CLSA ดาวน์เกรด CPAXT เหลือ “ถือ” เป้า 37 บาท ชี้ลงทุน The Happitat ฉุดกำไรปี 69

บริษัทหลักทรัพย์ ซี แอล เอส เอ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CLSA ระบุในบทวิเคราะห์ว่า เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ประกาศลงทุนในโครงการแบบมิกซ์-ยูส และเพื่อเป็นการสะท้อนถึงการลงทุนนี้ CLSA ได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 67-69 ของ CPAXT ลง 0.3% – 5% รวมถึงการปรับราคาเป้าหมายลงจากเดิม 39.50 บาท มาอยู่ที่ 37 บาท ส่งผลให้อัพไซด์ต่อราคาเป้าหมายเหลือต่ำกว่า 10% จึงเป็นการดาวน์เกรดคำแนะนำจาก “ซื้อ” เป็น “ถือ” ด้วยเช่นกัน

โดยโครงการ The Happitat ที่ CPAXT เข้าไปลงทุนนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมี่ยม The Forestias ที่พัฒนาโดย บริษัท แมกโนเลีย ควอลิติ้ ดีเวล็อปเมนต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ขณะนี้เสร็จสิ้นแล้วกว่า 80% และคาดการณ์ว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสแรกของปี 69 หลังจากโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้วคาดการณ์ว่า CPAXT จะต้องมีการอัดฉีดเงินสดเพิ่มเข้าไปอีก ซึ่งหมายความว่าการลงทุนทั้งหมดของโครงการอาจสูงถึง 1.2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ CLSA คาดการณ์ว่าการลงทุนดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อกำไรหลักของ CPAXT ในปี 69 จะอยู่ที่ 5% แม้ว่าผู้บริหารคาดการณ์ว่าโครงการจะเห็นกำไรจาก EBITDA ในปี 69

อย่างไรก็ตาม CLSA มีมุมมองที่แตกต่างออกไปเนื่องจากการแข่งขันที่เข้มข้นในพื้นที่บางนา ทั้งสำหรับห้างสรรพสินค้าและพื้นที่สำนักงาน ดังนั้น CLSA จึงปรับลดประมาณการกำไรปี 67-69 ลง 0.3%, 2% และ 5% ตามลำดับ โดยคาดการณ์ว่า CPAXT จะกู้ยืมเงินจำนวน 8 พันล้านบาท (ที่อัตราดอกเบี้ย 3.8%) ซึ่งบริษัทจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในระดับ 300 ล้านบาท ในปี 68 เป็นต้นไป

นอกจากนั้นแล้ว ในปี 69 ฝ่ายวิเคราะห์คาดการณ์ว่าค่าเสื่อมราคาของโครงการจะถูกชดเชยเพียงบางส่วน โดยรายได้ค่าเช่าของโครงการ โดยหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (IBD/E) คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 0.2 เท่า