ก.ล.ต.ปลื้ม REIT buy-back ตอบรับล้น เพิ่มช่องทางระดมทุน-หนุนสภาพคล่องอสังหาฯ

นายทรงยศ บรรจงมณี ผู้อำนวยการฝ่ายจดทะเบียนหลักทรัพย์ 3 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า หลังจากที่ ก.ล.ต. ออกหลักเกณฑ์ REIT buy-back ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ก.พ.64 ที่ผ่านมา ก็มีผู้ประกอบธุรกิจหลายรายให้ความสนใจ โดยปัจจุบันมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ยื่นคำขอเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อที่จะไปลงทุนในทรัพย์สินภายใต้แนวคิด REIT buy-back ต่อ ก.ล.ต. แล้ว โดยผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลและติดตามความคืบหน้าได้ที่เว็บไซต์ ก.ล.ต. (www.sec.or.th)

นอกจากนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้มีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากขึ้น โดยให้สามารถลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) ได้เพิ่มเติม โดยจะออกหลักเกณฑ์เพิ่มเติมในเร็วๆ นี้

อนึ่ง ก.ล.ต. ได้ออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเปิดทางให้ผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนผ่านเครื่องมือที่เรียกว่า REIT buy-back เพื่อเป็นทางเลือกใหม่ในการระดมทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือ REIT โดย REIT จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่มีส่วนลด และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำข้อตกลงที่จะซื้อคืนจาก REIT ภายใต้เงื่อนไขและราคาที่ตกลงไว้ล่วงหน้า ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขการซื้อคืนจะช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจสามารถใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ (ไม่ว่าจะมีรายได้หรือไม่มีรายได้) มาระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องทำให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ และยังรักษาความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ เพราะหากสถานการณ์ดีขึ้นสามารถซื้อคืนได้

“การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบในวงกว้างต่อเศรษฐกิจทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยวที่มีสัดส่วน 16% ของ GDP ประเทศในปี 62 โดยจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 63 ลดลงเหลือ 6.7 ล้านคน จาก 39.9 ล้านคนในปี 62 หรือลดลงถึง 83% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจจำนวนมากขาดรายได้และประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ก.ล.ต. จึงออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เพื่อให้ภาคธุรกิจมีทางเลือกในการระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องจากหลายช่องทางภายใต้สถานการณ์ปัจจุบัน นอกเหนือจากการขอสินเชื่อจากธนาคาร ออกหุ้นกู้ หรือออกหุ้นทุน”  นายทรงยศ กล่าว

อย่างไรก็ตาม REIT buy-back ถือเป็นมาตรการที่ช่วยแก้ปัญหาให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังเป็นการเพิ่มทางเลือกให้ผู้ลงทุนมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาส่วนลด จึงทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาลงทุนและราคาที่เจ้าของจะซื้อคืน

ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ของ ก.ล.ต. จะแบ่ง REIT buy-back เป็น 2 รูปแบบ ตามความเสี่ยงและความซับซ้อนของข้อตกลง เพื่อให้เหมาะสมกับผู้ลงทุนแต่ละกลุ่ม ได้แก่ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปได้ จะต้องมีข้อตกลงที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มี ภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้แน่ชัดว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร และต้องเปิดเผยข้อมูล credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมด้วย เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากความเสี่ยงหลักของ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปนั้น อยู่ที่ความสามารถในการมาซื้อคืนของเจ้าของ

โดย REIT buy-back ที่เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้น REIT buy-back ในรูปแบบนี้จะมีความเสี่ยงสูงกว่าแบบแรก เพราะสามารถเลือกได้ว่าจะกำหนดเป็นภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) โดยไม่จำเป็นต้องมี credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม หรือ กำหนดเป็นข้อตกลงที่ให้ สิทธิ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมมาซื้อคืน (option) ก็ได้ ซึ่งกรณี option นั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจจะซื้อคืนหรือไม่ก็ได้ โดยที่เจ้าของเดิมจะมาใช้สิทธิซื้อคืนเมื่อราคาในตลาดสูงกว่าราคาใช้สิทธิที่กำหนดไว้ แต่หากราคาในตลาดต่ำกว่าราคาใช้สิทธิ เจ้าของเดิมก็อาจเลือกไม่มาซื้อคืน จึงทำให้ผู้ลงทุนจึงมีความเสี่ยงมากกว่าแบบแรก

ทั้งนี้ การลงทุนใน REIT buy-back จึงมีความแตกต่างจาก REIT ทั่วไป ทั้งลักษณะผลตอบแทนและความเสี่ยง ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน และความเหมาะสมของราคาที่ REIT เข้าลงทุนเป็นสำคัญ รวมถึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงและผลกระทบหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงที่อาจเกิดขึ้นด้วย