โบรกฯชู 4 หุ้นอสังหาฯน่าเก็บ! ชี้ราคาตอบรับเกณฑ์คุมสินเชื่อมากแล้ว-แถมยีลด์สูงเกิน6%

ในภาวะตลาดหุ้นผันผวนและรับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ทั้งแนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยของสหรัฐฯ และผลกระทบจากสงครามการค้า ส่วนปัจจัยในประเทศตัวแปรในทางบวกน้อยลง งบฯธนาคารไม่น่าประมับใจนัก และการเมืองยังไม่ลงตัว ดังนั้นกลยุทธ์การลงทุนเน้นหุ้น Defensive และมีปัจจัยบวกเฉพาะตัวน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีสุด

โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คาดจะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง เพราะในสัปดาห์นี้จะเสร็จสิ้นการทำประชาพิจารณ์เกณฑ์ควบคลุมสินเชื่อในภาคอสังหาฯซึ่งเริ่มขึ้นตั้งแต่วันที่ 11-22 ต.ค.61 โดยคาดแบงก์ชาติจะได้ข้อสรุปและออกมาตรการในแนวทางที่ผ่อนคลายมากขึ้น ซึ่งตรงนี้คาดว่าจะจะเป็นบวกต่อกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง อาทิ อสังหาฯ และ กลุ่ม ธนาคาร

ในเบื้องต้นคาดแบงก์ชาติน่าจะเลื่อนการบังคับใช้ออกไปจากเดิมต้นปีหน้าเป็นช่วงกลางปีเพื่อให้ประชาชนได้มีเวลาปรับตัว, ลดวงเงินดาวน์จากที่แบงก์ชาติเสนอที่ 20% เป็น 15% หรือให้เกณฑ์บังคับใช้ทั้งหมดกับบ้านหลังที่ 3 แทนที่จะเป็นหลังที่ 2

สำหรับมุมมองดังกล่าวทีมงาน“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์”จึงทำการสำรวจรวบรวมข้อมูลหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มานำเสนอ เนื่องจากมองว่าราคาหุ้นอสังหาฯได้ดูดซับเรื่องเกณฑ์ LTV(Loan to Value ) ไม่เกินระดับ 80 % ((LTV limit 80 %) หรือต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20 % ของมูลค่าหลักประกันไปมากแล้ว อีกทั้งหุ้นหลายตัวยังโดดเด่นด้วย Dividend Yield สูง ตรงนี้น่าจะเป็นโอกาสในการเข้าสะสมหุ้นกลุ่มนี้อีกครั้งตามบทวิเคราะห์ซึ่งระบุไว้ดังนี้

บล.เอเซีย พลัส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า กลยุทธ์การลงทุนสัปดาห์นี้ให้น้ำหนักการประชุมธนาคารกลางสำคัญของโลก โดยธนาคารกลางแคนาดา (BOC) จะประชุมวันที่ 24 ต.ค. ซึ่งตลาดคาด BOC จะขึ้นดอกเบี้ย 0.25% เป็น 1.75% ในรอบนี้ ภายหลังจากที่ขึ้นไปแล้ว 2 ครั้งในปีนี้ จากเงินเฟ้อเดือน ก.ย. ขยายตัว 2.2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน สูงกว่าเป้าที่ 2.0% และในวันที่ 25 ต.ค.

ธนาคารกลางยุโรป (ECB) มีกำหนดประชุม ตลาดคาดจะยังคงยืนยันถึงการยุติมาตรการ QE ในช่วงปลายปีนี้ และจะตรึงอัตราดอกเบี้ยที่ 0% ต่อไปถึงกลางปีหน้า สะท้อนถึงการใช้มาตรการทางการเงินแบบเข้มงวดแบบค่อยเป็นค่อยไป ส่วนทางด้านเอเชีย ธนาคารกลางอินโดนีเซีย (BI) ประชุมวันที่ 23 ต.ค. ตลาดคาดน่าจะยังคงดอกเบี้ยไว้ที่ 5.75% หลังจากที่อินโดนีเซียขึ้นดอกเบี้ยมาแล้ว  5 ครั้งในปีนี้ เพราะค่าเงินรูเปียห์อ่อนค่า 12%ytd นับเป็นประเทศที่ขึ้นดอกเบี้ยมากสุดในเอเชีย

ทางฝั่งสหรัฐ วันที่ 26 ต.ค. สหรัฐจะรายงาน GDP Growth ไตรมาส 3/61 คาดเติบโต 3.3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (Annualized) ลดลงจากไจรมาส2/61 ที่โต 4.2% (Annualized) หรือ 3.0%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในไตรมาส3/61 จาก 2.9%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนในไตรมาส2/61

ทั้งจากกระแสการขึ้นดอกเบี้ยโลก และเศรษฐกิจสหรัฐที่ยังขยายตัว อาจเป็นแรงกดดันให้ Fed ปรับขึ้นดอกเบี้ยกลับมาอีกครั้ง หนุน Bond Yield สหรัฐปรับขึ้น ล่าสุดอยู่ที่ระดับ 3.184% และกดดันตลาดหุ้นโลกอีกครั้ง ขณะที่ความเสี่ยงของเศรษฐกิจโลกยังมีอยู่ ทั้งสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนที่มีแนวโน้มเห็นผลกระทบชัดเจนขึ้น

