คัด 6 หุ้นอสังหาฯตัวท็อป! เน้นปันผลสูง-Valuation ต่ำน่าเก็บ!

ช่วงนี้นี้ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวโดยนักวิเคราะห์มองว่าภาพรวมธุรกิจในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 จะฟื้นตัว และทำจุดสูงสุดในไตรมาส 4/62 ตามแผนโอนโครงการใหม่เป็นปัจจัยหนุนให้หุ้นกลุ่มอสังหฯาน่าสนใจอีกครั้ง

อย่างไรก็ตามแม้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้พิจารณาผ่อนปรนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.62 ที่ผ่านมานักวิเคราะห์มองว่าจะช่วยตลาดได้ไม่มาก เนื่องจากภาวะตลาดมีหลายปัจจัยเสี่ยงต้องติดตาม

ดังนั้นทีมข่าว “ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” จึงทำการสำรวจหุ้นรายตัวที่มีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งอีกทั้งยังเป็นหุ้นที่ราคาถูกและมีปันผลเด่นมานำเสนอเป็นทางเลือกให้นักลงทุนไว้พิจารณาอีกด้านเพื่อประกอบการเข้าลงทุน โดยครั้งนี้อาศัยบทวิเคราะห์จากบล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส และ บล.ฟินันเซีย ไซรัส ซึ่งได้ให้ความเห็นในหุ้นที่น่าสนใจดังนี้

 

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า โดยจัดธีมการลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยแบ่งเป็นหุ้นกลาง-เล็กมี Theme โดดเด่นช่วงปลายปี 62 อาทิ UV,NOBLE,PF,CGD โดยเน้นมีเงินปันผลสูงและกำไรโตเด่นดังนี้    

UV: คาดจ่ายปันผลได้สูงมากในงวดไตรมาส 4/62 (สิ้นสุด ก.ย.62)

บริษัทให้แนวทางจัดสรรเงินที่ได้จากการขายหุ้น GOLD ทั้งหมด ในการทำเทนเดอร์ ออฟเฟอร์ให้กับ FPT แบ่งออกเป็นในส่วนรองรับการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้น ซึ่งเป็นเงินปันผลของผลการดำเนินงานงวดปี 61/62 (1 ต.ค. 61-30 ก.ย. 62) จำนวน 1.9 พันล้านบาท (เป็นกำไรจากการขายหุ้น GOLD) และจะสามารถจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นได้ราว 0.97 บาท/หุ้นและอีกส่วนหนึ่งที่จะเข้ามาเป็นเงินสดในมือราว 5.3 พันล้านบาท จะนำไปใช้เพื่อการลงทุนทั้ง REITs บริษัทลูกคือ แกรนด์ ยูนิตี้ซึ่งทำแนวสูง โรงแรม Modena ที่บุรีรัมย์ รวมทั้งเป็นกระแสเงินสดหมุนเวียนของบริษัท (Aspen)

ผลกระทบ: เงินปันผลพิเศษที่บริษัทกล่าวสูงมากคือ 0.97 บาท ซึ่งใกล้เคียงกับที่เราคาดไว้ก่อนหน้าที่ราว 1.03 บาท และมีอัตราผลตอบแทนปันผลสูง (Dividend Yield) สูงมากถึง 16.6% จากราคาปิดที่ 5.85 บาท คาดว่าราคาหุ้นจะตอบรับในทางบวกเมื่อประกาศจ่ายเงินปันผลสูงเป็นพิเศษ เราไม่ได้ทำการวิเคราะห์ (Not Rated) UV

ความเสี่ยง: ขาดรายได้แนวราบ หลังจาก UV ขาย GOLD ไปแล้วจะขาดรายได้ในส่วนแนวราบไป ซึ่งเป็นสัดส่วนรายได้ที่มากของ UV ขณะที่การไปลงทุนใหม่ยังต้องใช้เวลากว่าจะมีรายได้และกำไรมาชดเชย

