CPNREIT ปีทอง! ต่อสัญญา “เซ็นทรัลปิ่นเกล้า-พระราม 2” เพิ่มศักยภาพทรัพย์สิน

สถานการณ์การลงทุนในตลาดทุนไทยช่วงนี้ยังคงเป็นที่จับตามอง ส่วนการเลือกสินทรัพย์ลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนให้สามารถเติบโตได้อย่างโดดเด่นนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนต่างมีมุมมองในทิศทางเดียวกัน คือ “หุ้นไทยปี 66 สินทรัพย์ลงทุนที่น่าสนใจและมีโอกาสฟื้นตัวสูงที่สุด ได้แก่ กลุ่มท่องเที่ยว ค้าปลีก และกองรีท (REIT) (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองรีทหรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์”

สำหรับสินทรัพย์ลงทุนที่แนะนำที่กล่าวมาข้างต้น หลายคนคงสงสัย ว่า ทำไมกองรีทจึงถูกยกให้เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าลงทุน ที่นักลงทุนควรมีติดพอร์ต สืบเนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมา กองรีทได้รับผลกระทบจากโควิดค่อนข้างมาก จากการปิดเมือง รายรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซ้ำร้ายด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลต่อการประเมินมูลค่าของกองรีทพอสมควร สะท้อนมายังราคากองรีทปรับลดลงแรง และยังไม่ฟื้น ขณะที่อีกมุมมองหนึ่ง คือ “เป็นโอกาสการลงทุน”

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ปัจจุบันมีให้เลือกลงทุนถึง 59 ตัว หากเลือกจากมูลค่ากิจการ (Market Cap.) ที่ใหญ่ที่สุด 5 ลำดับแรก หนึ่งในนั้น คือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT” เป็นกองรีทกลุ่มธุรกิจค้าปลีก ทั้งนี้ หากติดตามดูการเปลี่ยนแปลงของราคากองรีทใหญ่ๆ ในอุตสาหกรรม พบว่ามีความตามหลัง (Laggard) SET อยู่มาก เชื่อว่าโควิดคลี่คลายกองรีทจะทยอยฟื้นกลับใกล้เคียงกับผลประกอบการก่อนโควิด ดังนั้น กองรีท คือ กลุ่มที่ยังมีโอกาสกลับมาฟื้นตัวได้

หากเจาะลึกในธุรกิจของ CPNREIT นับว่ามีความน่าสนใจไม่น้อย CPNREIT จัดตั้งขึ้นจากการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) โดยรับโอนสินทรัพย์ หนี้สิน และภาระผูกพัน จาก CPNRF เมื่อวันที่ 1 ธ.ค. 60 และหน่วยทรัสต์ CPNREIT ได้เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯครั้งแรกวันที่ 14 ธ.ค.2560  CPNREIT มีการลงทุนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ประกอบด้วยศูนย์การค้า 7 แห่ง

ได้แก่ เซ็นทรัล พระราม 2 เซ็นทรัล พระราม 3 เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต เซ็นทรัล พัทยา เซ็นทรัล ลำปาง และเซ็นทรัล มารีนา อาคารสำนักงาน 4 แห่ง ได้แก่  ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี เดอะไนน์ ทาวเวอร์ และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และโรงแรม 1 แห่ง ได้แก่  โรงแรมฮิลตัน พัทยา

แต่ที่น่าสนใจเป็นพิเศษ คือ CPN และ CPNREIT เดินหน้าต่อสัญญาเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล พระราม 2 ทำให้มั่นใจได้ว่า การต่อสัญญาดังกล่าวจะช่วยเพิ่มศักยภาพทรัพย์สินพร้อมกับผลักดันผลตอบแทนให้สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง

นางสาวนภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน และรองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงิน บัญชี และบริหารความเสี่ยง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในฐานะผู้สนับสนุน (Sponsor) ผู้ถือหน่วยทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของ CPNREIT ระบุว่า CPN พิจารณาการต่อสัญญาให้กับ CPNREIT สำหรับสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า 15 ปี (พร้อมสิทธิในการต่อสัญญาอีก 7 ปี) และให้ต่อสัญญาเซ็นทรัล พระราม 2 ตามเงื่อนไขเดิม 30 ปี โดยให้แบ่งชำระงวด 10 ปีแรก (ยังคงมีสิทธิการเช่าส่วนที่เหลืออีก 20 ปี แต่ตกลงค่าเช่าที่เหมาะสมได้ในอนาคต) รวมมูลค่าไม่เกิน 25,014 ล้านบาท

ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสมตามราคาประเมินของผู้ประเมินราคาอิสระ CPN มีความตั้งใจลงทุนใน CPNREIT ต่อเนื่อง จากผลตอบแทนที่ดีสม่ำเสมอ เพราะมั่นใจในศักยภาพของทรัพย์สินในกองทรัสต์ที่มีผลประกอบการที่ดีขึ้นมากหลังโควิดคลี่คลาย และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดย CPN พร้อมเพิ่มสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์จาก 30% เป็นประมาณ 40% คิดเป็นเงินลงทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 6,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนสำหรับการลงทุนครั้งนี้

นอกจากนี้ เพื่อย้ำความมั่นใจ ผู้บริหาร CPN ก็ยังลงทุนเพิ่มใน CPNREIT โดยจากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ระบุว่า วัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ CPNREIT รายงานซื้อหน่วยลงทุน 11 รายการ จำนวนรวม 672,000 หน่วย ที่ราคาเฉลี่ย 10.8 บาท หลังประกาศแผนเมื่อวันที่ 26 มิ.ย. 2566 ถึง 17 กรกฎาคม 2566

จากการวิเคราะห์ข้อมูลและสัญญาณบวกต่างๆ ผู้จัดการกองทรัสต์คาดว่าจะสามารถรักษาระดับเงินจ่ายให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้ในระยะยาว โดยผลตอบแทนจากการลงทุนรอบ 12 เดือนที่ผ่านมาประมาณ 11% ที่ราคา CPNREIT ประมาณ 11 บาท ถือเป็นระดับที่น่าลงทุน และสูงสุดเมื่อเทียบกับกอง REIT ในกลุ่ม Large Market Cap REIT และกลุ่ม Retail REIT

ทั้งนี้ การออกหน่วยทรัสต์ใหม่ไม่สูงมาก ช่วยรักษาระดับผลตอบแทนที่ดี อีกทั้ง CPN พร้อมเพิ่มสัดส่วนการลงทุนใน CPNREIT จาก 30% เป็น 40% คิดเป็นประมาณ 6,000 ล้านบาทของการเพิ่มทุน

ทั้งเซ็นทรัล พระราม 2 และ เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ต่างเป็นโครงการที่สร้างรายได้ให้ CPNREIT กว่า 45% ของรายได้รวม มีศักยภาพในการเติบโต และสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยเซ็นทรัล พระราม 2 ได้ปรับโฉมพร้อมขยายพื้นที่เสร็จแล้ว ได้รับการตอบรับที่ดี เพิ่มร้านค้าและฐานลูกค้ากำลังซื้อสูง ทราฟฟิกเพิ่ม รายได้โตต่อเนื่อง ขณะที่เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เตรียมรีโนเวท ยกระดับภาพลักษณ์ positioning และ uplift brand ร้านค้า รองรับกลุ่มลูกค้าทุกเจน

และวันที่ 31 ก.ค.66 ได้มีการจัดประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/66 เพื่อพิจารณาอนุมัติการลงทุนดังกล่าว นอกจากนี้ CPN ยังได้เสนอแผนการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ช่วงปี 67-68 งบประมาณรวม 1,779 ล้านบาท โดยเป็นสัดส่วนการลงทุนของ CPNREIT มูลค่าไม่เกิน 1,100  ล้านบาท ตามสัดส่วนพื้นที่ซึ่ง CPNREIT ลงทุน เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ยกระดับภาพลักษณ์ และ Positioning อันจะเพิ่มความสามารถในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

“CPN ยังคงความแข็งแกร่งของฐานะการเงิน และจะนำกระแสเงินสดสุทธิจากการต่อสัญญามาเดินหน้าสร้างการเติบโตตามแผนยุทธศาสตร์ที่ได้วางไว้ CPN มั่นใจที่จะร่วมสร้างโอกาสให้ CPNREIT เติบโตต่อเนื่องพร้อมกับ CPN ไปในระยะยาวด้วย” นางสาวนภารัตน์ กล่าว