จัดทัพหุ้นตัวท็อป พร้อมเด้งรับมาตรการอุ้มอสังหาฯ กระตุ้นราคาหุ้น!

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจและรวบรวมบทวิเคราะห์ที่แนะนำการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีประเด็นของการพิจารณามาตรการเร่งด่วนเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากก่อนหน้านี้ได้รับปัจจัยกดดันจากมาตรการ LTV

โดย บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเปิดเผย กำลังพิจารณามาตรการเร่งด่วนเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV โดยเตรียมเสนอลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองเหลือ 0.01% จากเดิมค่าธรรมเนียมการโอนฯ ต้องเสียในอัตรา 2% ของราคาประเมิน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองต้องเสีย 1% ของราคาประเมิน โดยจะขยายราคาบ้านที่เข้าข่ายได้รับการลดค่าธรรมเนียมให้สูงขึ้นไม่เกิน 3 ล้านบาท จากมาตรการเดิมกำหนดราคาบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท  สำหรับระยะเวลาของมาตรการ เบื้องต้นกำหนดไว้ไม่เกิน 6 เดือน ทั้งนี้หากพิจารณาถึงผลกระทบของมาตรการที่อาจออกมาพอสรุปได้ดังนี้

สำหรับการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ : ปกติจัดเก็บในอัตรา 2% ของราคาประเมินซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของราคาขาย แบ่งเป็นภาระของผู้ซื้อ และผู้ขาย ฝ่ายละ 1% หากมีการปรับลดลง ก็จะทำให้ภาระของผู้ซื้อลดลงประมาณ 0.6% ของราคาซื้อบ้าน ขณะที่ผู้ประกอบการก็จะมีค่าใช้จ่ายลดลง หรือ Margin ก่อนหักภาษีเพิ่มขึ้นราว 0.6% เช่นกัน

โดยการปรับลดค่าธรมเนียมจดจำนอง : ปกติจัดเก็บจากผู้ซื้อบ้านในอัตรา 1% ของวงเงินที่ผู้ซื้อบ้านต้องการกู้จากสถาบันการเงิน โดยที่ฝ่ายผู้ประกอบการไม่มีภาระต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ดังนั้นหากปรับลดลงเหลือ 0.01% ผลประโยชน์ที่ได้ก็จะตกอยู่กับฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว

ทั้งนี้ในประเด็นเรื่องมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ น่าจะถูกหยิบยกขึ้นมาเก็งกำไรในหุ้นอสังหาฯ ได้อีกครั้ง โดยแม้ประโยชน์ที่ได้รับถือว่าไม่มากนัก เพราะหากพิจารณาบ้านราคา 3 ล้านบาท ภายใต้การลดค่าธรรมเนียมทั้ง 2 รายการเหลือ 0.01% ทำให้คนซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้ประมาณ 4,350 บาท  (ปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ เสียอัตรา 1,000 บาท สำหรับบ้าน 1 ล้านบาท และเสียคนคนครึ่งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อมีการปรับลด ทำให้ผู้ซื้อประหยัดไป 500 บาท ดังนั้นหากบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็สามารถประหยัดได้ 1,500 บาท  ส่วนค่าจดจำนองปกติเป็นภาระของผู้ซื้ออย่างเดียว หากลดเหลือ 0.01% คิดเป็น 950 บาท สำหรับบ้าน 1 ล้านบาท และ 2,850 ล้านบาท สำหรับบ้าน 3 ล้านบาท อิง LTV คอนโดฯ 95% สำหรับบ้านหลังแรก )

ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียน จะได้ประโยชน์มากน้อยขึ้นอยู่กับพอร์ตสินค้า โดยหากครอบคลุมสินค้าที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลุ่มที่ได้ประโยชน์อาจมีไม่มาก เนื่องจากราคาขายสินค้าในพอร์ตของผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีราคาที่สูงขึ้น โดยบริษัทที่ยังมีฐานสินค้าในกลุ่มนี้อยู่บ้างก็น่าจะได้แก่ PS , QH, LPN, SPALI เป็นต้น

โดยสรุปการขยายขอบเขตราคาบ้านที่สูงขึ้นเป็น 3 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 1 ล้านบาท คาดช่วยทำให้ Backlog รวมสิ้น ไตรมาส 2/62 ระดับ 3.3 แสนล้านบาท (รวม JV 1.3 แสนล้านบาท) โดยเป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบครึ่งปีหลังของปี 62 ราว 1.1 แสนล้านบาท และเข้าข่ายมาตรการดังกล่าว สามารถโอนฯ ได้ง่ายขึ้น รวมถึงก่อให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่รวมกันเกือบ 6 แสนล้านบาท (เป็นสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จเกือบ 1 แสนล้านบาท) โดยฝ่ายวิจัยเลือกหุ้น Top Picks ในกลุ่มฯ ใช้เกณฑ์ทั้ง Backlog ระดับสูง และ Div Yield สูงเกิน 5% ได้แก่ SPALI (ราคาเป้าหมาย 23.20 บาท) และ LH (ราคาเป้าหมาย 12.30 บาท)

 

ด้าน บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ โดยมองว่าการเปิดขายโครงการใหม่ไตรมาส 3/62 ปรับลง จากข้อมูลอุตสาหกรรมแสดงให้เห็นถึงการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งมูลค่าและหน่วยขายที่ปรับลง ข้อมูลจาก AREA พบว่ามูลค่าเป็น 110 พันล้านบาท (-46% จากปีก่อน, -11% จากไตรมาสก่อน) และจำนวนหน่วยเป็น 26,743 หน่วย (-37% y-o-y, +4% q-o-q) สืบเนื่องจากแผนการเปิดขายโครงการใหม่ที่น้อยลง ตามภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง

ทั้งนี้คาดว่ายอดขายรวมไตรมาส 3/62 อ่อนลงทั้ง y-o-y และ q-o-q จาก 9 หลักทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ทำการวิเคราะห์อยู่ เป็น 53.8 พันล้านบาท ลดลง 42% จากปีก่อน และ 5% จากไตรมาสก่อน มี 2 หลักทรัพย์ที่กลับดีขึ้นจากไตรมาสก่อน คือ ORI, QH, PSH เพราะเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น ด้านยอดขายรวม 9 เดือนแรกของปี 62 เป็น 167 พันล้านบาท ลดลง 28% จากปีก่อน คาดว่ามีเพียง ORI บริษัทเดียวที่ยอดขายมีการเติบโต

แต่คาดว่าไตรมาส 4/62 จะเป็นไตรมาสสูงสุด ทั้งทางด้านยอดขาย และยอดโอน รวมทั้งการเปิดขายโครงการใหม่ ตามแผนของผู้ประกอบการ แม้การเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้น y-o-y แตก็คาดว่ายอดขายไตรมาส 4/62 จะเป็นเพียงทรงตัวจากปีก่อน อีกทั้งมีโอกาสที่ยอดขายรวมตลอดปี 62 มีโอกาสจะหลุดเป้าได้ เนื่องจากมีการเลื่อนเปิดขายโครงการใหม่โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้คงคำแนะนำ ถ่วงน้ำหนักปานกลาง สำหรับหลักทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัย สืบเนื่องจากคาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลที่สูง จากการประเมินค่าเฉลี่ยครึ่งปีหลังของปี 62 เป็น 4.7% สำหรับ Top Pick ยังคงจัดลำดับให้ AP และ ORI เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด รวมทั้งราคาหุ้นได้สะท้อนปัจจัยลบไปพอควรแล้ว ปัจจุบันซื้อขายด้วย -2SD จากค่าเฉลี่ย P/E แล้ว