NOBLE: กำไรและปันผลปีนี้สูงเป็นพิเศษ มีการขายสินทรัพย์ช่วยเสริม

กำไรในรอบ 1H62 เป็น 1,474 ล้านบาท โตก้าวกระโดด 637% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและคิดเป็น 59% จากประมาณการทั้งปี 62 ของคงคำแนะนำ ซื้อ คาดว่าปีนี้กลับมาเป็นปีทองอีกครั้ง กำไรตลอดปี 62 เพิ่มก้าวกระโดด 285% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 2.5 พันล้านบาท กำหนดราคาพื้นฐานไว้ที่ 27.35 บาท ด้วย Forward P/E ปี 62 ที่เพียง 5.0 เท่า ราคาปิดมีส่วนเพิ่มได้อีก 14.4% และคาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปีนี้สูงมากเป็นพิเศษคือ 9.3%

ความเสี่ยง: คาดปี 63 กำไรกลับสู่ภาวะปกติมากขึ้น เพราะมีการขายสินทรัพย์น้อยลงแล้ว อัตรากำไรขั้นต้นปรับต่ำลง เนื่องจากปกติอัตรากำไรขั้นต้นของการขายสินทรัพย์จะสูงมาก โดยคาดว่ากำไรหลักปีหน้าลดลง 32% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 1.7 พันล้านบาท และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลลดลงเป็น 6.3%      

PF: กำไร 1H62 ตุนไว้ดี จึงมีโอกาสปันผลได้สูง

ล่าสุดปรับประมาณการปีนี้และปีหน้าสูงขึ้น หลังกำไรไตรมาส 2/62 ดีกว่าคาด ในอัตรา 40%/26% ตามลำดับ สะท้อนไตรมาส 2/62 ดีกว่าคาด สมมุติฐานที่ดีขึ้นคือ อัตรากำไรขั้นต้นคอนโด ที่ดินเปล่า รายได้อื่นๆ รวมทั้งรายการกำไรพิเศษขายสิทธิที่ดินและส่วนบวกกลับผู้ถือหุ้นส่วนน้อยที่ปรับเพิ่มขึ้น

กำไรหลัก 1H62 เป็นสัดส่วนถึง 78% จากประมาณการปีนี้แล้ว เป็น 942 ล้านบาท เพิ่ม 326% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหลังปรับประมาณการดีขึ้น กำไรหลักปีนี้และปี 63 หากเปรียบเทียบ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนจะคิดเป็นการเติบโต 286%/9% ตามลำดับ ด้านกำไรสุทธิจะคิดเป็นการเติบโต 155%/7% ตามลำดับ

คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปีนี้สูงคือ 9.1% เป็น 0.07 บาท สูงกว่าปี 61 ที่ 0.066 บาท ตามการเติบโตของผลกำไร จึงถือว่ามีความโดดเด่นเรื่องปันผลสูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยในปีนี้ คงคำแนะนำ ซื้อ กำหนดราคาพื้นฐานเป็น 1.11 บาท ด้วย P/BV ที่ 0.7 เท่า ราคาหุ้นขณะนี้ต่ำกว่าพาร์ที่ 1 บาท

ความเสี่ยง: จากสภาพแวดล้อมกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เป็นลบ คือ มีการใช้ LTV กำลังซื้อชะลอตามภาวะเศรษฐกิจไทย และบาทแข็ง ทำให้ต่างชาติชะลอซื้ออสังหาฯไทย จึงอาจทำให้การขายและการโอนกรรมสิทธิ์ทำได้ต่ำกว่าคาด

CGD: คอนโด โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ กรุงเทพ เสร็จ ไตรมาส 4/62 พร้อมโอน 1.6 หมื่นล้านบาท

