ดักเก็บ SPALI โบรกแนะสอยช่วงราคา “อ่อนตัว” ชูท็อปพีคกลุ่มอสังหาฯ เคาะเป้า 24.50 บ.

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจข้อมูลและบทวิเคราะห์เกี่ยวกับหุ้น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI โดยมีนักวิเคราะห์ บล.เอเอสแอล กำหนดคำแนะนำ “ซื้อเมื่ออ่อนตัว” ราคาเป้าหมาย 24.50 บาท/หุ้น อิง PER ปี 62 ที่ระดับ 8.4 เท่า เท่ากับค่าเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง

โดยก่อนหน้านี้ ราคา SPALI ปรับตัวขึ้นรับข่าวสารผลกระทบของมาตรการ LTV ที่จำกัดต่อบริษัทมามากพอแล้ว รวมถึงผลประกอบการที่คาดว่าจะโดดเด่นในอุตสาหกรรม ผลประกอบการออกมาเป็นที่น่าพอใจโดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 62 รวมถึงการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่ประสิทธิภาพ

สำหรับ 3 ปัจจัยที่แนะนำ “ซื้อเมื่ออ่อนตัว” ประกอบด้วย 1. ผลกระทบจากมาตรการ LTV ค่อนข้างจำกัด แต่ราคาตอบรับปรับขึ้นมามากแล้ว 2. แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 2/62 แต่ช่วงครึ่งปีหลังจะเติบโตอย่างโดดเด่นจากการเปิดโครงการใหม่กว่า 3.75 หมื่นล้านบาท และ 3. เลือกเป็นหุ้น Top Pick ของกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากคาดว่ากำไรสุทธิปีนี้ขยายตัวโดดเด่นกว่าคู่แข่งที่ส่วนใหญ่จะทรงตัวหรือชะลอตัว

โดยล่าสุด นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ เปิดเผยว่า แนวโน้มยอดขายและยอดโอนในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะสูงกว่าครึ่งปีแรก เนื่องจากในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทจะมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นกว่าครึ่งปีแรก โดยวางแผนเปิดตัวอีก 22 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 2.1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 19 โครงการ และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ซึ่งในครึ่งปีแรกเปิดตัวไปแล้ว 9 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.9 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 7 โครงการ คอนโดมิเนียม 2 โครงการ

สำหรับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลังจะมีการปรับกลยุทธ์เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในราคาที่จับต้องได้จริง และเจาะกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่าเป็นหลัก โดยที่ราคาขายเฉลี่ยในช่วง 60,000-80,000 บาท/ตารางมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความสนใจและเป็นราคาที่จับต้องได้

ส่วนภาวะตลาดอสังหาริมรัพย์ไนปัจจุบัน บริษัทมองว่าซัพพลายของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มระดับราคาที่สูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มระดับราคาที่ขายได้ช้าและพึ่งพิงลูกค้าต่างชาติเป็นจำนวนมาก ทำให้มีความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดถูกกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งปัจจัยภายในและภายนอก ทำให้บริษัทหันมาเน้นการเปิดโครงการที่ราคาสามารถเข้าถึงลูกค้าส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่าในทำเลที่มีศักยภาพแทน

โดยโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกที่เปิดในช่วงครึ่งปีหลังนี้ คือ โครงการ ศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย มูลค่า 2.27 พันล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมสูง 22 ชั้น (รวมดาดฟ้า) จำนวน 2 อาคาร จำนวนห้องพักอาศัย 726 ยูนิต (Tower A จำนวน 374 ยูนิต และ Tower B จำนวน 352 ยูนิต) บนพื้นที่ราว 6 ไร่ ราคาขายเริ่มต้น 2.03 ล้านบาท/ยูนิต หรือราคาเฉลี่ย 60,500 บาท/ตารางเมตร จะเปิดขายพรีเซลในวันที่ 20-21 ก.ค.62 ตั้งเป้าทำยอดขายวันพรีเซลได้ 50% ขณะนี้มีลูกค้าสนใจลงทะเบียนมาแล้ว 1,000 ราย และมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 65

