คัด 4 หุ้นอสังหาฯ ผลงานโตสม่ำเสมอ-ปันผลสูง

บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด เปิดเผยถึงยอดจองในปี 2567 ของกลุ่มบริษัทอาสังหาริมทรัพย์ในการโคฟเวอร์จะต่ำกว่าเป้าหมายโดยเฉลี่ย 22% ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มอุตสาหกรรมและสร้างฐานต่ำสำหรับการเติบโต เมื่อมองไปยังปี 2568 ฝ่ายวิเคราะห์คาดการณ์ว่าการเติบโตเฉลี่ยที่ระมัดระวังประมาณ 5% แม้ว่าจะดูห่างไกลจากความหวังของตลาด นักลงทุนกำลังเผชิญกับภารกิจสำคัญ โดยการระบุบริษัทที่สามารถทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ “ห่านทองคำ” ตัวจริง ที่จ่ายเงินปันผลมีความมั่นคงพร้อมโอกาสเติบโต

ทั้งนี้ แม้จะมีความหวังจำกัดในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเติบโตที่จำกัด กลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบยังคงน่าดึงดูด โดยได้รับการสนับสนุนจากราคาที่ดินที่ค่อนข้างมั่นคงถึงเพิ่มขึ้น โดยมีปัจจัยสำคัญคือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านหนี้ที่จำกัดสำหรับการซื้อที่ดิน พลวัตนี้ลดการเก็งกำไรในราคาที่ดินและรักษาระดับราคาให้สูง สอดคล้องกับมุมมองเชิงบวกของฝ่ายวิเคราะห์ต่อผู้พัฒนาศูนย์การค้าและสินทรัพย์ให้เช่ารายใหญ่อย่าง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN และ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH โดยควรรักษาและเพิ่ม NAV ตลอดเวลา ซึ่งโอกาสสำหรับบริษัทเหล่านี้อยู่ที่นโยบายเงินปันผล เนื่องจากผลตอบแทนปัจจุบันที่สูงเกิดจากราคาที่ลดลงในปี 2567 แต่มีความเสี่ยงคือการลดเงินปันผลต่อหุ้น (DPS)

ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการพยายามมานานเพื่อให้ได้อัตราส่วนเงินให้กู้ต่อมูลค่า (LTV) ที่ต่ำลงและการสนับสนุนจากรัฐบาลที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ผู้พัฒนาบางรายที่เรียกร้องมาตรการเหล่านี้อาจกำลังประสบปัญหาจนต้องการมาตรการเหล่านี้จริงๆ การพูดคุยนี้สร้างความรู้สึกว่าตลาดกำลังต้องการมาตรการกระตุ้นอย่างมาก ผู้พัฒนาที่มุ่งเน้นกลุ่มระดับล่างยังคงรอการลด LTV การลดอัตราดอกเบี้ย และการคืนภาษี หน่วยงานต่างๆ ยังชี้ถึงมุมมองที่อ่อนแอลงสำหรับกลุ่มระดับ luxury แม้ว่าโครงการดังกล่าวจะรายงานยอดจองในระดับปานกลาง เนื่องจากกลุ่มนี้ขึ้นอยู่กับราคาและทำเลเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนารายใหญ่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าจากการขาดมาตรการกระตุ้นเนื่องจากพวกเขามุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางถึงบน โดยยังคงสนับสนุน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ตามผลการดำเนินงาน แม้จะไม่มีมาตรการกระตุ้นใหม่ เนื่องจากผู้พัฒนามีแนวโน้มที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดี

อีกทั้งเมื่อมองไปยังตลาดที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิเคราะห์คาดว่าจะมุ่งเน้นตลาดระดับกลางที่แข็งแกร่งขึ้น ขับเคลื่อนโดยการชะลอตัวในกลุ่ม luxury และการผ่อนคลายการปฏิเสธในกลุ่มระดับล่าง โดยมีอุปสงค์ในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ราคาที่ดินควรยังคงมีเสถียรภาพ ในขณะที่ผู้พัฒนามีความเลือกสรรมากขึ้น การลดอัตราดอกเบี้ยจะช่วยสนับสนุน โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อระดับล่าง แต่จุดสนใจอยู่ที่จะมีการลดดอกเบี้ยกี่ครั้ง การเปิดตัวอย่างระมัดระวัง การเปลี่ยนไปสู่ยูนิตที่จับต้องได้มากขึ้น และข้อเสนอที่มีคุณค่าสูงจะเป็นกุญแจสำคัญ ควบคู่ไปกับการดำเนินงานที่ดีกว่าของห้างสรรพสินค้า

นอกจากนี้ฝ่ายวิเคราะห์คาดว่า บริษัทที่ใช้ประโยชน์จากการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการเติบโตของตลาดในจังหวัด โดยเฉพาะในภูเก็ตและจังหวัดภาคตะวันออก จะอยู่ในตำแหน่งที่ดี รวมถึงการกลับมาของการเปิดตัวคอนโดในตลาดระดับกลาง ทั้งนี้ ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN ให้ราคาเป้าหมาย 83.00 บาท, LH ให้ราคาเป้าหมาย 7.90 บาท, SIRI ให้ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท และ AP ให้ราคาเป้าหมาย 12.30 บาท

ขณะที่อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทน (Dividend Yield) พบว่าปัจจุบัน CPN อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 3.24%, LH  อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 10.04%, SIRI อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 10.89%, และ AP อัตราส่วนเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 10.89%

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิเคราะห์ประเมินมูลค่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของทิสโก้ โดยใช้ PE 5 ปี ซึ่งมีสินทรัพย์ให้เช่าอิงตาม DCF รวมอยู่ในการประเมินมูลค่าแบบ sum-of-the-parts