กลุ่มอสังหาฯ ไตรมาส 1 กำไรทรุด ยอดโอนหด โบรกชี้ Q2 ฟื้นตัว ชู SPALI-AP เด่น

“ข่าวหุ้นธุรกิจ” สำรวจผลการดำเนินงานในไตรมาส 1/2567 ของบริษัทกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (พัฒนาที่อยู่อาศัย) จำนวน 15 แห่ง พบว่าส่วนใหญ่กำไรลดลง ซึ่งมาจากหลายปัจจัยที่กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค และต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ทำให้กำไรออกมาต่ำกว่าที่โบรกฯ คาดไว้ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ยอดขายและยอดโอนของกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน (ไฮเอนด์) ก็ชะลอตัวลดลงไปด้วย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แถลงตัวเลขเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยที่สำคัญของไตรมาส 1 ปี 2567

โดยสอดคล้องกับข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่แถลงตัวเลขสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2567 พบการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง 13.8% และจำนวนเงินสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ลดลง 20.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส และควรให้ความระมัดระวังการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงที่เริ่มมียอดขายที่ชะลอตัว แต่กลับมีหน่วยเหลือขายเริ่มสะสมเพิ่มมากขึ้น รวมถึงสถานการณ์ตลาดขณะนี้ จำเป็นที่ต้องดึงกำลังซื้อใหม่ ๆ ให้เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงสั้น ๆ

สำหรับผลการดำเนินงานไตรมาส 1/2567 ของ 15 บริษัทดังกล่าว เรียงจากกำไรสุทธิมากไปหาน้อย ประกอบด้วย 1. บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI มีกำไรสุทธิ   1,314.98  ล้านบาท ลดลง 16.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 1,581.78  ล้านบาท 2. บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH มีกำไรสุทธิ 1,231.02 ล้านบาท ลดลง 9.08% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 1,353.99 ล้านบาท 3. บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีกำไรสุทธิ 1,008.33  ล้านบาท ลดลง 31.80% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 1,478.40 ล้านบาท 4. บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI มีกำไรสุทธิ 613.64 ล้านบาท ลดลง   43.20% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ  1,080.41 ล้านบาท 5. บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH มีกำไรสุทธิ   613.64 ล้านบาท ลดลง 17.27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 592.41 ล้านบาท

6.บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มีกำไรสุทธิ 464.09 ล้านบาท ลดลง 41.83% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 797.85 ล้านบาท 7. บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI มีกำไรสุทธิ 296.4 ล้านบาท ลดลง 9.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 328.5 ล้านบาท 8. บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW มีกำไรสุทธิ 256.33 ล้านบาท ลดลง 9.42% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 282.98 ล้านบาท 9. บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN พลิกมีกำไรสุทธิ 195.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 482% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีขาดทุนสุทธิ 59.6 ล้านบาท 10. บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC มีกำไรสุทธิ 182.61 ล้านบาท ลดลง 65.85% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ 534.69 ล้านบาท

11.บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA มีกำสุทธิ 110.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.49% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ 86.28 ล้านบาท 12. บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA มีกำไรสุทธิ 109.74 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 104.33% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ 53.71 ล้านบาท 13. บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN มีกำไรสุทธิ 83.55 ล้านบาท ลดลง 42.39% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ 145.03 ล้านบาท 14. บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE มีกำไรสุทธิ 78.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.45% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ 72.55 ล้านบาท และ 15. บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH มีกำไรสุทธิ 65.42 ล้านบาท ลดลง 89.97 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำไรสุทธิ  652.47 ล้านบาท

ด้านนางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัท เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ผลการดำเนินงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1/2567 ออกมาต่ำกว่าที่ประมาณการมาจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า ทิศทางดอกเบี้ยยังสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินกระทบต่อกำลังซื้อและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นมาก ซึ่งไม่ได้อยู่ในเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง แต่เริ่มเห็นสู่บ้านระดับบนเพิ่มขึ้น กดดันต่อภาพรวมยอดโอน รวมถึงการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการกดดันมาร์จิ้น

ขณะที่การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้น้ำหนัก “เท่ากับตลาด” แม้ระยะสั้นจะมีแรงกดดันจากไตรมาส 1/2567 ที่อ่อนแอ แต่คาดเป็นจุดต่ำสุดของปี ก่อนค่อย ๆ ฟื้นขึ้นในไตรมาส 2/2567 และต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง ซึ่งจะมีแรงหนุนจากการลดค่าโอน และจดจำนอง ประกอบกับ ทิศทางดอกเบี้ยของไทยมีโอกาสปรับลงในครึ่งปีหลัง และเศรษฐกิจไทยหวังว่าจะฟื้นตัวมากขึ้น ตลอดจนการเปิดโครงการใหม่และส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเข้ามาเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2/2567  โดยเลือกหุ้นเด่น ได้แก่ AP และ SPALI จากความคาดหวังการฟื้นตัวโดดเด่นของกำไรตั้งแต่ไตรมาส 2/2567 และมีพอร์ตสินค้าหลากหลาย รวมทั้งโอกาสที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และยังให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) สูงเกิน 6%

ขณะที่นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า มองข้ามไปในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 เพื่อคาดหวังการฟื้นตัวของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นที่จะมีการเปิดโครงการใหม่ และการโอนโครงการใหม่ที่แล้วเสร็จมากขึ้น โดยเฉพาะช่วงปลายไตรมาส 3/2567 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 4/2567 ทำให้ยอดขายและยอดโอนจะปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับยังต้องลุ้นทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับลดลง ทำให้ลดแรงกดดันในเรื่องของการขอสินเชื่ออาจจะผ่อนคลายมากขึ้น และเมื่อดอกเบี้ยลดลง ทำให้อาจเกิดความรู้สึกเชิงจิตวิทยาของความต้องการซื้อกลับมา

โดยการลงทุนยังเป็นการให้น้ำหนัก “เท่ากับตลาด” จากแนวโน้มการฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง โดยเลือก SPALI และ AP เป็นหุ้นเด่น เพราะ Valuation ไม่แพง และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7% ประกอบกับมียอดขายรอโอน (Backlog) ที่สูง สามารถรองรับรายได้ที่เข้ามาในอนาคต และหากดอกเบี้ยปรับลดลง จะรับอานิสงส์ของดอกเบี้ยที่อาจส่งผลต่อยอดโอนที่เร็วขึ้น

ส่วนดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า การชะลอตัวอย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2567 ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน      โดยในด้านอุปสงค์ที่พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีเพียงจำนวน  72,954  หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนที่ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส (ปี 2561–ไตรมาส 1/2567) และยังมีการขยายตัวลดลง 13.8%  เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2566 ที่มีจำนวน  84,619 หน่วย โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง 18.9% และอาคารชุดลดลง 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1/2567 จำนวน  208,732  ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาส (ไตรมาส 3/2562–ไตรมาส 1/2567) และยังมีการขยายตัวลดลง 13.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2566 ที่มีจำนวน 241,167 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง 14.6% และอาคารชุดลดลง 10.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวลดลงในทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคาที่มีการลดลงสูงสุด คือระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาทที่ลดลง 20% รองลงมาคือ ระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ที่ลดลง 19.8% ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ที่ลดลง 18.2% และระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ที่ลดลง 18% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ตลาดในระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ที่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นบ้านมือสองที่สูงกว่าบ้านใหม่