ตลาดที่อยู่อาศัย

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อ ซึ่งกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567-2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจทั้งค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ย และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อ ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ตัดสินใจยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัย หรือชะลอการซื้อออกไป โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 จะหดตัวราว 10% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และหดตัวต่อเนื่องราว 1-3% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในปี 2568 ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัวราว 9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่อาจเริ่มทรงตัวได้ หรือหดตัวเล็กน้อยราว 0-2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในปี 2568 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัด มีแนวโน้มหดตัวในอัตราที่สูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลเล็กน้อย เนื่องจากมีสัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่สูงกว่า ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ในปี 2567-2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีแนวโน้มเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-บนเป็นหลัก เพื่อเน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และหลีกเลี่ยงปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือการยกเลิกการซื้อ นอกจากนี้การเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-บนยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถรักษาอัตรากำไรได้ ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และราคาที่ดิน ส่วนการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังเป็นไปอย่างระมัดระวัง เน้นเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ และหันไประบายสินค้าคงเหลือมากขึ้นแทน ทั้งนี้ SCB EIC คาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะหดตัวราว 28% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในปี 2567 และหดตัวต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงอีกราว 2-4% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนในปี 2568 แม้อุปทานใหม่ในปี 2567-2568 จะมีแนวโน้มหดตัว แต่อุปสงค์ที่หดตัวในอัตราที่สูงกว่า ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาปานกลางขึ้นไป ที่ยังต้องใช้ระยะเวลาดูดซับจากอุปสงค์ที่มีอยู่จำกัด ส่วนในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่าง ที่แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์การถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือยกเลิกการซื้อ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ที่จะเป็นอีกปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมเร่งตัว โดย SCB EIC คาดว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567-2568 จะขยายตัวราวปีละ 2-4%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยภาวะตลาดที่ซบเซาและการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์ในหลายด้าน กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ ได้แก่ 1.พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงควรกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคา เพื่อตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้หลากหลายกลุ่ม เพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัย รวมถึงยังเป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรง 2.ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด โดยเน้นพัฒนาสินค้าและบริการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อ ผ่านการวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความสามารถในการจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับรูปแบบ ฟังก์ชัน หรือบริการเสริมต่าง ๆ ที่แตกต่างจากโครงการทั่วไป โดยพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ระดับรายได้ ช่วงอายุ วิถีชีวิต เพื่อนำมาสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย การกำหนดราคา รวมถึงการทำการตลาดได้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น 3.ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ จะเป็นอีกทางเลือกในการสร้างรายได้ในช่วงที่กำลังซื้อในประเทศยังซบเซา 4.บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไร การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง ลดการใช้แรงงาน รวมถึงการรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain จะช่วยให้สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่หันมาให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น