ล่าสุด สหรัฐประกาศจะถอนตัวออกจากข้อตกลงอาวุธนิวเคลียร์ (INF) ที่สหรัฐทำไว้กับรัสเซียตั้งแต่สมัยสงครามเย็น โดยสหรัฐกล่าวว่ารัสเซียละเมิดข้อตกลงดังกล่าว รวมถึงจีนไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อตกลงนี้ด้วย จากความเสี่ยงข้างต้นคาดว่า จะยังเป็นปัจจัยที่ทำให้ Fund Flow ยังไหลออกจากหุ้น และมีแนวโน้มไปสู่สินทรัพย์ปลอดภัย

หุ้นอสังหาฯ เชื่อราคาดูดซับเรื่องเกณฑ์ LTV ไปมากแล้ว โดดเด่นด้วย  Dividend Yield สูง นับจากวันที่ 4 ต.ค.61 ซึ่ง ธปท. เสนอมาตรการปรับลด LTV มาสู่ 80% สำหรับบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ดัชนีราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับลดลงกว่า 4.14% ซึ่งถือว่าได้ดูดซับปัจจัยลบดังกล่าวไปมากแล้ว แต่ในอีกทางหนึ่งหากพิจารณาจากผลกระทบทางตรงที่เกิดขึ้นอาจไม่ได้รุนแรงอย่างที่คาดเป็น เนื่องจากวันนี้เป็นวันสุดท้ายที่มีการทำ Public Hearing ที่เริ่มต้นตั้งแต่ 11 ต.ค. จึงมีโอกาสเห็นการผ่อนคลายมาตรการหลังจากนี้

ขณะที่กลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 รวมกับบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ประเมินว่าอาจมีสัดส่วนราว 25% และส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดฯ นอกจากนี้ ในงวดไตรมาส 4/61 คาดว่าจะเห็นการเร่งโอนฯและระบายสต๊อก หนุนกำไรโดดเด่น

ด้วยองค์ประกอบดังกล่าวทำให้หุ้นอสังหาฯหลายบริษัทให้ Dividend Yield สูงกว่า 6% ต่อปี และอาจถือเป็นโอกาสในการทยอยซื้อลงทุน อย่างเช่น LH (FV@B13.40), LPN (FV@B 13.5), PSH (FV@B 26.80), QH FV@B 4.30)

 

บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า  กลุ่มอสังหาฯ – สัปดาห์นี้เสร็จสิ้นการทำประชาพิจารณ์เกณฑ์ควบคลุมสินเชื่อในภาคอสังหาฯ คาดแบงก์ชาติได้ข้อสรุปและออกมาตรการในแนวทางที่ผ่อนคลาย : หลังจากที่แบงก์ชาติได้เริ่มทำประชาพิจารณ์หรือรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนต่อการออกมาตรการควบคลุมการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาฯตั้งแต่วันที่ 11 ต.ค. และ จะเสร็จสิ้นในวันที่ 22 ต.ค. 18

ยังมีมุมมองเป็นบวกโดยคาดแบงก์ชาติจะออกข้อสรุปหรือมาตรการที่ผ่อนคลายมากขึ้นซึ่งจะเป็นบวกต่อกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง อาทิ อสังหาฯ และ กลุ่ม ธนาคาร โดยเบื้องต้นคาดแบงก์ชาติน่าจะเลื่อนการบังคับใช้ออกไปจากเดิมต้นปีหน้าเป็นช่วงกลางปีเพื่อให้ประชาชนได้มีเวลาปรับตัว, ลดวงเงินดาวน์จากที่แบงก์ชาติเสนอที่ 20% เป็น 15% หรือให้เกณฑ์บังคับใช้ทั้งหมดกับบ้านหลังที่ 3 แทนที่จะเป็นหลังที่ 2

อนึ่งก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ ได้จัดประชุมชี้แจงและรับฟังความเห็น ( Hearing) ต่อนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีการประกาศเกณฑ์มาใหม่นั่นคือ ประกาศการปรับปรุงเกณฑ์ปล่อยกู้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV : Loan to Value )ไม่เกินระดับ 80 % ((LTV limit 80 %) หรือต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20 % ของมูลค่าหลักประกัน อีกทั้งปรับเกณฑ์การนับรวมเงินกู้ทุกประเภท หรือที่เรียกว่าสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง  สำหรับการสัญญาที่ 2 ขึ้นไป  หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีผลใช้บังคับเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่และสินเชื่อที่จะ refinance คาดเริ่มใช้เกณฑ์ใหม่ 1 มกราคม 2562

ทั้งนี้ข้อมูลที่มีการนำเสนอข้างต้น เป็นเพียงข้อแนะนำจากข้อมูลพื้นฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนเท่านั้น และมิได้เป็นการชี้นำ หรือเสนอแนะให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆการตัดสินใจซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ของผู้อ่าน ไม่ว่าจะเกิดจากการอ่านบทความในเอกสารนี้หรือไม่ก็ตาม ล้วนเป็นผลจากการใช้วิจารณญาณของผู้อ่าน