6 โบรกฯ ชู AP ตัวท็อปอสังหาฯ รับเต็มผ่อนปรน “LTV” ชี้กำไรปี 63 นิวไฮ-ปันผลสูง

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ทำการสำรวจข้อมูลและบทวิเคราะห์หุ้น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP หลังราคาหุ้นปรับตัวขึ้นอย่างร้อนแรง โดยวานนี้ (20 ม.ค.) ปิดตลาดที่ระดับ 7.55 บาท บวก 0.25 บาท หรือ 3.42% ด้วยมูลค่าซื้อขาย 120.63 ล้านบาท ทั้งนี้พบว่า นักวิเคราะห์จากหลากหลายสำนักมองว่า AP จะเป็นหุ้นที่ได้รับประโยชน์จากประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และมองว่าผลการดำเนินงานของ AP ในช่วงปี 2563 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างโดดเด่น

โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์ การกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan to Value: LTV) เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค.2563 เป็นต้นไป

(1) ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน จะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน นอกจากนี้ กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

(2) ดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควรให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี) อย่างไรก็ดี ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

นอกจากนี้ ธปท.ได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินที่ปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น

ด้านนักวิเคราะห์ บล.โนมูระ พัฒนสิน ระบุในบทวิเคราะห์ ประเมินราคาเป้าหมาย AP ที่ 9.90 บาทต่อหุ้น แม้ว่าแนวโน้มกำไรไตรมาส 4/62 คาดยังไม่เด่น จากการโอนโครงการยังน้อย เพราะ Rejection rate สูง แต่เป็นภาพเดียวกับอุตสาหกรรม แต่ AP มีความโดดเด่นกว่ากลุ่มมากในปี 2563 จากคาดกำไรยังโตกว่า 20% จากฐาน Backlog สูงจากกำหนดโอนคอนโดที่ประสบความสำเร็จการขายช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและมี Margin สูง รวมถึงแนวราบยังทำได้ดีและแย่ง Market share ได้ต่อเนื่อง และคาดปันผลสูงราว 4.5%

ส่วนประเด็นที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเผยธปท. เห็นชอบมาตรการผ่อนคลาย LTV ลดวงเงินดาวน์นั้น มองเป็นปัจจัยบวกต่อภาพอุตสาหกรรม ซึ่ง AP ถือว่ามีความแข็งแกร่งเป็นลำดับต้นๆในกลุ่ม โดยเฉพาะกำไรกำลังเข้าสู่จุดของการเติบโตรอบใหม่ คาดทำ Record High ในปี 2563

ขณะเดียวกันนักวิเคราะห์ บล.ไอร่า ระบุในบทวิเคราะห์ ประเมินราคาเป้าหมาย AP ที่ 9.80 บาทต่อหุ้น โดยคาดว่าจะได้รับประโยชน์จากมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์” และการออกเกณฑ์ผ่อนคลายมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ขณะที่มองผลประกอบการของ AP ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และคาดกำไรสุทธิไตรมาส 4/62 เติบโตดีขึ้นตามลำดับ โดยมองแนวโน้มกำไรปี 2563 แข็งแกร่ง และมีโอกาสทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 4,406 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% โดดเด่นเมื่อเทียบกับกลุ่มฯ

ส่วนนักวิเคราะห์บล.กรุงศรี ระบุในบทวิเคราะห์ แนะนำ “ซื้อ” หุ้น AP ให้เป้า IAA Consensus ที่ 8.7 บาทต่อหุ้น โดยได้ Sentiment บวกจากข่าวธปท.ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กับบ้านหลังที่ 2 ซึ่ง AP น่าจะได้ประโยชน์เป็นอันดับต้น ๆ ของกลุ่ม เพราะเน้นโครงการบ้านที่มีราคาขายในระดับต่ำถึงกลาง นอกจากนี้ AP ยังจ่ายปันผลสม่ำเสมอประมาณ 0.33 บาทให้ Dividend yield ประมาณ 4.4%

รวมทั้งนักวิเคราะห์ บล.เอเซีย พลัส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV บ้านหลังที่ 2 และตามข่าวอาจมีการปรับหลักเกณฑ์สำหรับสัญญาซื้อบ้านสัญญาที่หนึ่ง รวมถึงกรณีที่บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป ในบ้านหลังแรกและหลังที่สองด้วยเช่นกัน คงต้องรอการแถลงจากแบงค์ชาติในวันนี้อีกครั้ง หากมีการผ่อนคลายได้หมดตามกระแสข่าว ย่อมลดความกังวล โดยเฉพาะกับโครงการที่ขายไปแล้วและมี Backlog (ณ ก.ย. 2562) รวม 3.32 แสนล้านบาท ที่จะพร้อมโอนฯ ได้ง่ายขึ้น รวมถึงการสร้างยอดขายใหม่จากโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างพัฒนาของผู้ประกอบรายใหญ่ที่ยังมีมูลค่าคงเหลือขาย สิ้น ไตรมาส 3/62 อีกเกือบ 6 แสนล้านบาท มีโอกาสขายได้เพิ่มเช่นกัน

ทั้งนี้เชื่อว่า Sentiment บวกจากการเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่นอกจากจะช่วยลด Downside Risk ต่อประมาณการกลุ่มฯ ปี 2563 แต่อาจสร้าง Upside ส่วนเพิ่ม รวมถึงทิศทางผลประกอบการไตรมาส 4/62 ของกลุ่มฯ ที่ปกติจะทำจุดสูงสุดของปี และความน่าสนใจเรื่องเงินปันผลที่จะประกาศเดือนก.พ. นี้ จะขับเคลื่อนราคาหุ้นในกลุ่มฯ คงแนะนำหุ้นเด่น ได้แก่ AP ประเมินราคาเป้าหมายที่ 8.90 บาทต่อหุ้น โดยคาดกำไรจะสูงขึ้นรายไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 4/62 ถึงตลอดปี 2563 ที่จะเติบโต ในระดับ 15% เมื่อเทียบจากปีก่อน อีกทั้งคาดหมาย Div Yield ที่ราว 4-5% ต่อปี (จ่ายปีละ 1 ครั้ง)

เช่นเดียวกับนักวิเคราะห์ บล.ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ แนะนำ “ซื้อเก็งกำไร” หุ้น AP ประเมินราคาเป้าหมายที่ 8.40 บาทต่อหุ้น และยกให้เป็นหุ้น Top Pick หลังจากมีข่าวว่าธปท. เตรียมแถลงปลดล็อคเกณฑ์ LTV (Loan to value) โดยคาดว่าธปท. จะมีการปรับเกณฑ์วางเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 เหลือประมาณ 5-10% จากเดิม 10-20% ซึ่งน่าจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ มีการฟื้นตัวขึ้นได้หลังจากที่ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาอย่างมากจากเกณฑ์ LTV ที่มีการประกาศใช้ไปตั้งแต่เดือนเม.ย. ที่ผ่านมา โดยคาดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่ปรับลดลงมาแรงจากเกณฑ์ดังกล่าวนับจากเริ่มใช้มาตรการดังกล่าวจะกลับมาฟื้นตัวได้ดี