SIRI มองได้ประโยชน์หากมีมาตรการรัฐพร้อมลุ้นไตรมาส 3/58 สดใสแนะนำซื้อ

บล.ดีบีเอสฯ ระบุในบทวิเคราะห์ (6 ต.ค.) ว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เราประเมินว่าหากรัฐมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ SIRI จะได้ประโยชน์ปานกลางคือ หากปล่อยกู้พิเศษให้บ้านต่ำกว่า 2 ล้านบาทก็จะมีสัดส่วนในยอดขายรอโอน (Backlog) ที่ 5% และบ้านรอขายในสัดส่วน 12% จากทั้งหมด

หากมีลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับบ้านทุกประเภท เริ่ม ต.ค.58 กำไรปีนี้-ปีหน้าจะเพิ่ม 2.8% และ 6.9% ตามลำดับ ด้านคาดการณ์กำไรสุทธิไตรมาส 3/58สดใสเป็นไตรมาสสูงสุดในรอบปีที่ 1 พันล้านบาท ดีทั้งการดำเนินงานและกำไรพิเศษ

ยอดขาย 9M58 ดีมากเป็น 2 หมื่นล้านบาท เพิ่ม 194% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนประสบความสำเร็จในการขายคอนโดพร้อมอยู่ในงาน “Now or Never” ที่กรุงเทพฯ และจะมีอีกที่ภูเก็ต คาดว่าการเปิดขาย The Line ราชเทวีจะ sold out อีกครั้ง

ปรับเพิ่มคำแนะนำ ซื้อ ราคาพื้นฐานใหม่เป็น 1.93 บาท ประเมินด้วย P/E ปี 58 ที่ 8.5 เท่า คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลดีปีนี้เป็น 4.7% แม้ปีนี้และปีหน้าจะมีขาดทุนจากบริษัทร่วมทุนกับ BTS แต่กำไรระยะยาวจะดีมาก

คาดได้ประโยชน์ปานกลางหากรัฐมีนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ แม้เป็นที่รับรู้ว่าส่วนใหญ่บ้านและคอนโดของ SIRI จะเจาะตลาดระดับสูง แต่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาก็มีการขายคอนโดระดับปานกลางอยู่บ้าง ดังนั้นหากพิจารณาในมาตรการเกี่ยวกับการปล่อยกู้เป็นพิเศษโดยผ่านสถาบันการเงินที่เป็นภาครัฐ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เพื่อแก้ปัญหาปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ จากการสำรวจพบว่าในยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้น ส.ค.58 ที่ 31.8 พันล้านบาท จะมีสัดส่วนประมาณ 5% ที่เข้าข่าย ก็แสดงว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเร่งตัวขึ้นได้ในส่วนนี้ สำหรับสินค้าที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันที่มีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์เฮ้าส์และคอนโดที่เข้าข่าย แต่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ราคาจะสูงกว่า 2.5 ล้านบาท ก็มีสัดส่วนประมาณ 12% หรือ 17 พันล้านบาท จากมูลค่าขายทั้งหมดที่ 141.2 พันล้านบาท

กำไรเพิ่มพอประมาณ หากมีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากนโยบายที่เคยใช้เป็นการลดทั้งหมดไม่จำกัดราคาที่อยู่อาศัย และลดจากอัตราปกติที่ 2% เป็น 0.01% ปกติแล้วทางผู้ซื้อจะเป็นผู้ออก 1% และผู้ประกอบการ 1% สรุปได้ว่าผู้ประกอบการจะประหยัดได้ประมาณ 1% จากรายได้ แต่ขึ้นอยู่กับว่าจะเริ่มมีผลเมื่อใด หากมีผลทันที ปีนี้ก็จะได้รับประโยชน์ประมาณ 3 เดือน และปีหน้าอีก 9 เดือน แต่เราไม่คาดว่าจะประกาศให้เริ่มใช้ปีหน้า เพราะมิฉะนั้นการโอนในงวด ไตรมาส4/58 จะชะงักงัน เพราะจะมีรอโอนไปปีหน้าเพื่อให้ได้รับสิทธิประโยชน์ จากการประเมินพบว่ากำไรปีนี้และปีหน้าจะเพิ่มขึ้นได้ 2.8% และ 6.9% ตามลำดับ จากประมาณการเดิม

คาดการณ์กำไรสุทธิไตรมาส 3/58สดใสเป็นไตรมาสสูงสุดในรอบปี ที่ 1 พันล้านบาท เพิ่ม 29% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 14% เทียบไตรมาสก่อนหน้าคาดว่าจะบันทึกกำไรพิเศษขายที่ดินเปล่า 200 ล้านบาทในไตรมาสนี้ ส่วนกำไรหลักอยู่ในเกณฑ์ดีเป็น 866 ล้านบาท เพิ่ม 9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 45% เทียบไตรมาสก่อนหน้าเพราะไตรมาสนี้มีรายได้จากการโอนอยู่ในเกณฑ์ดีเป็น 10 พันล้านบาท โต 42% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนและ 7% เทียบไตรมาสก่อนหน้าส่วนอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ในเกณฑ์ปกติมากขึ้นเป็น 32.5% ซึ่งไม่มีการโปรโมชั่นลดราคาคอนโด หลังจาก 1H58 ที่อัตรากำไรขั้นต้นต่ำเพียง 28.6% ซึ่งมีโปรโมชั่นดังกล่าว เพื่อกำจัดสต็อค และให้มีเงินสดกลับมา ส่วนอัตรากำไรขั้นต้น 4Q58 อาจได้รับผลกระทบบ้าง จากการจัดงาน “Now or Never”

