ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

เส้นทางนักลงทุน สมหวังซะที...สำหรับมาตรการที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์รอคอยกันมานาน เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง สามารถบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัว และสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ ท่ามกลางสภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่อง และยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ทั้งนี้ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ดังกล่าวเป็นการผ่อนคลายชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญเพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดสาระสำคัญดังนี้ 1.กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป 2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 การตัดสินใจของธปท.ครั้งนี้้เป็นการตอบสนองโดยตรงต่อความซบเซาอย่างต่อเนื่องในภาคอสังหาริมทรัพย์ และมีเป้าหมายเพื่อบรรเทาปัญหาสินค้าคงค้างที่ยังไม่ได้ขายจำนวนมาก การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ แตกต่างจากเกณฑ์ LTV ปกติ คือเป็นการเพิ่มเพดานของการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นเป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) แทนเพดานเดิมที่ 70-90% อย่างไรก็ดี วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติขึ้นอยู่กับดุลพินิจของสถาบันการเงินที่จะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพของลูกหนี้ประกอบด้วย ซึ่งอาจไม่ได้นำไปสู่การได้รับวงเงินสินเชื่อเต็มเพดานที่ 100% ของมูลค่าหลักประกัน การผ่อนคลาย LTV ดังกล่าวจะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ น่าจะช่วยสนับสนุนความเชื่อมั่น และช่วยลดสินค้าคงค้าง หรือสต๊อกของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสินค้าพร้อมขายลงได้บ้าง ประสิทธิภาพของมาตรการจะเริ่มเห็นผลตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 ไปจนถึงไตรมาส 2 ปี 2569 โดยแนวโน้มธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยที่ได้รับประโยชน์จะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย ข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ในเขตกรุงเทพฯ มีซัพพลายคอนโดฯ อยู่ระหว่างการขาย 63,805 ยูนิต มูลค่า 458,394 ล้านบาท แบ่งเป็น กลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 57,245 หน่วย สัดส่วน 89.71% ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 6,560 หน่วย สัดส่วน 10.28% และมีบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างขาย 29,069 ยูนิต มูลค่า 301,457 ล้านบาท แบ่งเป็น ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 19,230 หน่วย สัดส่วน 66.15% ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 9,839 หน่วย สัดส่วน 33.84% มาตรการดังกล่าวจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่จะได้รับปัจจัยบวกจากการปรับเกณฑ์ LTV มีจำนวน 92,874 ยูนิต รวมมูลค่า 759,851 ล้านบาท รวมทั้งส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ปริมณฑลและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังรอการขายอีกมากกว่า 100,000 หน่วยทั่วประเทศ มูลค่ารวมมากกว่า 1 ล้านล้านบาท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนต่อการเติบโตของเศรษฐกิจ (GDP) ราว 4.3% อีกทั้งยังมีความเชื่อมโยงกับธุรกิจอื่น ๆ เช่น ของตกแต่งบ้าน, เฟอร์นิเจอร์, วัสดุ-รับเหมาก่อสร้าง, บริการ ฯลฯ ที่จะได้รับอานิสงส์ในเชิงบวกต่อเนื่องไปด้วย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายจะช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านปี 2568 เพิ่มเติมอีกประมาณ 0.1-0.2% เมื่อเทียบกับคาดการณ์เดิม โดยมองว่ามาตรการดังกล่าวสำหรับสัญญาสินเชื่อบ้านที่ 2-3 จะช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อนสินเชื่อใหม่ โดยเฉลี่ยในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับกลาง-บน ที่สถาบันการเงินสามารถจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตได้ อย่างไรก็ตาม คาดสินเชื่อในระบบแบงก์ไทยในปี 2568 ยังฟื้นตัวในกรอบจำกัดสอดคล้องกับเศรษฐกิจในภาพใหญ่ที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งยังคงมีผลต่อรายได้ อำนาจซื้อ และหนี้สินภาคครัวเรือนไทย หลังการผ่อนคลายมาตรการ LTV มีความคาดหมายว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว ขณะที่สินเชื่อในระบบแบงก์ไทยจะเติบโต 0.6-0.7% เมื่อเปรียบเทียบกับก่อนหน้าที่จะออกมาตรการที่ 0.5% และดีกว่าในปี 2567 ซึ่งมีการเติบโตต่ำสุดที่ 0.3% ต่ำสุดในรอบ 23 ปี