อสังหาฯไทยยังไม่พ้นเหว! หวั่นแรงซื้อทรุดหนัก เจอผลกระทบ “โควิด” รอบใหม่

ซีบีอาร์อี (CBRE) มองแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยเผชิญความท้าทายในปี 64 หลังโควิดระบาดรอบใหม่เมื่อต้นปี ลดทอนกำลังซื้อไปมากหวังพึ่งพิงมาตรการภาครัฐช่วย โดยตลาดที่อยู่อาศัย แยกเป็นคอนโดมิเนียมที่ทรงตัวจากผลกระทบโควิด-19 และแนวราบมีแนวโน้มพัฒนาโครงการเล็กลงเพื่อลดขนาดการลงทุน ส่วนตลาดอาคารสำนักงานมีโอกาสโอเวอร์ซัพพลายหลังหลายบริษัทปรับทำงานจากบ้านมากขึ้น ตลาดรีเทลต้องมีการปรับตัวเร็วปรับสัญญาเช่าให้ยืดหยุ่นหลังความต้องการลดลง ส่วนตลาดซื้อขายที่ดินในย่าน CBD ทรงตัวสอดคล้องเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

โดย นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 64 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ได้ผ่านจุดต่ำสุดในปีก่อนไปแล้ว แต่ยังเผชิญกับความท้าทายอยู่ เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 รอบใหม่ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ส่งผลทำให้มีการปรับคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ อีกทั้งกำลังซื้อที่ปรับตัวลงไปมาก ทำให้ต้องพึ่งพานโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ รวมถึงยังต้องติดตามดูในเรื่องของวัคซีนต้านโควิด-19 ว่าจะมีประสิทธิภาพในการรักษาอย่างไร หรือมีความปลอดภัยมากน้อยเพียงใด

ทั้งนี้ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 64 แบ่งเป็น ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ น่าจะทรงตัวหรือเติบโตจากปีก่อนไม่มาก จากความเสี่ยงของโควิด-19 รอบใหม่ ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น และการเปิดตัวโครงการใหม่จะมีไม่มากนัก จากยังมีสินค้าเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก (โอเวอร์ซัพพลาย) ยกเว้นโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังอยู่ในระดับราคาที่พัฒนาได้และทำให้ราคาขายเริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น

ส่วนตลาดที่พักอาศัยแนวราบ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ยังมีเสถียรภาพ เนื่องจากจะเป็นตลาดหลักสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยง โดย Segment ที่จะเข้าไปจับจะมีระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จนถึงราคา 5 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดขนาดการลงทุน และทำให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องมีการปรับตัว โดยออกสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการผู้บริโภค จากนักลงทุนต่างชาติที่ชะลอการซื้อออกไป ทำให้ต้องพึ่งพิงกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก ขณะที่ต้องการให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ตรงจุดมากขึ้น เช่น มาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง ไม่ควรจำกัดเฉพาะบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจพิจารณามาตรการดังกล่าวให้ครอบคลุมตั้งแต่บ้านระดับราคา 0-15 ล้านบาท หรือหากให้ตรงจุดและได้ผลชัดเจนก็ไม่ต้องจำกัดเลย รวมถึงการขยายสัญญาเช่าระยะยาว ให้เพิ่มเป็น 60 ปี จากเดิมที่ 30 ปี เนื่องจากมีระยะเวลาที่สั้นเกินไป เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีระยะเวลาในการอยู่อาศัยมากขึ้น

ด้านตลาดที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่เป็นกลุ่มเฉพาะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากจากทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุน โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่บริหารโดยเครือโรงแรมและบ้านหรู แต่ลูกค้าใช้ระยะเวลาการตัดสินใจนานขึ้น เป็นที่น่าสังเกตว่ายูนิตขนาดใหญ่ในตลาดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ซึ่งยอดขายชะลอตัวในอดีตกลับมามียอดขายมากขึ้นในปีที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในไทย โดยเฉพาะชาวจีน ยังคงให้ความสนใจตลาดในทุกระดับ แต่ยอดขายจากลูกค้ากลุ่มนี้จะกลับมาก็ต่อเมื่อสามารถเดินทางเข้ามาไทยได้

ทั้งนี้ นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากโควิด-19 รอบใหม่ ที่ส่งผลให้หลายบริษัททำงานจากที่บ้านกันมากขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็มีหลายบริษัทอยู่ระหว่างคิดทบทวนเรื่องการออกแบบสถานที่ทำงานและวิธีการใช้พื้นที่ ในลักษณะ Work Place หรือมีพื้นที่เปิดกว้าง มีพื้นที่ในการทำกิจกรรมของพนักงาน รวมถึงการทำงานในลักษณะการให้พนักงานเป็นศูนย์กลาง และการทำงานแบบไฮบริดหรือการใช้พื้นที่สำนักงานรูปแบบเดิมควบคู่ไปกับการผสมผสานระหว่างการใช้พื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นกับการทำงานระยะไกล

“อนาคตของตลาดอาคารสำนักงาน ความกังวลที่สำคัญประการหนึ่งของซีบีอาร์อี คือ จำนวนซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดยในปี 64 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จจำนวน 334,000 ตารางเมตร  ซึ่งจะทำให้พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 9.49 ล้านตารางเมตร ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ซีบีอาร์อีได้เห็นว่าเจ้าของอาคารมีการเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จของอาคารเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน และคาดว่าค่าเช่าโดยรวมในตลาดจะอยู่ในระดับทรงตัว  และตลาดจะเปลี่ยนไปสู่การเป็นตลาดของผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่ารายใหญ่ที่ใช้พื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่”  นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าว

