนกิจการ โดยฐานะทางการเงินของบริษัทฯตอนนี้อยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างดี เหมาะสมกับช่วงเวลาปรับเปลี่ยนทิศทางการขยายธุรกิจครั้งยิ่งใหญ่ ไม่มีอะไรน่ากังวล

“ในปีหน้าจะเน้นโครงการอัลตร้าลักชัวรี่เป็นส่วนใหญ่ เพื่อให้เรารักษาความเป็นผู้นำอันดับ 1 ของแบรนด์พัฒนาอสังหาฯ อัลตร้าลักชัวรี่ นอกจากนี้ บริษัทฯยังได้ปรับโครงสร้างพอร์ตโดยจะเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น และเพิ่มพอร์ตอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ ซึ่งจากการบริหารจัดการนี้จะทำให้บริษัทฯ รักษาสภาพคล่องได้ ส่งผลให้ในอนาคตจะมีกำไรที่ค่อนข้างมั่นคงได้ต่อไป” นายกรณ์ กล่าว