KKPS มองลบ 2 หุ้น “อสังหา” ลดคำแนะนำ “ขาย” พ่วงหั่นเป้า

บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKPS ระบุในบทวิเคราะห์ ประเมินเกี่ยวกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่า ความต้องการซื้อที่พักอาศัยในไทยนั้นจะคล้อยไปตามวัฏจักรการเติบโตของเศรษฐกิจ ซึ่งทำให้การเติบโตในปีนี้เต็มไปด้วยความท้าทายในตลาด มีการแข่งขันในการแย่งชิงตลาดเข้มข้นขึ้นในกลุ่มผู้นำอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 5 ราย

โดยส่วนแบ่งตลาดของโครงการที่เปิดใหม่ของทั้ง 5 รายนั้นเพิ่มขึ้นจาก 40% ในปี 62 เป็น 48% ในปี 66 และถ้าหากนับรวมท็อป 10 ของผู้นำในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเห็นส่วนแบ่งตลาดของโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นจาก 60% เป็น 62%

อย่างไรก็ดี KKPS มองว่ามูลค่าโครงการที่เปิดใหม่โดยรวมในปีนี้ของท็อป 10 จะค่อนข้างทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ยอดรวมของการโอนสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 5%

นอกจากนี้ยังมีเรื่องความเสี่ยงของการรีไฟแนนซ์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อยู่ โดยมูลค่าหุ้นกู้รวมทั้งท็อป 10 อยู่ที่ 6.8 หมื่นล้านบาท ที่จะมีการ rollover ในปีนี้ คิดเป็น 34% ของหุ้นกู้ทั้งหมดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง KKPS มองว่า AP และ SPALI มีความเสี่ยงต่อการรีไฟแนนซ์น้อยที่สุด

ทั้งนี้ มองว่ากำไรในปี 67 จะค่อนข้างต่ำเนื่องจากมีการทำโปรโมชั่นกันอย่างมาก โดยเฉพาะการขายคอนโด ซึ่งจะกดดันมาร์จิ้น ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์มีความกังวลใน LH และ QH จากคอนโดที่ยังค้างอยู่และจะเป็น Downside Risk ต่อมาร์จิ้นของบริษัท

ขณะเดียวกัน หากธปท.หั่นอัตราดอกเบี้ยในครึ่งหลังของปีนี้ มองว่าจะเป็นปัจจัยเชิงบวกต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก โดยบริษัทระดับกลางจะได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากมีความอ่อนไหวต่ออัตราสินเชื่อมาก ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์มองว่าทุกๆ 1% ของอัตราสินเชื่อที่ลดลงจะเพิ่มความสามารถในการซื้ออสังหาของผู้ซื้อได้ 7-8%

โดย KKPS ปรับลดคำแนะนำ LH จาก “ซื้อ” เป็น “ขาย” สะท้อนการแข่งขันในตลาดที่เสียให้กับคู่แข่งไปในช่วงที่ผ่านมานี้ โดยอัตรายอดขายลดลง 30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด รวมถึงมี Downside Risk ต่อมาร์จิ้น นอกจากนี้ยังมีความกังวลถึงคอนโดที่ยังขายไม่หมด และอาจนำไปสู่การทำโปรโมชั่นที่กดดันยอดขายได้ ดังนั้นจึงปรับลดราคาเป้าหมายจาก 9.2 บาท เป็น 7.4 บาท

ส่วน QH นั้นเป็นไปในทิศทางเดียวกัน คือการสูญเสียส่วนแบ่งตลาด และคอนโดที่ยังขายไม่หมดมานาน โดย KKPS คงคำแนะนำ “ขาย” และลดราคาเป้าหมายจาก 2.40 เป็น 2.20

อย่างไรก็ตาม KKPS แนะนำซื้อ SPALI โดยเชื่อว่าราคาหุ้นสะท้อนปัญหาในปี 66 ไปแล้ว และ SPALI มีจุดแข็งในต่างจังหวัด นอกจากนั้นแล้วที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าทั้งในกรุงเทพ และปริมณฑลยังสามารถโตได้อีก

อีกทั้งมูลค่าของหุ้นยังอยู่ในระดับต่ำที่ 5.7 เท่า และยังมีอัตราปันผลตอบแทนที่ดีในระดับ 7.5% พร้อมให้ราคาเป้าหมายไว้ที่ 25 บาท (ลดลงจากเดิม 25.8 บาท เนื่องจากมีการปรับวิธีคิดราคาเป้าหมายใหม่)

ส่วน AP นั้น ลดคำแนะนำจาก “ซื้อ” เป็น “ถือ” เพื่อสะท้อนการเติบโตที่กลับเข้าสู่ภาวะปกติในปีนี้ อย่างไรก็ตาม การดำเนินงานของ AP แสดงให้เห็นว่ามีความสำเร็จในธุรกิจที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า เนื่องจากมีทำเลที่กระจายความเสี่ยง และยังมีอัตราปันผลตอบแทนที่น่าสนใจที่ 5.7% (คาดว่าปันผลจะอยู่ที่ 0.65 บาท XD ในเดือนพ.ค.67)

อย่างไรก็ดี KKPS ลดราคาเป้าหมายจาก 16 บาท เป็น 12.20 บาท โดยมองว่าการเติบโตของกำไรอาจลดลงจากเดิมที่เคยคาดการณ์ไว้เป็น 4% ในปีนี้ และ 3% ในปีหน้า และยังมี PER ปี 67 ลดลงมาที่ 6 เท่า จากเดิม 7.5 เท่า