นายวิชัย วิรัตกพันธ์

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 64 ด้วยการสำรวจภาคสนาม ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยยังคงประสบกับการแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอก 3 และ 4 ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 64 มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 18,713 หน่วย หรือลดลง 4.7% และมีมูลค่ารวม 86,419 ล้านบาท หรือลดลง 5.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวม 194,779 หน่วย หรือลดลง 5.4% และมีมูลค่ารวม 971,460 ล้านบาท หรือลดลง 6.4% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประมาณ 29,776 หน่วย หรือลดลง 9.1% และมีมูลค่า 144,651 ล้านบาท หรือลดลง 9% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 165,003 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 826,809 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง 4.7% และ 5.9% ตามลำดับ โดยเป็นการลดลงของหน่วยอาคารชุดเหลือขายลดลง 10.7% ขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายลดลงเพียง 0.3% ทั้งนี้เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการปรับตัวโดยลดจำนวนของการพัฒนาโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ลง แต่ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเข้ามาสู่ตลาดมากเพิ่มขึ้น เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดจะพบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และกรุงเทพมหานคร โดยมีจำนวนหน่วยลดลง 70.1%, 67.1% และ 29.1% ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการยังคงมีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 82.4%, 43.1% และ 16.8% ตามลำดับ โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเกือบทั้งหมด อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 64 จำนวนประมาณ 53,693 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 239,736 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 30,556 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 152,659 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 23,137 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 87,077 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราติดลบที่น้อยกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะลดลงประมาณ 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณ 22.2% แต่เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 64 สำหรับแนวโน้มในปี 65 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนประมาณ 86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 374,368 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726 ล้านบาท และ โครงการอาคารชุดประมาณ 42,325 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 65 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 64 ถึง 95.8% และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 24.3% ในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 65 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 100.3% และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 65 ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 64 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 61,993 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 292,616 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 31,999 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 173,652 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 29,994 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 118,965 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 64 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก หรือมีอัตราขยายตัวติดลบลดลงอยู่ที่ประมาณ 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณ 10.3% และในปี 65 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 75,843 มูลค่ารวม 341,472 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 35,070 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 180,421 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,773 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 161,051 ล้านบาท จากนั้นคาดว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 65 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมียอดขายที่ดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 64 ที่ 17.4% และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 26.9% ในช่วงครึ่งหลังของปี ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกจะเพิ่มขึ้นราว 11% และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 22.3% ในช่วงครึ่งหลัง โดยเป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นในระดับที่สูงกว่าปี 64 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 65 จะขยายตัวได้ 4% หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯคาดการณ์ว่าในปี 64 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนประมาณ 171,283 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 836,530 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 99,744 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 516,072 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 71,539 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 320,458 ล้านบาท และในปี 65 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ 161,120 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 771,953 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 92,751 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 482,778 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 68,369 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 289,175 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 65 เป็นต้นไป