CGSI มองกำไรกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์” ปีนี้ไม่สดใส เซ่นยอดพรีเซลหดตัว

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ฝ่ายวิจัยได้เชิญ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มาเป็นวิทยากรในการประชุม conference call กับลูกค้านักลงทุนสถาบันในประเทศเมื่อวันที่ 27 ก.ย.ที่ผ่านมา โดย REIC พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 66 เนื่องจากคนไทยมีกำลังซื้อลดลง, เศรษฐกิจขยายตัวช้า, มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย, อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงขึ้น และมาตรการผ่อนคลาย LTV สิ้นสุดลง

ขณะที่ REIC คาดการณ์ว่าโครงการเปิดใหม่ใน 27 จังหวัดทั่วไทยจะลดลง 3.5% จากปีก่อนมาที่ 136,153 ยูนิต มูลค่ารวม 7.441 แสนล้านบาท ลดลง 5.3% เทียบกับปีก่อนในปีนี้ เพราะอุปสงค์ที่อ่อนตัวกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเลื่อนแผนเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในจังหวัดที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟื้นตัวแข็งแกร่ง เช่น ภูเก็ต และชลบุรีในช่วงครึ่งปีแรก ส่วนปัจจัยที่กังวลคืออุปทานที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่อุปสงค์ยังคงทรงตัว

ด้านอุปสงค์นั้น REIC คาดการณ์ว่ายอดพรีเซลของโครงการใน 27 จังหวัดของไทยจะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง เพราะมีปัจจัยหนุนจากแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาส 4/67 และบริษัทพัฒนาอสังหาฯน่าจะเร่งจัดแคมเปญโปรโมชั่นเชิงรุกก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.67

นอกจากนี้ REIC ประมาณการว่าในปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะลดลง 4.4% จากปีก่อน เป็น 350,545 ยูนิตหรือมีมูลค่ารวม 1.0128 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% จากปีก่อน สะท้อนอุปสงค์ที่อ่อนตัว รวมถึงอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่ายอดโอนบ้านมือสองในครึ่งปีแรกลดลง 6.9% จากปีก่อน เทียบกับยอดโอนบ้านใหม่ที่ลดลง 12.4% ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์ CGSI เชื่อว่าน่าจะเป็นเพราะผู้ซื้อมองหาบ้านที่มีราคาจับต้องได้มากกว่า ขณะที่ REIC เชื่อว่าผู้ประกอบการควรเน้นขายสต็อกโครงการพร้อมอยู่ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิตก่อนสิ้นสุดมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง

REIC เชื่อว่าอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติฟื้นตัวจากช่วงการระบาดของโควิด-19 แล้ว เห็นได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้กับลูกค้าชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็น 14,449 ยูนิตในปี 66 ซึ่งสูงกว่าก่อนโควิดระบาดในปี 62 แต่ยอดโอนให้กับลูกค้าชาวต่างชาติลดลง 0.8% จากปีก่อน  เป็น 7,280 ยูนิต มูลค่า 32,888 ล้านบาทในครึ่งปีแรกของปี 67 เพราะเมียนมามีนโยบายควบคุมการโอนเงินและกรมที่ดินของไทยเพิ่มความเข้มงวดเรื่องการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศในไตรมาส 2/67 (ที่มา: REIC)

อย่างไรก็ตาม REIC เชื่อว่าการเพิ่มโควตาขายคอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็นไม่เกิน 99 ปีอาจทำให้อุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะแม้ว่ายอดpresales และกำไรปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 67 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.4-6.8% ในปี 67-68 ยังน่าสนใจ โดยกลุ่มอสังหาฯมีการประเมินมูลค่าสูงขึ้นตั้งแต่กลางเดือนส.ค.67 หลังไทยจัดตั้งรัฐบาลใหม่และมีการเปิดตัวกองทุนรวมวายุภักษ์เพื่อสนับสนุนตลาดหุ้น

โดยปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายอยู่ที่ P/E 7.8 เท่าในปี 68 หรือ -1SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยในอดีต ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็นหุ้น Top pick โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหาฯ outperform กลุ่มและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP และ SPALI มีแนวโน้มทำกำไรสุทธิแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการปรับลดดอกเบี้ย