คลายเกณฑ์การกากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (20 มี.ค.68) นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ในภาพรวมได้จากัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงิน มากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญ เพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อ ที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงิน ที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ สำหรับสาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้ 1.กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สาหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ากว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป 2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยก่อนหน้านี้ บล.เอเซียพลัส กล่าวว่า หากธปท. ผ่อนคลายเกรณฑ์ LTV ถือเป็น Sentiment ที่ดีต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน เผชิญกับหลายปัจจัยกดดัน โดยเฉพาะในเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากแบงค์สูง ดังนั้นหากมีการทบทวน/ผ่อนคลาย หรือปลดล็อก LTV จากธปท. ย่อมมีผลบวกมากขึ้น แม้ LTV ไม่มีข้อจำกัดกับผู้ซื้อบ้านสัญญา 1 (บ้านหลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) แต่การเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลงสำหรับบ้านหลังที่ 2-3 กู้ได้เพียง 70-90% ประกับกับกับการเข้มงวดมากขึ้นของการปล่อยสินเชื่อของแบงค์,ปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับช่วงโควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง และเริ่มลามมายังกลุ่มกลาง-บน ที่เห็นการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการมากขึ้น เนื่องจากมีผู้เล่นเข้ามาในตลาดเพิ่ม ดังนั้น มองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการปลดล็อกหรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวกและมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง Multiplier Effect ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย ทั้งนี้ฝ่ายนักวิเคราะห์คงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ เลือกหุ้นเด่นที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย กระจายตัว และฐานธุรกิจแข็งแรง พร้อมรับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว และให้เงินปันผลสูง ได้แก่ AP (ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท ) คาดปันผลรอบปี 67 ระดับ 0.55 หรือ 6.8% และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.22 บาท/หุ้น ) คาดปันผลครึ่งปีหลังหุ้นละ 0.08 บาท หรือ 4.9% บล.ดาโอ ระบุว่า มองเป็นบวกต่อข่าวการผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยมองว่ามีโอกาสสูงขึ้นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าว แม้ว่าก่อนหน้านี้ ธปท. จะมีท่าทีไม่ต้องการปรับลด อย่างไรก็ตาม คาดว่ากระบวนการพิจารณาจะใช้เวลาหลายเดือน และยังมีความกังวลเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง หากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะเป็นผลดีต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อของลูกค้าและเร่งการระบายสต็อกที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวได้ดีขึ้น สำหรับหุ้นที่คาดว่าจะได้รับประโยชน์มากที่สุด ได้แก่ ORI, SIRI, SPALI ซึ่งมี backlog รอโอนและสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ส่วน PSH, LPN ซึ่งเน้นตลาดล่าง คาดว่าจะได้รับผลบวกน้อยกว่า เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้ยังคงเผชิญความเข้มงวดจากสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ บล.ฟินันเซียไซรัส เปิดเผยว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) จะส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่ามาตรการอื่นๆ หากมีการปรับลดจริง จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 20% ของผู้กู้ทั้งหมด ปัจจุบันถูกจำกัดวงเงินกู้ไว้ที่ 70-90% ของมูลค่าบ้าน การผ่อนคลายมาตรการนี้จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ยังต้องติดตามความชัดเจน เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาข้อมูลเพิ่มเติม ทั้งนี้ การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและความสามารถของผู้ซื้อเป็นหลัก บล.ฟินันเซียไซรัสยังคงให้น้ำหนัก "Neutral" กับกลุ่มอสังหาฯ และเลือก AP เป็นหุ้นเด่น (Top Pick) เนื่องจากพอร์ตโครงการที่มีการกระจายตัวดี อีกทั้งก่อนหน้านี้ บล.ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับสัญญาจำนองที่สองและสามจะช่วยกระตุ้นยอดโอนเพิ่มขึ้น 10-12% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ส่งผลบวกต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีโครงการพร้อมอยู่จำนวนมาก สำหรับหุ้นเด่นที่คาดว่าจะได้รับอานิสงส์ ได้แก่ AP, SPALI, SIRI, LH, ORI, PSH และ ANAN ขณะที่หุ้นอสังหาฯ ที่เคยเผชิญแรงขาย เช่น LH, SPALI, AP, PSH และ ORI มีแนวโน้มฟื้นตัวตามปัจจัยบวกดังกล่าว