เปิดแนวโน้มหุ้นอสังหาฯ โบรกฯ มองผ่านจุดต่ำสุด-เริ่มเห็นสัญญานฟื้น

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจและรวบรวมบทวิเคราะห์ที่เกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยพบว่า นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่มองว่าอสังหาริมทรัพย์ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ทำให้ความกังวลเกี่ยวกับอสังหาฯ ล้นตลาดน้อยลง

นอกจากนี้สภาพคล่องในตลาดอสังหาถือว่าสูงมากทั้งที่มีอัตราผลตอบแทนต่ำ จึงคาดว่าน่าจะเห็นเม็ดเงินบางส่วนกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

โดย นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส (ASPS) คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว หลังเห็นการเร่งระบายสต็อก การลดราคาที่เห็นชัดเจนในไตรมาส 2/63 และการชะลอการเปิดโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญ จากก่อนหน้านี้ที่มีความกังวลภาพอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีสต็อกล้นตลาด

ทั้งนี้ การรวบรวมข้อมูลจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 12 ราย มีส่วนแบ่งตลาด 2 ใน 3 ของตลาดรวม พบว่ามีสต็อกสินค้ามูลค่ารวม 5.78 แสนล้านบาท แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ 3.2 แสนล้านบาท และคอนโดมิเนียม 2.54 แสนล้านบาท จากเมื่อในไตรมาส 4/62 โครงการแนวราบมีสต็อกสูงถึง 6.92 แสนล้านบาท และตัวเลขค่อย ๆ ปรับลงมา ซึ่งไม่ค่อยกังวลกับสต็อกแนวราบ เพราะไม่มีใครสร้างบ้านเสร็จทั้งโครงการ

โดยในส่วนสต็อกคอนโดมิเนียมมีอยู่ 2.54 แสนล้านบาท แต่เมื่อดูในรายละเอียดพบว่าเป็นโครงการสร้างเสร็จแล้ว 9.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งเคยขึ้นไปสูงสุด 1.06 แสนล้านบาท ลดลงมากว่า 1 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ มองว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวจากสัญญาณบวก  ได้แก่ การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่ในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่เหลือเพียง 3.3 หมื่นล้านบาท จากปีก่อนเปิดตัวใหม่ 1.26 แสนล้านบาท และ 1.57 แสนล้านบาทในปี 61 ซึ่งผู้ประกอบการยอมถอยทำให้การแก้ไขสต็อกทำได้ดียิ่งขึ้น ขณะที่ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในปี 63 มีมูลค่าโครงการ 1.9 แสนล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแนวราบ 1.65 แสนล้านบาท

“สัญญาณแรกของใหม่เติมเข้าสู่ตลาดน้อยลง การเปิดโครงการแนวราบ ไม่มีปัญหาอะไร เพราะรูปแบบการแนวราบ อาจแยกโซนเปิด ทยอยทำได้ ไม่ต้องรีบร้อน จะไม่มีสต็อกกองอยู่”

นอกจากนี้ อีกสัญญาณบวกได้เห็นผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อก ในไตรมาส 1/63 มีรายได้ 4.7 หมื่นล้านบาท แต่ในไตรมาส  2/63 เพิ่มขึ้นเป็น 5.58 หมื่นล้านบาท แต่ในส่วนกำไรในไตรมาส 1/63 มีมากกว่าไตรมาส 2/63 คาดว่าจะเป็นการปรับลดราคาขายเพื่อระบายสต็อกออกไป และเห็นอัตรากำไรขั้นต้นปรับลดลงเหลือ 27% ในไตรมาส 2/63 จาก 33-35%ในไตรมาส 1/63 ทำให้อัตรากำไรสุทธิลดลง รวมทั้งยังเห็นยอดโอนในไตรมาส 2/63 แม้ไม่มีโครงการใหม่ ดังนั้น การโอนเป็นการขายสต็อกเก่าโดยใช้ราคาขับเคลื่อน

โดยสัญญาณบวกอีกตัวเห็นจากโครงสร้างทางการเงิน เริ่มมี Balance ดีขึ้น โดยมีหนี้ระยะยาว 59% หนี้ระยะสั้น 41% และหันมาใช้เงินกู้ธนาคารมากขึ้น และลดสัดส่วนการออกหุ้นกู้ลดลง จากก่อนหน้านี้ที่ผู้ลงทุนไม่มั่นใจที่จะลงทุนหุ้นกู้โดยไม่ต่อตั๋ว หรือลงทุนต่อเนื่อง ซึ่งไม่ใช่ปัญหาหนี้เสีย แต่เป็นการหาแหล่งระดมเงินไม่สอดคล้องกับโครงการในระยะยาว  และเมื่อขายโครงการไม่ได้จะทำให้ทุนจม ทำให้บริษัทต่างเร่งระบายสต็อกในไตรมาส 2/63

นอกจากนี้สภาพคล่องในตลาดสูงมากทั้งที่มีอัตราผลตอบแทนต่ำ จึงคาดว่าน่าจะเห็นเม็ดเงินบางส่วนกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางรายเล็กก็ยังประสบภาวะยากลำบาก กับโครงสร้างหนี้ที่มาก การระบายสต็อกทำได้ช้า

ทั้งนี้ ในภาพรวมเศรษฐกิจไทยหลังสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ได้ปรับลดประมาณการผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ในปีนี้แล้ว ก็ยังไม่ได้ปรับประมาณการเพิ่มเติมทำให้เริ่มเห็นสัญญาณเป็นบวกมากขึ้น จึงมองว่าไม่มี downside ของเศรษฐกิจ

*อนึ่งข้อมูลที่มีการนำเสนอข้างต้น เป็นเพียงข้อแนะนำจากข้อมูลพื้นฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนเท่านั้น และมิได้เป็นการชี้นำ หรือเสนอแนะให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆการตัดสินใจซื้อหรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ของผู้อ่าน ไม่ว่าจะเกิดจากการอ่านบทความในเอกสารนี้หรือไม่ก็ตาม ล้วนเป็นผลจากการใช้วิจารณญาณของผู้อ่าน