AP กูรูคาดงบฯ 2Q58 ไม่แจ่มพร้อมจับตายอด Presales หลังเลื่อนผุด 2 โครงการ
AP แนะนำ ซื้อลงทุนระยะยาว โดยประเมินว่าผลประกอบการ 2H58 (60%) จะดีกว่า 1H58 (40%) จากแรงหนุนของ Backlog ในมือและคาดว่ากำไรสุทธิปีนี้จะเติบโต 9.4%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและเราเริ่มกังวลต่อเป้า Presales ในปีนี้ที่ตั้งการเติบโต 12% ดูท้าทายมากขึ้นเนื่องจาก AP มีการเลื่อนเปิดโครงการออกไปไม่น้อยกว่า 2 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียมรอเปิดใหม่เป็นส่วนที่อยู่นอก CBD ในเชิงมูลค่า ปัจจุบัน AP ซื้อขายที่ P/BV ที่ 1.03 เท่าและ PER เพียง 6.43 เท่า ด้วยเฉลี่ยการเติบโตใน 3 ปีที่ 9% เราประเมินมูลค่า 12 เดือนที่ 8.00 บาท/หุ้น (PER ที่ 8.4 เท่า) AP แนะนำ ซื้อลงทุนระยะยาว โดยประเมินว่าผลประกอบการ 2H58 (60%) จะดีกว่า 1H58 (40%) จากแรงหนุนของ Backlog ในมือและคาดว่ากำไรสุทธิปีนี้จะเติบโต 9.4%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและเราเริ่มกังวลต่อเป้า Presales ในปีนี้ที่ตั้งการเติบโต 12% ดูท้าทายมากขึ้นเนื่องจาก AP มีการเลื่อนเปิดโครงการออกไปไม่น้อยกว่า 2 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียมรอเปิดใหม่เป็นส่วนที่อยู่นอก CBD ในเชิงมูลค่า ปัจจุบัน AP ซื้อขายที่ P/BV ที่ 1.03 เท่าและ PER เพียง 6.43 เท่า ด้วยเฉลี่ยการเติบโตใน 3 ปีที่ 9% เราประเมินมูลค่า 12 เดือนที่ 8.00 บาท/หุ้น (PER ที่ 8.4 เท่า)
บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง ระบุในบทวิเคราะห์วันนี้ (3 ส.ค.) ว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)หรือ AP คาดรายได้ของ AP ใน ไตรมาส2/58 เท่ากับ 5,363 ล้านบาท (-9.4%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่เพิ่มขึ้น +2.7%เทียบไตรมาสก่อนหน้า) คาดสัดส่วนแนวราบ : คอนโดมิเนียม เท่ากับ 50 : 50 โดยในไตรมาสนี้เริ่มมีการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม Rhythm สาทร เข้ามาเล็กน้อย และเราคาดอัตราการทำกำไรขั้นต้นที 35% ดีขึ้นจาก ไตรมาส1/58 ที่ 33.9% จากรายได้ส่วน JV Serviced ที่ไม่มีต้นทุน
อย่างไรก็ตามมีค่าใช้จ่ายที่บันทึกในส่วนแบ่งขาดทุนจากบริษัทร่วมลงทุนเข้ามาประมาณ 53 ล้านบาท ดังนั้นเราคาดกำไรสุทธิของ ไตรมาส2/58 ที่ 625 ล้านบาท (-12.2%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและ +11.7%เทียบไตรมาสก่อนหน้า)
แนวโน้มกำไรดีขึ้นในครึ่งหลังปี 58 และคงประมาณการของปีนี้ : เบื้องต้นเราคงประมาณการรายได้ของ AP ในปีนี้ที่ 24,795 ล้านบาท (+8.6%) และกำไรสุทธิเท่ากับ 2,862 ล้านบาท (+11.4%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน) โดยคาดว่า Backlog ในมือที่มีจะหนุน Secured Revenue ประมาณ +/-70% และคาดว่านำหนักของผลประกอบการจะอยู่ในครึ่งหลังปี 58 ประมาณ 60% โดยคาดกำไรสุทธิของไตรมาส 3/58 และไตรมาส 4/58 จะใกล้เคียงกัน
AP ทำยอด Presales ของครึ่งแรกปี 58 ได้ 17,269 ล้านบาท (+86%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน) โดยได้แรงหนุนจากการการขายโครงการคอนโดมิเนียใหม่และส่งผลให้สัดส่วน Presales แนวราบ : คอนโดมิเนียม เท่ากับ 34 : 66 และคิดเป็น 60% ของเป้าปีนี้ที่ AP ตั้งไว้ที่ 28,300 ล้านบาท (+12%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน) โดย Presales อีกกว่า 11,000 ล้านบาทที่ต้องเติมเต็มเข้ามาในครึ่งหลังปี 58 นั้นเราประเมินว่าเริ่มมีความท้าทายมากขึ้นจากที่ AP เลื่อนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอย่างน้อย 2 โครงการมูลค่า 3,200 ล้านบาทออกไป
เนื่องจากทั้ง 2 โครงการเป็นส่วนเฟสต่อเนื่องและใกล้กับโครงการเดิมและ AP ต้องการขายยูนิตในโครงการเดิมก่อนที่จะเปิดโครงการใหม่ และเราคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดในครึ่งหลังปี 58 อาจไม่สามารถหนุนยอด Presales ได้มากนักเนื่องจากทั้ง 3 โครงการมูลค่า 9,500 ล้านบาทอยู่ในส่วนนอก CBD
ใช้สมมติฐาน Average PER ที่ 8.4 เท่า ย้อนหลัง 7 ปี (ลดลงจากเดิม 8.5 เท่า) ได้ราคาเป้าหมาย12 เดือนเท่ากับ 8.00 บาท/หุ้น ลดลงจากเดิมที่ 8.20 บาท/หุ้น และคงคำแนะนำ ซื้อ โดยปัจจุบัน AP Trading ที่เพียง 6.43 เท่า PER และให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลถึง 6%