หุ้นอสังหาเริ่มฟื้น! ชู 2 ตัวท็อปปันผลสูง-ราคายังถูก

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจและรวบรวมบทวิเคราะห์ที่เกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเปิดต้นปี 2563 หุ้นในกลุ่มดังกล่าวปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่จากการประเมินหลักทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัย พบว่า มีหลักทรัพย์กลุ่มหนึ่งที่จ่ายปันผลในงวดสุดท้ายปี 62 อัตราที่สูงได้สูงในช่วง 4.2%-7.7% โดยแนะนำซื้อ 2 ตัวที่โดดเด่นได้แก่  PF และ SENA

โดย บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ (6 ม.ค.62) ว่า เปิดปีใหม่หุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้นอย่างผิดสังเกต ดัชนีที่อยู่อาศัย (SETPROP) ปรับขึ้น +1.0% แต่หลักทรัพย์ขนาดใหญ่รายตัวที่ปรับตัวขึ้นโดดเด่นคือ LH ปรับตัวขึ้น 5%, SPALI ปรับตัวขึ้น 5% และ AP ปรับตัวขึ้น 5% เทียบ SET +1.0%

ทั้งนี้ คาดปัจจัยกระตุ้นคือ อาจมีการผ่อนเกณฑ์ LTV เมื่อ 23 ธ.ค.62 รองนายกฯสมคิดได้ขอให้ ธปท.หาแนวทางผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อีกทางหนึ่ง ตลาดฯจึงเก็งกำไรเรื่องนี้ เนื่องจากเกณฑ์นี้มีผลกระทบทางลบต่อยอดขายและยอดโอนอย่างมาก คือ ต้องวางดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% สำหรับบ้านหลังที่สอง หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี แม้ก่อนหน้า ธปท.ได้ผ่อนปรนในเรื่องผู้ปล่อยกู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันไม่นับเป็นบ้านหลังแรกไปแล้วก็ตาม

อีกหนึ่งปัจจัยคือ แก้ไข พรบ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือให้เสียอัตราภาษีที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าระยะยาว เท่ากับอัตราภาษีของที่อยู่อาศัยเหมือนกันคือ 0.02% จากตอนแรกที่ 0.3% ทำให้ประหยัดภาษีไปได้มาก สมมุติราคาที่อยู่อาศัย 1 ล้านบาทก็จะเสียภาษี 200 บาท จากตอนต้นที่ 3,000 บาท ช่วยแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ยังมีผลดีต่อไป เหลืออยู่ 2 มาตรการคือ 1) บ้านดีมีดาวน์ รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์ให้ฟรีที่ 5 หมื่นบาท ในจำนวนมากถึง 1 แสนราย หากผู้ลงทะเบียนมีคุณสมบัติครบถ้วน สิ้นสุด 31 มี.ค.63 และ 2) ลดหย่อนภาษีการโอนและจดจำนอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะมีผลถึง 24 ธ.ค.63 จึงช่วยลดสต็อคที่ค้างอยู่ในระบบประมาณ 1.5 แสนหน่วยได้ในส่วนหนึ่ง

ทั้งนี้ คาดอีกหนึ่งปัจจัยบวกคือ เงินปันผลปี 62 จะจ่ายไม่นานแล้ว จากการประเมินหลักทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัย ใน DBSTH Coverage มีหลักทรัพย์กลุ่มหนึ่งที่จ่ายปันผลในงวดสุดท้ายปี 62 อัตราที่สูงได้สูงในช่วง 4.2%-7.7% ปกติแล้วจะจ่ายปันผลราวเดือน พ.ค.หรือ 5 เดือนนับจากนี้ ดังนั้นอัตราผลตอบแทนปันผลคิดเป็นรายปีที่มากเป็น 10.1%-18.5%

โดยหุ้นปันผลสูงแบ่งเป็นยังไม่จ่ายระหว่างกาล และจ่ายระหว่างกาลบางส่วน หลักทรัพย์ที่ไม่มีการจ่ายปันผลระหว่างกาลแต่อย่างใด จึงจ่ายปันผลปี 62 ได้เต็มที่ อัตราผลตอบแทนมากคือ PF 7.7% และ SC 7.3% ส่วนหลักทรัพย์ที่แม้มีการจ่ายปันผลระหว่างกาลไปบางส่วนแล้ว แต่จากการประเมินเงินปันผลงวดสุดท้ายปี 62 ยังสูงอยู่คือ SENA 6.2% LPN 5.6% PSH 5.1% และ QH 4.2%