ก่อสร้างเสร็จ ไตรมาส4/62 มี Backlog สูงมาก คอนโด โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งอยู่ถนนเจริญกรุง 64 สูง 73 ชั้น มีจำนวน 366 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 3.3 แสนบาทต่อตรม.ตอนเริ่มโครงการ ปัจจุบันเป็น 3.8 แสนบาทต่อตรม. มูลค่าโครงการ 21,000 ล้านบาท หลังจากใช้เวลาพัฒนาโครงการมา 9 ปี ก็จะก่อสร้างเสร็จ ไตรมาส 4/62 นี้แล้ว ปัจจุบันขายได้ราว 80% มียอดขายรอโอน (Backlog) ประมาณ 1.6 หมื่นล้านบาท

คาดว่าจะทำให้กำไร ไตรมาส 4/62 ฟื้นตัว บริษัทคาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปี 62 นี้ราว 8 พันล้านบาท และส่วนที่เหลืออีก 8 พันล้านบาท ก็จะไปโอนในปี 63 ยังผลให้ในเบื้องต้นคาดว่ากำไร ไตรมาส4/62 จะฟื้นตัวชัดเจน จาก 1H62 ที่ยังเป็นขาดทุนสุทธิ 55 ล้านบาท เทียบ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ขาดทุนสุทธิ 223 ล้านบาท เนื่องจากโครงการเดิมคือ อิลีเม้นท์ ศรีนครินทร์ ได้ปิดโครงการไปในปี 61 แล้ว จึงไม่มีรายได้คอนโด แม้ไตรมาส 2/62 เป็นกำไร 52 ล้านบาท แต่ก็มาจากกำไรอัตราแลกเปลี่ยนจากบาทแข็ง ขณะที่บริษัทย่อยมีการกู้ยืมเงินสกุลดอลลาร์เพื่อพัฒนาโครงการ เจ้าพระยาเอสเตท

และปี 63… มีโอกาสสูงทำ New High นอกจากจะสามารถโอนได้เพิ่มในส่วนการขายที่เหลืออยู่ของคอนโด โฟร์ซีซั่นส์ฯอีก 20% เสริมจาก Backlog ก็ยังจะมีโรงแรมอีก 2 แห่ง เจาะตลาด Luxury คือ คาเพลลา กรุงเทพฯ 101 ห้อง และโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพฯ 300 ห้อง ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับคอนโด ก็จะเริ่มเปิดให้บริการได้ใน ไตรมาส4/62 ซึ่งบริษัทคาดว่าจะมีรายได้เต็มปีที่ 2 พันล้านบาท ก็จะมาเสริมกำไรในปี 63 ได้อีก จึงคาดว่ากำไรในงวดปี 63 จะทำสถิติสูงสุดใหม่ตั้งแต่มีบริษัท

ไม่ได้ทำการวิเคราะห์ (Not Rated) และมีความเสี่ยง ความเสี่ยงคือ การโอน การขายทำได้ต่ำกว่าคาด และไตรมาส 3/62 ยังจะมีผลการดำเนินงานไม่สดใส เพราะไม่มีโครงการใหม่มาให้รายได้ ภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงตามเงินกู้ที่มาก และได้รับกำไรในสัดส่วน 70% ตามที่บริษัทถือหุ้นในโครงการ เจ้าพระยาเอสเตท ส่วนอีก 30% ถือโดย Beijing Construction Engineering Group (BCEG)

 

บล.ฟินันเซีย ไซรัส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า มีการปรับลดประมาณการกำไรปี 2019 ของ LPN, QH, SC ลง 9%, 15% และ 13% ภายหลังรายงานงบ ไตรมาส2/62 ส่วนบริษัทอื่นยังคงประมาณการเดิม ทำให้กำไรปกติของกลุ่มฯปีนี้คาดชะลอ 2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท โดย ครึ่งแรกปี 2562 คิดเป็น 40% ของทั้งปี

