กลุ่มอสังหาฯ ยอดพรีเซล Q2 ทะลุ 6.5 หมื่นลบ. ชู AP นำทีมสูงสุด 1.44 หมื่นล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัว เห็นได้จากยอดพรีเซลในไตรมาส 2/2567 ที่ปรับตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า อ้างอิงข้อมูลจากบริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ยอดพรีเซลรวม 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากไตรมาสก่อน

ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาส 2/2567 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.60 จุด เพิ่มขึ้น 1.50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.70 จุด โดยดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดมีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น

ส่วนดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 156.90 จุด เพิ่มขึ้น 1.20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมา 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1/2566 ถึง ไตรมาส 2/2567 และหากเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบว่าเพิ่มขึ้น 1.20%

ดังนั้น บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์วันที่ (11 ก.ค. 2567) ว่า ยอดพรีเซลรวม 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายวิเคราะห์ศึกษา อยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท ลดลง 5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 11% จากไตรมาสก่อน โดยคิดเป็น 43% จาก guidance เต็มปีนี้ของบริษัท โดยแบ่งเป็นพรีเซลของโครงการแนวราบเติบโตเล็กน้อยราว 7% จากไตรมาสก่อน ส่วนพรีเซลโครงการคอนโดมเนียม เพิ่มขึ้น 17% จากไตรมาสก่อน

ขณะที่พรีเซลรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 6 รายแรกฟื้นตัวจากไตรมาสก่อนหน้า จากการเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น รวมทั้งการจัดกิจกรรมและส่งเสริมทางการตลาดมากขึ้น ประกอบกับมีบิ๊กล็อตจากยอดขายโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้  บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีพรีเซลสูงเป็นอันดับหนึ่งของกลุ่ม อยู่ที่ 1.44 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 49% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ในไตรมาส 2/67 และอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ในครึ่งแรกของปี 2567

อย่างไรก็ตามแม้ว่าพรีเซลรวมในครึ่งแรกของปี 67 จะลดลง 7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1.23 แสนล้านบาท แต่พรีเซลของ AP, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH และ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH สามารถเติบโตได้ในครึ่งแรกของปี 67 ตามอุปสงค์ที่อยู่อาศัยของลูกค้าระดับกลางถึงระดับบนที่ยังแข็งแกร่ง จากชนชั้นกลางภายในประเทศและผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยสังเกตได้ว่าพรีเซลของโครงการคอนโดมิเนียม ราว 40-50% ของ AP และ SIRI เป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ สวนทางกับพรีเซลของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN, บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI,

บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างยังซบเซา เนื่องจากอำนาจซื้อชะลอตัวลงและประสบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนสูง ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้กระทั่งมีกลุ่มผู้ซื้อระดับบนอย่างบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC และ LH ก็อ่อนแอลงเพราะอุปทานที่อยู่อาศัยระดับบนเพิ่มขึ้นมากแต่อุปสงค์ค่อนข้างอิ่มตัว

สำหรับโปรแกรมกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดที่รวมถึงการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ลงจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (ราว 70-80% ของตลาดรวม) ยังไม่สามารถกระตุ้นอุปสงค์ได้ ดังนั้น รัฐบาลจึงพยายามผลักดันแนวคิดเงื่อนไขเพิ่มโควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติขึ้นเป็น 75% ของหน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในโครงการนั้นๆ จากเดิมที่ 49%)และการขยายสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 99 ปี จากเดิม 30+30 ปี

โดยประเด็นดังกล่าวมีความอ่อนไหวสูง และเกิดเป็นประเด็นถกเถียงในสาธารณะ ดังนั้นกฎระเบียบและข้อบังคับที่เกี่ยวกับผู้ซื้อชาวต่างชาติยังจำเป็นต้องทำการศึกษาอย่างละเอียดเพิ่มเติมอีกครั้งก่อนได้รับการแก้ไข ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังรอคอยอย่างสินหวังว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและอนุญาตการผ่อนปรนกฎ LTV อีกรอบ

ทั้งนี้ เนื่องจากยอดพรีเซลที่ชะลอตัวในครึ่งแรกของปี 67 ฝ่ายวิเคราะห์ได้ปรับลดประมาณการกำไรลงสำหรับ QH, PSH และ LH ในขณะที่อยู่ระหว่างการทบทวนประมาณการในหุ้น ORI และ SPALI แต่อย่างไรก็ดีกำไรรวมของกลุ่มในปี 2567 ลดลงราว 11.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เทียบกับการลดลง 14.5% ในปี 2566 โดยหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายวิจัยศึกษาอยู่แนะนำ “ซื้อ” หุ้น AP ซึ่งเทรดด้วย Valuation ที่น่าสนใจพร้อมกับพรีเซลที่โดดเด่นตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ส่วน LH, QH และ PSH แนะนำเพียง “ถือ” เพราะให้ Dividend Yield ค่อนข้างสูง สำหรับ ORI, LPN และ SPALI แนะนำ “ขาย” เพราะมองว่ากำไรอาจมี Downside เพิ่มเติม

ด้านบริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์วันที่ (12 ก.ค. 67) ว่า แม้ภาพรวมกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย จะยังมีแรงกดดันจากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค ที่กดดันต่อกำลังซื้อ แต่ด้วยผลประกอบการไตรมาส 2/2567 ที่ยังพอเติบโต จากไตรมาสก่อน และโดยปกติการดำเนินงานในช่วงครึ่งหลังของปีจะดีกว่าครึ่งแรกของปี จากแผนเปิดโครงการใหม่และส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะมีมากขึ้น ตลอดจนคาดหวังมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจากภาครัฐ อาทิเช่น เปิดช่องให้นักลงทุนต่างชาติลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น เป็นต้น

รวมถึงความน่าสนใจของ Valuation ของหุ้นที่มี PER ซื้อขายไม่แพง และดึงดูดด้วยเงินปันผลเฉลี่ยอย่างน้อย 6-7% ต่อปี โดยเกือบทุกบริษัทมีการจ่ายปันผลระหว่างกาลสำหรับครึ่งแรกของปี 2567 หลังประกาศงบไตรมาส 2/2567 โดยคาดการณ์ว่าจะให้ผลตอบแทนอย่างน้อยเฉลี่ย 2-3%

ทั้งนี้ แนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มดังกล่าว และเลือกหุ้นเด่นที่มีความผันผวนของกำไรต่ำ มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และปันผลเกิน 7% ต่อปี ได้แก่ SIRI และ AP สำหรับ SIRI ให้ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท คาดการณ์กำไรปกติไตรมาส 2/2567 เติบโตจากไตรมาสก่อนและใกล้เคียงงวดเดียวกันของปีก่อนที่ 1.10-1.20 พันล้านบาท โดยแนวโน้มครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าจะรักษากำไรต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 1 พันล้านบาท/ไตรมาส และประมาณการณ์กำไรปกติปีนี้มี Downside จำกัด โดยคาดว่าเงินปันผลระหว่างกาลครึ่งแรกปี 2567 จะสูงเฉลี่ย 4% และทั้งปีเกือบ 9%

ส่วน AP ให้ราคาเป้าหมาย 16.00 บาท แม้ไม่มีปันผลระหว่างกาล (นโยบายจ่ายปีละ 1 ครั้ง) แต่ยังน่าสนใจจากทิศทางกำไรจะไต่ระดับสูงเป็นขั้นบันไดในไตรมาส 2/2567 และต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส 3/2567 รวมถึงปันผลดึงดูดมากกว่า 8% ต่อปี