โบรกฯเชียร์ “ซื้อ” CPN จับตาประกาศกำไรปีนี้แตะ 1.7 หมื่นล้าน เคาะเป้าสูงสุด 93 บ.

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจข้อมูลและบทวิเคราะห์ พบว่ามีนักวิเคราะห์หลายสำนักกำหนดคำแนะนำ “ซื้อ” หุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN พร้อมคาดกำไรไตรมาส 4/61 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 3/61 และไตรมาส 4/60 จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ที่มาเลเซีย และการกลับมาเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมกับการขึ้นค่าเช่าพื้นที่ 10%

รวมทั้งการรุกเข้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยไตรมาส 4/61 จะรับรู้รายได้โครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเพิ่มเติม และเตรียมเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการรวมมูลค่า 3.4 พันล้านบาท

นอกจากนี้การเข้าซื้อถือหุ้น 67.5% ใน บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND จะเป็นการต่อยอดธุรกิจได้ในระยะยาวที่ GLAND มีสำนักงานให้เช่า 3 อาคาร และมีคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ในย่านพระราม 9

ด้าน น.ส.จิตรา อมรธรรม รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.ฟินันเซีย ไซรัส กล่าวว่า รายได้จากค่าเช่าของ CPN จะเติบโตตามการขยายศูนย์การค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยภายในสิ้นปีนี้จะเปิดสาขาที่มาเลเซีย รวมทั้งปีนี้เป็นปีแรกที่ CPN รับรู้รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่สร้างใกล้บริเวณศูนย์การค้า

โดยคาดจะมีรายได้เข้ามาประมาณปีละ 2 พันล้านบาท แม้ว่าจะมีมาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไปและมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ CPN เป็นรายใหม่มีสต๊อกไม่มากคาดว่าไม่กระทบมากแต่ก็ต้องติดตามหลังประกาศดังกล่าวมีผลบังคับใช้ในดือน เม.ย.62

สำหรับไตรมาส 3/61 CPN รายงานกำไรสุทธิ 2.93 พันล้านบาท โดยมีรายการทางบัญชีเป็นการปรับปรุงค่าเช่าที่ดินของเซ็นทรัลพระราม 2 จำนวน 308 ล้านบาท หากตัดรายการดังกล่าวออก จะเป็นกำไรปกติ 2.62 พันล้านบาท ลดลง 10.7% จากไตรมาส 2/61 แต่เพิ่มขึ้น 5.5% จากไตรมาส 3/60 ต่ำกว่าตลาดคาดราว 6% ซึ่งเกิดจากต้นทุนค่าเช่าที่ดินและการตัดจำหน่ายสิทธิของเซ็นทรัลพระราม 2 ที่เพิ่มขึ้นเพราะมีการต่อสัญญา และต้นทุนค่าเสื่อมเพิ่มจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่

ขณะที่รายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าต่างๆทั้ง 33 แห่ง มีพื้นที่เช่ารวม 1.7 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งเป็นรายได้หลัก คิดเป็นกว่า 80% ของรายได้รวมนั้น ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 4.2% จากไตรมาส 2/61 และโต 10.6% จากไตรมาส 3/60 จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ที่นครราชสีมาและมหาชัยในช่วงปลายปีก่อน และภูเก็ตในปีนี้ ทำให้มี Occupancy rate เฉลี่ยสูง 92% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าเดิม (Same store rental rate) เพิ่มขึ้น 3.9% จากงวดปีก่อน จาก 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 1,663 บาท/ตร.ม./เดือน

นอกจากนี้ CPN ซื้อหุ้น GLAND ยังเป็นโอกาสต่อยอดทางธุรกิจในอนาคต จากปัจจุบันที่ GLAND มีสำนักงานให้เช่า 3 อาคาร และมีคอนโดมิเนียม 1 โครงการ จำนวน 1,991 ยูนิตในย่านพระราม 9

สำหรับในปีนี้คาดว่า CPN มีกำไรปกติที่ 1.17 หมื่นล้านบาท เติบโต 16% จากปีก่อนที่มีกำไรปกติ 1 หมื่นล้านบาท และคาดปี 62 กำไรยังโตต่อเนื่องมาที่ 1.26 หมื่นล้านบาท เติบโต 7-8% 

ส่วนบล.เมย์แบงก์กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ โดยคาดว่า CPN ยังเติบโตอย่างมีเสถียรภาพจากการพัฒนาโครงการได้ตามแผน ไม่ว่าจะเป็นการเปิดศูนย์การค้า 6 แห่งใน 2 ปีข้างหน้า และธุรกิจที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มตอบรับดี การปรับขึ้นค่าเช่าศูนย์การค้าทำได้ตามเป้าหมาย อีกทั้งอัตราเข้าเช่าเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 61-62 ลง 10% และ 13% ตามลำดับ สะท้อนถึงการต่อสัญญาเช่าที่ดินโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 เป็นเวลา 30 ปี ทำให้ต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้นราว 100 ล้านบาท/ไตรมาส ไปจนถึงไตรมาส 4/62 ซึ่งเป็นกำหนดเวลาสิ้นสุดที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) จะตอบรับการเช่าช่วงที่ดินดังกล่าว ซึ่งจะทำให้ CPN มีรายได้เข้ามาชดเชยต้นทุนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ยังได้รวมการเข้าถือหุ้น 67.5% ใน GLAND ซึ่งในระยะสั้นคาดว่ากระทบต่อประมาณการไม่มาก จนกว่าจะมีการพัฒนาที่ดินของ GLAND

“แม้ปรับประมาณการกำไรลงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลพระราม 2 แต่คาดกำไรยังเติบโตได้ต่อเนื่อง และการลงทุนใน GLAND จะเป็นอัพไซด์ระยะยาว” เมย์แบงก์ฯ ระบุ