ดัชนี PF&REIT

บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์( 1 เม.ย.2565) ว่า ภาพรวมในเดือนเม.ย. คาดปริมาณการซื้อขายเบาบางก่อนเช้าช่วงหยุดยาวในกลางเดือน และนักลงทุน ระมัดระวังในประเด็นแนวโน้มจำนวนผู้ติดเชื้อ COVID-19 รายใหม่ในประเทศที่จะสูงขึ้นภายหลังช่วงเทศกาล สงกรานต์ที่มีการเคลื่อนย้ายของกลุ่มคน (อ้างอิงจากคาดการณ์กระทรวงสาธารณสุข) ทั้งนี้หากพิจารณาดัชนี PF&REIT ในเดือนเม.ย. 2564 พบว่า ลดลง 3% เดือนก่อนหน้า โดยหลักๆเป็นการปรับลงของกองทุนที่ลงทุนในโรงแรม อาทิ SRIPANWA, LUXF, LHHOTEL รวมถึงธุรกิจห้างสรรพสินค้าอย่าง LHSC, CPNREIT, FUTUREPF ทำให้มองว่า หากในปีนี้ยังเผชิญการแพร่ระบาดที่รุนแรงขึ้นจะเป็นประเด็นกดดัน และอาจมีความกังวลว่าจะเป็นปัจจัยผลักดัน ให้ออกมาตรการควบคุมเพิ่มเติม (ภายหลังช่วงสงกรานต์ปี 2564 ภาครัฐมีมาตรการสั่งปิดสถานที่, ปรับเวลาเปิด ปิดห้างสรรพสินค้า และห้ามนั่งทานในร้านอาหารตั้งแต่ 25 เม.ย. ถึง 17 พ.ค.2564) รวมถึงปัจจัยต่างประเทศยังมีความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ตึงเครียดระหว่างรัสเซียและยูเครนที่ยืดเยื้อ นอกจากนี้อัตราผลตอบแทน พันธบัตรรัฐบาลไทยยังปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอายุ 10 ปีเป็น 2.41% (+24 bps M-M) สำหรับเดือนเม.ย. 2565 ท่ามกลางหลายปัจจัยไม่แน่นอน แนะนำกลยุทธ์ Selective กองทุนที่พื้นฐานดี และธุรกิจถูกกระทบจำกัดจาก COVID-19 มองว่าเป็นแหล่งพักเงินที่ดี โดยคงชอบกองที่ลงทุนในคลังสินค้า อย่าง AIMIRT, HREIT, FTREIT ซึ่งมีอัตราเช่าสูง 85-100% และมีฐานลูกค้าแข็งแกร่ง รวมถึงธุรกิจ Defensive โครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมอย่าง DIF ซึ่งหากพิจารณาในเดือนเม.ย. 2564 พบว่า 4 กองทุนดังกล่าวสามารถ เคลื่อนไหวเป็นบวกได้สวนทางกับดัชนี PF&REIT สำหรับกองทุน ALLY แม้ในเดือนนี้มีโอกาสถูกกดดัน เช่นเดียวกับกองทุนธุรกิจค้าปลีก แต่ระยะกลางจะได้รับประโยชน์จากธีม Reopening ที่จะหนุนในครึ่งหลังปี 2565 เนื่องจากคาดเป็นผู้เล่นที่ฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับกองห้างสรรพสินค้าอื่น จากศูนย์การค้าในรูปแบบเปิดเอื้อต่อพฤติกรรม ผู้บริโภคที่ระมัดระวังและตั้งอยู่ในชุมชนที่อยู่อาศัย โดยคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ 5 กองทุนที่แนะนำเฉลี่ย 6.8% ต่อปี เทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี ยังคิดเป็น Yield Gap ที่ 4.3% สำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT โดยเป็นกอง REIT มีสัดส่วน Freehold 61% และ Leasehold 39% ลงทุนในคลังสินค้า, คลังห้องเย็น โรงงาน และถังเก็บสารเคมีของ JWD, กลุ่ม TIP, SCG, BIP และ CHEWA มีความโดดเด่นด้วยอัตรา การเช่าเต็ม 100% จากทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งและการกระจายสินค้า ส่วนใหญ่เป็นสัญญา ผู้เช่าระยะยาวสิ้นสุดหลังปี 2568 ส่วนทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล หรือ ALLY โดยเป็นกอง REIT ลงทุนหลักในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ พร้อมด้วยการบริหารจัดการแบบ ครบวงจร โดยปัจจุบันลงทุนในศูนย์การค้า Lifestyle Mall 11 โครงการ เป็นสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 26 ปี ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพใกล้แหล่งชุมชน ในกทม.