ด้านผลกระทบจากการเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV ใหม่ตั้งแต่ต้นเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา ทำให้ภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นการชะลอตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ชะลอลงชัดเจนทั้งการขายและการเปิดโครงการใหม่ เพราะเกณฑ์ดังกล่าวส่งผลให้ลูกค้าชะลอการตัดสินซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเก็งกำไร ซึ่งเคยสร้างความคึกคักให้กับตลาดหายลงไปอย่างมาก และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอดูทิศทางของตลาด

ดังนั้น จึงมองว่าในช่วงไตรมาส 2/62 และไตรมาส 3/62 อาจจะเป็นช่วงต่ำสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่จะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัวขึ้นในไตรมาส 4/62 อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของตลาดอสังหาริมรัพย์ไนปีนี้มองว่าจะหดตัว 5-8%

“ศุภาลัยก็ได้รับผลกระทบจาก LTV เช่นเดียวกัน จะเห็นได้จากหลังมาตรการเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นเดือน เม.ย.มานั้น ลูกค้าที่ walk-in เข้ามาชมและซื้อโครงการหายไป 8-10% เพราะลูกค้าบางรายอาจจะยังไม่เข้าใจเกณฑ์ของ LTV ซึ่งเราก็ต้องมาอธิบาย และบางคนก็ยังรอการตัดสินใจซื้ออยู่ แต่ลูกค้าของบริษัทที่โอนไปนั้น Reject Rate ก็ยังทรงตัวที่ 9-10% แม้ว่า LTV จะมีผลกระทบกับบริษัทบ้าง แต่ยอดขายในไตรมาส 2/62 ก็ยังถือว่าสูงกว่าไตรมาส 1/62 เพราะมียอดขายจากโครงการ Supalai Icon มาช่วยหนุน และมั่นใจว่ายอดขายในปีนี้จะทำได้ตามเป้า 3.5 หมื่นล้านบาท” นายไตรเตชะ กล่าว

ด้านยอดโอนในช่วงครึ่งปีหลังจะมาจากการเริ่มทยอยโอนโครงการใหม่ที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนจำนวน 2 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 5.5 พันล้านบาท ได้แก่ ศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9 มูลค่า 4.28 พันล้านบาท ปัจจุบันขายหมดแล้ว 100% จะเริ่มส่งมอบในช่วงปลายไตรมาส 3/62 และ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท พระราม 8 มูลค่าโครงการ 1.22 พันล้านบาท ปัจจุบันขายหมดและเริ่มส่งมอบแล้ว ควบคู่ไปกับโครงการ ศุภาลัย เอลีท สุรวงศ์ ที่เริ่มทยอยโอนตั้งแต่เดือน พ.ค.ที่ผ่านมา

บริษัทจะมีการทยอยรับรู้มูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ในช่วงครึ่งปีหลังราว 1.2 หมื่นล้านบาท จาก Backlog ทั้งหมดที่มีกว่า 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะทำให้ยอดโอนในปีนี้เป็นไปตามเป้าหมาย 2.8 หมื่นล้านบาท ส่วนสต็อกในปัจจุบันมีมูลค่ารวม 1.5 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบราว 5 พันล้านบาท เชื่อว่าจะระบายหมดภายในช่วง 2 เดือน และจะมียูนิตใหม่ๆเข้ามาเติม เพื่อรองรับความต้องการใหม่ๆที่มีอย่างต่อเนื่อง

ส่วนสต็อกคอนโดมิเนียม มีมูลค่ารวมราว 1 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญเป็นยูนิตเหลือขายจากโครงการทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงกว่า 1 พันยูนิต มูลค่ารวม 2-3 พันล้านบาท คาดว่าจะใช้ระยะเวลาระบายสต็อกภายใน 2-3 ปีนี้