ขณะที่ตลาดพื้นที่ค้าปลีก มองว่าโควิด-19 ถือเป็นตัวเร่งให้ตลาดรีเทลมีการปรับตัวอย่างมาก โดยเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกได้มีการเสนอสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้นให้กับผู้เช่าและจะมีนวัตกรรมใหม่ๆ ภายในพื้นที่ศูนย์การค้า  ขณะเดียวกันผู้ค้าปลีกจะลดขนาดและปรับรูปแบบพื้นที่เช่าเพื่อลดค่าใช้จ่ายและทำให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น, ธนาคารต่างกำลังย้ายไปสู่แพลตฟอร์มออนไลน์และต้องการพื้นที่สาขาน้อยลง, ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มจะให้ความสำคัญกับบริการส่งอาหารมากขึ้น และร้านขายสินค้าแฟชั่นจะมีช่องทางการจัดจำหน่ายที่หลากหลายมากขึ้น นอกจากการเปลี่ยนสถานะการเช่าจากแบบถาวรมาเป็นแบบชั่วคราวแล้ว ผู้เช่าจะพัฒนาให้เป็นร้านค้ารูปแบบที่เล็กลง เช่น ป๊อปอัปสโตร์ เพื่อรักษาผลกำไรในช่วงที่สถานการณ์ไม่แน่นอนนี้

ทั้งนี้ นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย  กล่าวถึงตลาดโรงแรมว่า ยังเป็นปีที่มีความท้าทายอยู่มาก เนื่องจากโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกับโรงแรมในกรุงเทพฯ และภูเก็ต ขณะที่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและท่องเที่ยวของภาครัฐ โรงแรมในพื้นที่ดังกล่าวไม่ได้รับประโยชน์มากนัก เนื่องจากคนไทยต้องการเดินทางออกนอกกรุงเทพฯ เพื่อไปต่างจังหวัดมากกว่า เช่น พัทยา หัวหิน เขาใหญ่ เป็นต้น ส่วนภูเก็ตเอง คนไทยไม่ได้เที่ยวเป็นหลัก เนื่องจากจากราคาที่พักค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวยังคงเป็นลักษณะพึ่งพารายได้จากนักท่องเที่ยวในประเทศ 100% ซึ่งโรงแรมต่างๆ จะต้องปรับตัว โดยการออกโปรโมชั่นที่ตรงกับกลุ่มลูกค้าคนไทยมากขึ้น รวมถึงลดราคาที่พักลง เพื่อดึงรายได้เข้ามา เช่น ออกแพ็กเกจการทำงานจากโรงแรม (Work From Hotel), แพ็กเกจการเข้าพักแบบ Staycation (การพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ) ไปจนถึงข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้เข้าพัก โรงแรมบางแห่งอาจเลือกที่จะเปิดให้บริการเป็นบางส่วนหรือเปิดเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่ม  โดยอาศัยช่วงเวลาที่มีผู้เข้าใช้บริการน้อยเป็นการทดลองเปิดให้บริการ และพยายามให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยที่สุด

โดยคาดว่าตลาดโรงแรมน่าจะฟื้นตัวกลับมา และอยู่ในระดับเดียวกับปี 62 ได้ในช่วงกลางปี 65 โดยต้องขึ้นอยู่กับความสำเร็จของวัคซีนและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศที่เป็นนักท่องเที่ยวหลักของไทย อย่างจีน รัสเซีย ญี่ปุ่น และอินเดีย

ด้ายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดโลจิสติกส์ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากการแพร่ระบาด เนื่องจากโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้ผู้บริโภคไทยปรับตัวเข้าสู่อี-คอมเมิร์ซและเศรษฐกิจดิจิทัลมากขึ้น ซึ่งผลักดันให้เกิดความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ (Modern Logistics Property – MLP) ในประเทศไทย พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่มากกว่า 400,000 ตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่จะเข้าสู่ตลาดภายในปี 64 และส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบสร้างขึ้นตามความต้องการเฉพาะ (Built-to-Suit)

สำหรับด้านซัพพลายเชน ผู้ผลิตในจีนหลายรายพิจารณาย้ายฐานการผลิตมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่า  นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจซื้อโรงงานมากกว่าเช่าโรงงานมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อให้สามารถควบคุมดูแลสถานที่ได้มากขึ้น  ในขณะที่ผู้พัฒนาโรงงานหลายรายชะลอการสร้างโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory – RBF) แบบสร้างเสร็จก่อนขาย

ด้าน นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดการซื้อขายที่ดินในปีนี้ โดยเฉพาะย่าน CBD อาจจะมีราคาไม่สูงมากนัก หรือไม่ได้ต่างจากปีก่อน จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในช่วงขาลง ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการจะเน้นก่อสร้างโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้าง และขายใน 1 ปี ขณะที่ราคาที่ดินในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองโดยรวมลดลง ยกเว้นบางพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชนและการขยายถนนในพื้นที่

“เจ้าของพื้นที่และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการสินทรัพย์ในเชิงรุกเพื่อรักษารายได้และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ  การลงทุนแต่ละครั้งจะได้รับการประเมินหลายครั้งเพื่อทำความเข้าใจกับการแทรกแซงจากคู่แข่ง รวมถึงความต้องการของผู้เช่านั้นกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และช่วงเวลานี้เหมาะสมที่จะลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ที่มีอยู่หรือขายออก”  นางกุลวดี กล่าว