ไฟเขียวต่างชาติ “เช่าที่ดิน 99ปี” – “ซื้อคอนโดฯ 75%” ได้มากกว่าเสีย?

ภายหลังที่ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี  ได้สั่งการให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับ เพื่อกระตุ้นการลงทุน ซึ่งเรื่องนี้ยังได้รับแรงหนุนจาก  18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง  โดยได้ออกแถลงการณ์ในเรื่องของแผนในการรองรับ หากมีการแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับ

โดยสาระสำคัญของคำแถลงการณ์จาก 18 สมาคมอสังหาฯ ระบุว่า สมาคมมุ่งมั่นในการวางโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ และ จัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้เป็นไปด้วยความถูกต้อง สุจริต โปร่งใสเพื่อประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ สังคม และประชาชนทุกกลุ่มในประเทศ ซึ่งในเรื่องขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยหรือการเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติ

ส่วนข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามข้อกำหนดของผังเมือง โดยใช้วิธีการกำหนดเขตพื้นที่หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ ขณะที่คนไทยก็จะได้รับประโยชน์โดยตรง จากการลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรมและ ประกอบธุรกิจอื่น รวมถึงการใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้

ส่วนเรื่องการขยายสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย  แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อ หรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง นอกจากนี้ ทางสมาคมได้เสนอมาตรการควบคุมเพื่อป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทย

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด-หมู่บ้านจัดสรรไทย ได้ออกมาให้ข้อมูลที่น่าสนใจ โดยบอกว่า ภาพรวมการลงทุนตอนนี้ ไม่มีความจำเป็นที่รัฐบาลจะไปขยายเพดานในการซื้อที่ดิน – คอนโด เนื่องจากในปัจจุบันตามข้อเท็จจริง ต่างชาติที่ซื้อคอนโด แล้วมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย 49% นั้น มีน้อยมากๆ และต่อให้รัฐบาลขยายเพดานให้มาก แต่กำลังซื้อของคนต่างชาติจริงๆ ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้น หากในอนาคต กฎหมายดังกล่าวผ่านจริง  สิ่งที่ต้องพึ่งระวังและต้องวางเป็นมาตรฐาน คือ การคุมเสียงโหวตเรื่องหลัก เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยคนไทยยังมีความสำคัญอยู่ เพราะอย่าลืมว่า ปัญหาเรื่องนิติบุคคลอาคารชุดมีให้พบเห็นบ่อยครั้ง เช่น ผู้ซื้อในปีแรกจะต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางและเข้าเงินกองทุน แต่รู้หรือไม่ ในปีที่ 2 ชาวต่างชาติไม่ยอมชำระเรื่องค่าส่วนกลาง แม้จะมีเอกสารส่งไปยังเจ้าของห้องก็ตาม หรือ ในกรณีมีการนำห้องไปปล่อยเช่ารายวันให้คนต่างชาติของประเทศตนเอง มีเรื่องของการละเมิดสิทธิในการขึ้นไปห้องพักของเพื่อนโดยที่ไม่มีบัตร แต่ใช้สิ่งของวางขั้นที่ประตูหนีไฟ เป็นต้น

ส่วนความคิดเห็นจากนักวิชาการ อย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความคิดเห็นในเรื่องนี้ไว้ว่า มาตรการนี้ออกมาเพื่อใคร ส่วนตัวเชื่อว่าไม่ได้เป็นความต้องการของชาวต่างชาติโดยทั่วไป แต่กำลังจะเป็นการหาทางระบายที่ดินจากทุนใหญ่ของไทย ให้แก่ทุนใหญ่ต่างชาติที่อยากจะครองที่ดินแปลงใหญ่มากกว่า

ปิดท้ายที่ นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ Property DNA ให้สัมภาษณ์ว่า ถ้าเรื่องของการให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโด ได้ไม่เกิน 75% ผ่านการพิจารณาและออกเป็นกฎหมายจริงๆ ควรมีความชัดเจนในเรื่องอื่นๆ ตามมาด้วยว่า นอกจากจะถือครองได้ไม่เกิน 75% ของพื้นที่ขายของโครงการแล้ว ชาวต่างชาติที่ถือครองคอนโด ในประเทศไทยควรต้องมีภาระค่าใช้จ่ายที่ตามมาเพิ่มเติมด้วย โดยเฉพาะเรื่องจำกัดให้การที่ชาวต่างชาติที่จะซื้อ ต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น หรือ มีข้อกำหนดต่างๆ ควบคู่ไปกับการอนุมัติให้ถือครองได้ไม่เกิน 75%

สำหรับข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ มีดังนี้

1.แก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ด้วยวิธีการกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ หรือ Real Right

แบ่งเป็น 1.1 แก้ไขระยะเวลาการเช่าของผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า “การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ” จากที่กำหนดเวลาสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี ขยายเวลาเป็นไม่เกิน 50 ปี ตามมาตรา 4 วรรค 2

1.2 เมื่อครบกำหนดเช่า 50 ปีแรกแล้ว ผู้เช่ากับผู้ให้เช่า สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 50 ปี เมื่อรวมกันทั้งสัญญาเช่าครั้งที่ 1+2 เท่ากับเช่าไม่เกิน 99 ปี โดยมีเงื่อนไขการจะผูกพันต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนไว้กับเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำไว้แต่แรกก็ให้ถือเป็นโมฆะ

2.แก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปัจจุบันกำหนดไม่เกิน 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49% เสนอขยายเพิ่มโควตาเป็น 75% โดยมี 4 เงื่อนไขเป็นองค์ประกอบ ดังนี้

2.1 จำกัดพื้นที่การซื้อคอนโดฯ ไม่ใช่ทำได้ทั่วประเทศ แต่ให้นำร่อง 3 จังหวัดแรกที่ต่างชาตินิยมซื้อ ได้แก่ “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” กรณีต้องการขยายไปจังหวัดอื่น ๆ สามารถทำได้ในภายหลัง

2.2 กำหนดให้คอนโดฯ ที่จะเปิดโควตาต่างชาติซื้อ 75% ให้จำกัดพื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ เพื่อป้องกันข้อครหาว่าต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม

2.3 จำกัดสิทธิการโหวตบริหารจัดการนิติบุคคลของต่างชาติ แม้จะซื้อได้ถึง 75% แต่สิทธิโหวตมีไม่เกิน 49% โดยต่างชาติต้องสละสิทธิโหวตเพื่อป้องกันการครอบงำกฎระเบียบในนิติบุคคลโครงการนั้น ๆ

2.4 เปิดเงื่อนไขให้สามารถออกกฎหมายแต่ละท้องถิ่นเพิ่มเติมโดยอิสระ