หุ้นอสังหาวิ่งยกแผง! รับปัจจัยบวกผ่อนคลาย LTV โบรกฯชี้ผ่านจุดต่ำสุด-ราคายังถูก

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจข้อมูลบทวิเคราะห์ของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์ การกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan to Value: LTV) เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค.2563 เป็นต้นไป โดยมาตรการดังกล่าวมีรายละเอียดดังนี้

1) ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน จะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน นอกจากนี้ กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

2) ดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควรให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี) อย่างไรก็ดี ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

นอกจากนี้ ธปท.ได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินที่ปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น

โดยประเด็นดังกล่าวส่งผลให้ราคากลุ่มที่อยู่อาศัยขยับขึ้นทั่วหน้า นำโดย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ปิดที่ระดับ 7.55 บาท ปรับตัวขึ้น 0.25 บาท หรือ 3.42% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 120.63 ล้านบาท

หุ้น บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE ปิดที่ระดับ 17 บาท ปรับตัวขึ้น 0.50 บาท หรือ 3.03% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 22.21 ล้านบาท

หุ้นบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ปิดที่ระดับ 15.30 บาท ปรับตัวขึ้น 0.20 บาท หรือ 1.32% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 30.91 ล้านบาท

อนึ่งก่อนหน้านี้ บล.กสิกรไทย ระบุว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จัดการแถลงต่อสื่อมวลชนช่วงวันนี้ เพื่อประกาศการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยนอกจากการปรับเพิ่ม LTV สินเชื่อสัญญา 1 และ 2 ก็จะมีการปรับลดสำรองที่สถาบันการเงินจะต้องสำรองเอาไว้เพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

ดังนั้น มองบวกต่อกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด อย่างบมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บมจ.ศุภาลัย (SPALI) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จะได้ประโยชน์มากที่สุดจากพัฒนาการดังกล่าว

ด้าน บล.กรุงศรี ระบุในบทวิเคราะห์ฯแนะ “ซื้อ” หุ้น AP ให้เป้า IAA Consensus 8.7 บาท ได้ Sentiment บวกจากข่าวธปท.เตรียมประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กับบ้านหลังที่ 2 ซึ่ง AP น่าจะได้ประโยชน์เป็นอันดับต้น ๆ ของกลุ่ม เพราะเน้นโครงการบ้านที่มีราคาขายในระดับต่ำถึงกลาง นอกจากนี้ AP ยังจ่ายปันผลสม่ำเสมอประมาณ 0.33 บาทให้ Dividend yield ประมาณ 4.4%

ขณะเดียวกัน บล.เคทีบี (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า มีมุมมองเป็นบวกต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นคอนโดมิเนียม (ORI, ANAN) หากธปท.มีการผ่อนเกณฑ์ LTV ในส่วนของสัญญาที่ 2 จะช่วยคลายความกดดันและเพิ่มยอดขายได้ดีขึ้น ซึ่งประเมินว่าสัดส่วนการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จะอยู่ที่ประมาณ 10% จากยอดขายรวม และส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมมากกว่าแนวราบ (คิดเป็นคอนโดฯราว 60%-65% และแนวราบราว 35%-40% ของยอดขายบ้านหลังที่ 2) รวมถึงจะเป็น upside ต่อประมาณการกำไรปี 63 ด้วย

สำหรับด้านราคาหุ้นตั้งแต่มีข่าวว่า ธปท.จะผ่อนเกณฑ์ LTV เมื่อปลายปีที่ผ่านมา หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่ดูแลปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 5.2% (โดย LPN, ORI, SPALI ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากสุด 13%, 8% และ 3% ตามลำดับ) ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นน้อยเมื่อเทียบกับราคาหุ้นตั้งแต่เดือน ต.ค.61 ที่มีข่าวว่า ธปท.จะมีการประกาศใช้เกณฑ์ LTV โดยราคาหุ้นกลุ่มคอนโดฯยังมีการปรับตัวลดลงมาก ORI (-57%), LPN (-53%), ANAN (-51%) ขณะที่หุ้นกลุ่ม อสังหาฯอื่นมีการปรับตัวลดลงมากเช่นกัน PSH (-29%), QH (-25%), SPALI (-26%)

ดังนั้น มองว่าราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ยังมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อีก ขณะที่คาดว่ากำไรสุทธิได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และจะกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 63  ที่ +4% จากปี 62 ที่คาดว่ากำไรสุทธิจะ -20% สำหรับกลุ่มอสังหาฯให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “Neutral” หุ้น top pick ได้แก่ SPALI (ซื้อ / เป้า 20.00 บาท) จากแนวโน้มกำไรปี 63 ที่จะเติบโตได้ดีกว่ากลุ่ม +8% จากช่วงเดียวกันเมื่อปีก่อน โดยคาดว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาครัฐมากสุด และ ORI (ซื้อ / เป้า 8.50 บาท) จาก Valuation ที่ถูกสุดในกลุ่มปี 63 PER ที่ 6.3 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 7.3 เท่า และคาดว่าจะได้ผลบวกมากสุดหาก ธปท.มีการผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับ ANAN (ถือ / เป้า 3.10 บาท) คาดว่าราคาหุ้นจะปรับตัวขึ้นระยะสั้นจากข่าวนี้