CGSI มองกำไร Q4 กลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์” อ่อนตัว ชู SIRI-AP เด่นสุด

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่าประมาณการว่าบริษัทพัฒนาอสังหริมทรัพย์ 10 บริษัทที่ทำการศึกษา (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC) จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติในไตรมาส 4/67 ลดลงมาที่ 6.23 พันล้านบาท ลดลง 9% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 17.5% จากปีก่อนหน้า ขณะที่คาดว่ารายได้รวมของผู้ประกอบการจะลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อน และ 11.3% จากปีก่อน เป็น 4.73 หมื่นล้านบาท

โดยกำไรที่คาดว่าจะลดลง มาจากอุปสงค์ที่อ่อนตัวลง เพราะธนาคารใช้เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเข้มงวด บวกกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราดอกเบี้ยสูงและลูกค้าบางรายชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน นอกจากนี้คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯ จะลดลงจาก 32% ในไตรมาส 4/66 และ 30.7% ในไตรมาส 3/67 เป็น 29.2% ในไตรมาส 4/67 เพราะผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มเพื่อกระตุ้นยอดโอนและสร้างกระแสเงินสด โดยเชื่อว่า SIRI น่าจะมีกำไรปกติเติบโตสูงกว่าคู่แข่งที่บวก 10.8% จากปีก่อนหน้า ในไตรมาส 4/67 ส่วน LH และ SC น่าจะมีกำไรปกติเติบโตสูงที่สุดจากไตรมาสก่อนหน้า

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดการณ์ว่าปี 67 กลุ่มอสังหาฯ จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติลดลง 19.3% จากปีก่อนเป็น 2.48 หมื่นล้านบาท หรือลดลงต่อเนื่องกันเป็นปีที่สอง เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มีรายได้และ GPM จากการขายอสังหาฯ ลดลง และดอกเบี้ยจ่ายสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม เชื่อว่ากำไรปกติจะกลับมาเติบโต 10% จากปีก่อนในปี 68 แต่อัตราการเติบโตจะยังต่ำกว่าปี 66 เนื่องจากยอดโอนสูงกว่า

ขณะที่คาดการณ์ว่าความต้องการอสังหาฯ น่าจะชะลอตัวในครึ่งแรกของปี 68 เนื่องจาก GPM จะยังถูกกดดันจากการระบายสต็อก จากนั้นตลาดอสังหาฯ น่าจะฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง เมื่ออุปทานใหม่ลดลงและลูกค้ามีกำลังซื้อสูงขึ้นจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย

ด้านข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ว่า ตลาดอสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯ ชะลอตัวลงในปี 67 เห็นได้จากจำนวนยูนิตของโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ลดลง 39.5% จากปีก่อน เป็น 61,453 ยูนิต มูลค่ารวม 4.138 แสนล้านบาท ลดลง 26.1% จากปีก่อน ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปีที่แล้วลดลง 30.5% จากปีก่อน เป็น 58,779 ยูนิต เนื่องจากยอดพรีเซลของที่อยู่อาศัยทุกประเภทอ่อนตัวลง

สำหรับปี 68 นี้ AREA คาดการณ์ว่าโครงการเปิดใหม่และยอดพรีเซลในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อน เป็น 67,598 ยูนิต และ 64,657 ยูนิต ตามลำดับ จากฐานที่ต่ำในปี 67 เนื่องจากปี 68 เศรษฐกิจน่าจะขยายตัวดีขึ้น, มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย และอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติน่าจะเพิ่มขึ้น

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจาก presales และกำไรจากการดำเนินงานปกติน่าจะเติบโตลดลงในปี 67-68 แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.3 เท่าในปี 68 หรือ -2SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยห้าปีย้อนหลัง และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 8.2% ในปี 67-68 ยังน่าสนใจ เลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick

โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหาฯ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ชอบ AP เนื่องจากน่าจะมีกำไรสุทธิเติบโตแข็งแกร่งในปี 68 อีกทั้งการประเมินมูลค่ายังน่าสนใจ อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นและมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการขยายระยะเวลาการให้เช่าที่ดินเป็น 99 ปี