ยอดขาย 9M59 ทำได้ถึง 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นในส่วน SIRI เอง 12.4 พันล้านบาท และโครงการร่วมทุน (JV) กับ BTS ชื่อโครงการคือ The Line 7.6 พันล้านบาท ถือว่าสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้เพียง 6.8 พันล้านบาท สืบเนื่องจากการเปิดขายโครงการใหม่ในจำนวนมากขึ้น และได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ ทางบริษัทยังมั่นใจว่าจะทำเป้าขายปีนี้ได้สำเร็จเป็น 33 พันล้านบาท

ในช่วงไตรมาส 4/58 นี้จะเปิดขายโครงการใหม่อีก 10 โครงการ มูลค่ารวม 21.5 พันล้านบาท แบ่งเป็น The Line 3 โครงการ มูลค่า 8.8 พันล้านบาท และแนวราบอีก 7 โครงการ มูลค่า 12.7 พันล้านบาท โดยในช่วงปลาย ก.ย.ที่ผ่านมา ก็ประสบความสำเร็จในการเปิดขายคอนโดพร้อมโอน 17 โครงการ ชื่องาน “Now or Never คอนโดแซ่บพร้อมเสิร์ฟ” เป็นเวลา 3 วันที่ศูนย์การค้าพารากอน ยอดขายเป็น 600 ล้านบาท มากกว่าที่บริษัทคาดไว้ก่อนหน้าที่ 300 ล้านบาท และในช่วง 1-7 ต.ค.นี้จะเปิดขาย “Now or Never” ที่ภูเก็ตอีก โดยจะมีคอนโดพร้อมขาย 11 โครงการเสนอขายในงาน นอกจากนี้คาดว่าการเปิดขาย The Line ราชเทวีจะขายได้หมด 100% (sold out) อีกครั้ง เพราะอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ใจกลางเมือง ส่วน The Line อีก 2 โครงการ จะเป็น พหลโยธิน (เดิมเป็น Abstract เฟส 2 ของ BTS) และ CBD อีก 1 โครงการ ที่ยังไม่เปิดเผยทำเล ก็คาดว่าจะมียอดขายที่ดีเช่นกัน

โครงการ JV กับ BTS จะดีในระยะยาว แม้ว่าโครงการ The Line จะขายดีมาก แต่กว่าจะเริ่มโอนได้คือ ปี 60 เพราะต้องให้มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ดังนั้นในระหว่างปี 58 และ 59 จะมีผลขาดทุนเกิดขึ้น ซึ่งคาดว่าเป็น 420 และ 700 ล้านบาท ตามลำดับ แม้ว่า SIRI จะได้รับค่าธรรมเนียมการเข้าไปช่วยบริหารคอนโดก็ตาม เราคาดว่าตั้งแต่ปี 60 จะเริ่มกลับมามีกำไรเมื่อเริ่มโอนได้ และไปดีที่สุดในช่วงปี 61-62 ที่เราคาดว่ารายได้จากการโอนจะไปถึงจุดสูงสุด ขณะที่ค่าใช้จ่ายบางส่วนได้บันทึกมาก่อนหน้าแล้วในปี 58 และ 59

แนวโน้มปี 59 รายได้ไม่สูง แต่อัตรากำไรขั้นต้นฟื้นตัว คาดว่ารายได้จากการขายเป็น 33 พันล้านบาท ลดลง 5.7% จากปีนี้ เนื่องจากฐานรายได้ที่สูงขึ้นมาแล้ว (High Base Effect) แต่อัตรากำไรขั้นต้นฟื้นตัวเป็น 33% สู่ภาวะปกติมากขึ้น หลังจากปีนี้ที่คาดว่าเป็นเพียง 30.8% ซึ่งได้รับผลกระทบจากการลดราคาคอนโด เพื่อกำจัดสต็อค อีกทั้งใน Backlog มีโครงการ The Base ที่เป็นคอนโดต่างจังหวัด รอส่งมอบน้อยลงมากแล้ว จึงคาดว่ากำไรหลักปี 59 เพิ่มขึ้น 10% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

ปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น ซื้อ ราคาพื้นฐานใหม่เพิ่มเป็น 1.93 บาท ซึ่งประเมินด้วย P/E ปีนี้ที่ 8.5 เท่า ตามการปรับประมาณการดีขึ้นในส่วนกำไรพิเศษ ราคาปิดมีส่วนเพิ่มได้อีก 12% ส่วนคาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปีนี้และปีหน้าอยู่ในเกณฑ์ดีเป็น 4.7% และ 4.8% ตามลำดับ แม้ว่าจำนวนหุ้นมีโอกาสเพิ่มขึ้นจากการแปลง SIRI-W2 และ ESOP 6 ด้านยอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ในระดับสูง กลาง ส.ค.58 เป็น 30.8 พันล้านบาท คิดเป็นการรับประกันรายได้ปีนี้และปีหน้าในอัตรา 89% และ 35% ตามลำดับแล้ว ส่วนความเสี่ยงคือ ยอดขายและรายได้ทำได้น้อยกว่าคาด