อย่างไรก็ดีประเมินว่าผลประกอบการผ่านจุดต่ำสุดแล้วในไตรมาส 2/62 ก่อนฟื้นตัว และเด่นสุดในไตรมาส 4/62จากการเปิดโครงการใหม่ใน ครึ่งหลังปี 2562 ที่เร่งขึ้น 32% H-H คิดเป็น 57% ของแผนทั้งปี หลักๆจากแนวราบที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวของครึ่งปีแรก บวกกับแผนโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก บน Backlog ณ สิ้น ไตรมาส2/62 รองรับประมาณการยอดโอนทั้งปีแล้วเฉลี่ย 77%

ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ส่วนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม กรณีที่ผู้กู้ร่วมไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์จะถือว่ายังไม่เป็นผู้กู้ แม้ช่วยบรรเทาผลกระทบของเกณฑ์ LTV ใหม่ต่อผู้ซื้อเพื่ออยู่จริง และผู้กู้ร่วมที่ต้องการซื้อบ้านของตัวเอง แต่พบว่าผู้กู้ร่วมคิดเป็นเพียง 20% ของตลาดรวม และส่วนใหญ่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม พบมากในทาวน์เฮาส์ และกลุ่มระดับกลางถึงล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) พึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก ซึ่งยังถูกดันจากการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด จึงมองว่าเป็นบวกต่อสภาพตลาดรวมได้ไม่มาก

ประเด็นที่ต้องติดตามเป็น 1) การแข่งขันรุนแรงขึ้น ตามการเปิดโครงการใหม่ที่เร่งขึ้น และการจัดโปรโมชัน เพื่อกระตุ้นยอดขาย และระบายสต็อก กดดันมาร์จิ้น และค่าใช้จ่าย 2) สถาบันการเงินเข้มงวด ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มกลางถึงล่าง 3) ความเสี่ยงจากลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและฮ่องกง ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า เงินหยวนอ่อนค่า และการประท้วงในฮ่องกง อาจส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า หรือกรณีเลวร้ายอาจยกเลิกการโอน โดย SIRI มีสัดส่วนจากจีนและฮ่องกงราว 15% ของยอดขายรวม ซึ่งคอนโดที่เริ่มโอนไตรมาส4/62มียอดขายจากประเทศดังกล่าวเฉลี่ย 30% ในแต่ละโครงการ ส่วนรายอื่น อาทิ AP, ORI, SPALI, LPN มีอยู่ 3-10% ของยอดขาย

แม้คาดผลประกอบการผ่านจุดต่ำสุดแล้วใน ไตรมาส2/62 แต่ภาพรวมยังอ่อนไหว และมีหลายปัจจัยเสี่ยงต้องติดตาม ทำให้มองว่าระยะสั้นตลาดยังไม่สามารถฟื้นกลับไปจุดเดิมได้ อย่างไรก็ดี Valuation บน PE2019-2020 ต่ำ 9x เทียบเท่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี -1SD พร้อมคาดผลตอบแทนปันผล 6-7% ต่อปี

คงน้ำหนักกลุ่มฯ “เท่ากับตลาด” แนะนำหุ้นปลอดภัยอย่าง LH จากปันผลเด่น 7% ต่อปี และมี Upside จากแผนขายโรงแรมเข้า REIT ในไตรมาส 4/62 นอกจากนี้ ORI น่าสนใจแง่ผลตอบรับเปิดโครงการใหม่เด่น 70% ชนะตลาดที่ 40% รวมถึง PE ต่ำ 5.5x และมี Downside ต่อประมาณการจำกัดบน Backlog ที่รองรับแล้ว 82%

ทั้งนี้ข้อมูลที่มีการนำเสนอข้างต้น เป็นเพียงข้อแนะนำจากข้อมูลพื้นฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนเท่านั้น และมิได้เป็นการชี้นำ หรือเสนอแนะให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆการตัดสินใจซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ของผู้อ่าน ไม่ว่าจะเกิดจากการอ่านบทความในเอกสารนี้หรือไม่ก็ตาม ล้วนเป็นผลจากการใช้วิจารณญาณของผู้อ่าน