และปริมณฑล, เชียงใหม่ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 146,889 ตร.ม. ใน 2021 อัตราการเช่า 93.3% และอัตราการต่อสัญญา 80% โดยมี อายุเฉลี่ยสัญญาเช่า 3.88 ปี นอกจากนี้ยังมีแผนการลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ประเภทศูนย์ประชุม อาคาร สำนักงาน อาคารพาณิชย์ ศูนย์แสดงสินค้า โกดังหรือพื้นที่เก็บสินค้าในอนาคต ล่าสุด วันที่ 28 ต.ค. คณะกรรมการมีมติลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในโครงการเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง มูลค่าการลงทุน 171.8 ล้านบาท ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน และการพาณิชย์ มีพื้นที่ใช้เช่า 4,346 ตร.ม. คาดเข้าลงทุนในเดือนม.ค.2565 และมีอายุสิทธิการเช่า 21 ปี โดยแหล่งเงินทุนมาจากการกู้ยืมเงินจาก ธนาคารทั้งหมด เป็นบวกต่อการขยายพอร์ตไปทรัพย์สินอื่นซึ่งเป็นไปตามแผนของ ALLY และหนุน โอกาสการเติบโตในระยะยาว ด้านกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล หรือ DIF โดยเป็น กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในเสาโทรคมนาคม, ไฟเบอร์ออฟติคและบรอดแบนด์ จุดเด่น จากโอกาสขยายงานและเติบโตไปพร้อมๆ กับผู้เช่าหลัก (กลุ่มทรู) ประเภทสินทรัพย์มีทั้งแบบ Freehold และ Leasehold โดยสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 20 ปี ส่วนทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช หรือ HREIT เป็นกองทุนลงทุนในในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารโรงงาน 121 ยูนิต และคลังสินค้า 25 ยูนิต พื้นที่ เช่ารวม 380,632 ตร.ม. ในจังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดสระบุรี ซึ่งอยู่ในเขต EEC จุด ยุทธศาสตร์สำคัญของอุตสาหกรรมและการขนส่งของประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน มีอัตราการเช่า เฉลี่ยอยู่ที่ 95.3% ประเภทสินทรัพย์เป็นแบบ Leasehold มีอายุคงเหลือ 25 ปี และมีสิทธิต่ออายุสัญญา เช่าอีก 30 ปี มีผู้เช่าหลากหลายกระจายอยู่ในหลายธุรกิจ และสัญชาติ หลักๆเป็นจีน, ญี่ปุ่น และยุโรป ลดการพึ่งพารายได้จากผู้เช่าเพียงรายเดียว ด้านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าสินทรัพย์ แบ่งเป็น 57% และ 43% ตามลำดับ โดยสินทรัพย์เป็นของกลุ่ม FPT และบจก.สหไทย พรอพเพอร์ตี้ แอนด์ ดี เวลลอปเม้นท์ พื้นที่ให้เช่ารวม 2.03 ล้านตร.ม. หรือ 636 ยูนิต ในพื้นที่ 11 จังหวัด ด้วยอัตราการเช่า รวม 87.3% โดยเป็นสัดส่วน Freehold 72 และ %Leasehold 28% ซึ่งมีอายุสิทธิการเช่าช่วงในที่ดิน และอาคารคลังสินค้าเหลือ 22-27 ปี ทั้งนี้ภาพรวมอายุของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ ปี 10 ส่วนผู้เช่าอยู่ในหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติ โดยผู้เช่า อันดับแรกมีการกระจุกตัวของรายได้ 1025ซึ่ง อายุสัญญาเฉลี่ย 3.13 ปี และถือว่ามีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของรายได้ค่อนข้างต่ำ โดยผู้เช่าที่มี สัดส่วนหลักเป็นธุรกิจ Logistic 30% และบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น 41%