กลยุทธ์แนะนำ: เลือกลงทุนเป็นรายตัว (Selective Buy) คาดว่าอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กระตุ้นราคาหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยได้ในส่วนหนึ่ง แต่หากพิจารณาคำแนะนำตามปัจจัยพื้นฐาน ฝ่ายวิจัยฯไม่ได้แนะนำให้ซื้อทุกหลักทรัพย์ ที่แนะนำ ซื้อคือ PF และ SENA แนะนำ ถือ สำหรับ SC, PSH และ QH แต่หากพิจารณาส่วนเพิ่มเทียบกับราคาพื้นฐาน (Upside) พบว่า PSH และ QH ราคาปรับลงมากไป จึงเก็งกำไรได้ ส่วน LPN แนะนำในเชิงลบคือ เต็มมูลค่า (Fully Valued) เพราะตามปัจจัยพื้นฐานแล้ว คาดการณ์กำไรปี 63 จะลดลงถึง 24% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อน และมียอดขายรอโอน (Backlog) น้อย ยอดขายอ่อน และอัตรากำไรถูกกดดันให้ต่ำจากกลยุทธ์การล้างสต็อคคอนโด

ทั้งนี้ แนะนำ ซื้อ สำหรับ PF และ SENA เพื่อรับปันผลสูง ประเมินราคาหุ้นยังถูก

PF: คาดการณ์กำไรสุทธิปี 62 เติบโตก้าวกระโดด 210% y-o-y เนื่องจากปีนี้มีการขายที่ดินเปล่า และธุรกิจโรงแรมมีกำไรสูงขึ้น ในงวด 4Q62 มีการโอนคอนโดอยู่รวยมาก และเริ่มโอนคอนโดที่ญี่ปุ่นคือ Yu Kiroro ประเมินราคาหุ้นยังถูก ปี 63 P/E เป็น 4.1 เท่า และ P/BV 0.5 เท่า และยังมี Upside ที่ยังไม่รวมในประมาณการคือ การขายหุ้น ROH ออกไป 30% ในปี 62 และปี 63 อีก คาดว่าจะเป็นส่วนเพิ่มจากประมาณการกำไรที่ 17%/8% ตามลำดับ

SENA: คาดกำไรไตรมาส 4/62 เป็นสัดส่วนถึง 54% จากทั้งปี 62 เพราะเริ่มโอนคอนโดร่วมทุน (JV) กับฮันคิว คือ Niche Mono สุขุมวิท แบริ่ง ผลดีตามมาคือ คาดปันผลงวดสุดท้ายปี 62 มีอัตราผลตอบแทนสูงเป็น 6.2% แม้คาดการณ์กำไรปี 62 ลดลง 9% แต่ฟื้นตัวขึ้นกว่า 9M62 ที่ปรับลงถึง 33% ส่วนปี 63 ทรงตัวเทียบจากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อน ราคาหุ้นปรับลงจนถูกเกินไป P/E และ P/BV ปี 63 ต่ำเป็น 4.6 และ 0.6 เท่า ตามลำดับ

โดยปัจจัยเสี่ยงหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ ปัจจัยลบที่สำคัญคือ 1) ภาวะอุปทานล้นเกินโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์มาพัฒนาแนวราบ ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น 2) มาตรการ LTV การวางดาวน์กับสถาบันการเงินสูงขึ้น ทำให้ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลง 3) พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง เพราะจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น หากมีบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป 4) หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อจึงชะลอตัวลง 5) มีความเสี่ยงจากยอดขายรอโอน (Backlog) ลดลง จากการถูกยกเลิก ทำให้รายได้พลาดเป้า และ 6) การนำโครงการที่ถูกยกเลิก มาขายใหม่ (Resale) หรือระบายสต็อก ก็จะกดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงกว่าระดับปกติ