CGSI ชี้งบ “กลุ่มอสังหาฯ” ไตรมาส 3 อ่อนตัว ก่อนฟื้นตัวช่วงท้ายปี

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ได้ประมาณการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งที่ทำการศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC โดยคาดการณ์ว่าจะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 7.03 พันล้านบาท ในไตรมาส 3/67 เพิ่มขึ้น 9.1% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 3.0% จากปีก่อนหน้า

โดยกำไรที่คาดการณ์ว่าจะเติบโตจากไตรมาสก่อนเนื่องจากรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมและส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JV) เพิ่มขึ้น ส่วนกำไรที่ลดลงจากปีก่อน น่าจะมีสาเหตุจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ และ GPM จากการขาย อสังหาฯที่ลดลง รวมถึง SG&A ที่สูงขึ้น

ทั้งนี้ ประมาณการว่าในไตรมาส 3/67 รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลง 1.1% จากไตรมาสก่อนและ 2.4% จากปีก่อน เป็น 3.338 หมื่นล้านบาท เพราะยอด presales อ่อนตัวลง ขณะที่รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้น 21.5% จากไตรมาสก่อน และ 4.4% จากปีก่อน เป็น 1.35 หมื่นล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์แบ็กล็อก และขายสต็อกพร้อมอยู่ (RTM) ได้เพิ่มขึ้น

พร้อมเชื่อว่าอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯ จะลดลงมาที่ 30.7% ในไตรมาส 3/67 จาก 31.0% และ 31.1% ในไตรมาส 3/66 และไตรมาส 2/67 ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลจากการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มเพื่อกระตุ้นยอดโอน โดยคาดการณ์ว่า AP, PSH, SPALI, ANAN และ SC จะมีกำไรปกติในไตรมาส 3/67 เติบโตจากไตรมาสก่อน และ  SPALI น่าจะ outperform คู่แข่งด้วยอัตราการเติบโต 17% จากไตรมาสก่อน และ 57.1% จากปีก่อน

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดการณ์ว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีกำไรปกติลดลง 18.4% จากปีก่อน เป็น 1.878 หมื่นล้านบาทในงวด 9 เดือนแรกของปีนี้ หรือคิดเป็น 63.7% ของประมาณการในปี 67 โดยคาดการณ์ว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 3% จากปีก่อน เป็น 1.32 แสนล้านบาท เพราะผลกระทบจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, อัตราดอกเบี้ยสูง, การปฏิเสธให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น และการที่ลูกค้าบางรายชะลอการตัดสินใจซื้อ ส่วน GPM เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯน่าจะลดลงมาอยู่ที่ 31.4% เทียบกับ 32.4% งวด 9 เดือนของปี 66

อีกทั้งคาดการณ์ว่ากำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นในไตรมาส 4/67 จากยอดโอนกรรมสิทธิ์แบ็กล็อกเพิ่มขึ้น, presales ที่อยู่อาศัยแนวราบ และการขายสต็อก RTM ก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือ 0.01% จะครบกำหนดวันที่ 31 ธ.ค.67

ขณะเดียวกันคาดว่าไตรมาส 4/67 จะเป็นไตรมาสที่ AP, LH, PSH, SPALI, SIRI, ORI, และ SC ทำกำไรสูงสุดในปีนี้ และคาดการณ์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมีกำไรปกติต่อหุ้นลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สองอีก -4.9% เทียบกับปีก่อน ในปีนี้

โดยยังแนะนำคงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่ายอด presales และกำไรปกติปีนี้มีแนวโน้มชะลอตัว แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 6.7-7.2% ในปี 67-68 ยังน่าสนใจ ปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯประเมินมูลค่าอยู่ที่ P/E 7.4 เท่าในปี 68  หรือ-1.5SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยย้อนหลัง

ส่วนหุ้น Top pick ได้แก่ AP, SIRI และ SPALI โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหาฯ outperform คู่แข่งและอัตราผลตอบแทนสูง ขณะที่ชอบ AP และ SPALI เพราะกำไรสุทธิมีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่งช่วงครึ่งหลังปีนี้ และการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาคและการปรับลดดอกเบี้ยช้ากว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลาย LTV และการขยายเวลาสัญญาเช่าที่ดิน (leasehold) เป็น 99 ปี