REIC ชี้ตลาด “อสังหาฯ” Q1 หดตัว 15.4% เซ่นพิษเศรษฐกิจ-หนี้ครัวเรือนพุ่ง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ได้รายงานดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย ในภาพรวมของ ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 79.60 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า 2.8% และพบว่าลดลง 15.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยมาจากจากการปรับตัวลงของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศไทย (GDP) ในไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ชะลอตัวลง โดยขยายตัวเพียง 1.5% คาดว่าเป็นผลจากภาคการเกษตรและหมวดอุตสาหกรรมที่ปรับตัวลดลง ประกอบกับด้านการใช้จ่ายของรัฐบาล การลงทุนของภาคเอกชน และการส่งออกสินค้ามีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการบริโภคขั้นสุดท้ายของเอกชนชะลอตัวลง โดยมีเพียงภาคบริการที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ เปิดเผยว่าผลจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจได้ส่งผลต่อการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยพบว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทยในไตรมาส 1 ปี 2567 ลดลง 15.40% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทั้งนี้เป็นการลดลงทั้งในด้านของอุปสงค์และอุปทาน โดยด้านอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย พบว่า ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งหน่วยและมูลค่าลดลง 12.4% และลดลง 13.4% ตามลำดับ ขณะที่อัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลง 1.9% และอัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลง 0.8%

ส่วนในด้านอุปทาน พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มขึ้น 16.5% ในขณะที่พื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง25.3% ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากการที่มีปัจจัยลบหลายด้าน เช่น 1) การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) 2) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และพบการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินในสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

3) ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 2.50% ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง 4) การที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า โดยสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย ขณะที่ค่าครองชีพมีแนวโน้มสูงขึ้น ภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นแต่ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง

สำหรับทิศทางภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2567 แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 7.00 ล้านบาท ที่ครอบคลุมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567 แต่ด้วยปัญหาการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ และยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า ภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2567 จะมีการขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย 0.2% หรืออยู่ที่ระดับ 87.5 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) โดยคาดว่า เป็นการปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย, อุปทานด้านพื้นที่อนุญาตก่อสร้าง และอุปทานที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนอาจจะปรับตัวดีขึ้นจากปี 2566 เพียงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานมีการปรับตัวดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ในกรณีฐาน (Base Case) ดัชนีฯ อาจจะปรับเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 96.3 หรือ ขยายตัวได้ถึง 10.3% ในกรณี Best Case แต่ในทางกลับกัน หากปัจจัยเหล่านี้มีการปรับเป็นลบที่รุนแรงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ดัชนีฯ ก็อาจจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 78.8  หรือลดลงได้ถึง 9.7%  ในกรณี Worst Case

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้พัฒนาดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย ด้วยการจัดทำดัชนีเชิงปริมาณ (Quantity index) แบบวิธีการวัดค่ากลางของข้อมูลค่าเฉลี่ยเรขาคณิต (Geometric Mean) และใช้แบบจำลองในการพยากรณ์ด้วยการวิเคราะห์การถดถอยพหุคูณ (Multiple Linear Regression) โดยใช้ข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทานในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งประกอบด้วยตัวแปรดังต่อไปนี้

1.ชุดตัวแปรอิสระมีจำนวน 6 ตัวแปร ประกอบด้วย

1) ข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์

2) อัตราดูดซับบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์

3) อัตราดูดซับอาคารชุด ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์

4) ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทาน

5) จำนวนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทาน

6) ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทานและอุปสงค์

2.ชุดตัวแปรตามมีจำนวน 1 ตัวแปร ได้แก่ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ที่จัดทำขึ้น

โดยดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย พัฒนาขึ้น เป็นรายไตรมาส เริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 โดยใช้ข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน ปี 2552-2560 มาพัฒนาดัชนีและใช้ดัชนีปี 2555 เป็นปีฐาน