พระราชบัญญัติอาคารชุด

มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 14 ก.ย.ที่ผ่านมา ว่าด้วยเรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ลักษณะผู้พำนักระยะยาว (long-term stay) เริ่มจากการออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa) ที่ได้ข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งการยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาว และวีซ่าประเภท Smart visa ทั้งหมด ไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ หากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน ทว่าไฮไลท์สำคัญมันอยู่ที่การแก้ไขกฎหมาย หรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดพักอาศัยของชาวต่างชาติ..!! สำหรับการถือครองที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดของต่างชาติ มีกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้อง นั่นคือ “ประมวลกฎหมายที่ดิน” และ “พระราชบัญญัติอาคารชุด” รวมถึงประกาศกฎกระทรวงต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง.. การแก้ไขกฎเกณฑ์เรื่องดังกล่าว ต้องมีการออกพระราชกำหนด การแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน, พระราชบัญญัติอาคารชุดดังกล่าว ก่อนหน้านี้มีการศึกษาเบื้องต้นไว้ 3 เรื่องหลัก ๆ ด้วยกัน เริ่มจากขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด จากปัจจุบัน 49% เป็น 70-80% การปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และกำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ กำหนดให้ชาวต่างชาติ (หรือชาวต่างด้าวในภาษากฎหมาย) ถือครองที่ดินในไทยได้เพียง 3 กรณีเท่านั้นคือ รับมรดกในฐานะทายาท ซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแลกกับการลงทุนกับภาครัฐ 40 ล้านบาท และรับโอนที่ดินผ่านบทบัญญัติการส่งเสริมการลงทุน ขณะที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 19 ทวิ ระบุว่า ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องไม่เกิน 49%ของพื้นที่ทั้งหมด ในแง่มุมเศรษฐกิจการผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าว จะทำให้ดึงดูดชาวต่างชาติในหลายมิติ เริ่มจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย หรืออาคารชุด (ระดับบน) มีโอกาสสร้างยอดขายได้มากยิ่งขึ้น นั่นหมายถึงทำให้กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนกลับมาคึกคักมากยิ่งขึ้น ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ จะได้ประโยชน์จากนักลงทุนต่างประเทศ เพราะด้วยกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ผ่อนคลายดังกล่าว จะเป็นส่วนหนึ่งในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ เข้ามาไทยมากขึ้น โดยหลายฝ่ายมองว่า...การแก้กฎเกณฑ์ดังกล่าว เป็นเรื่องปกติที่ทำได้ หากชาวต่างชาติคนนั้นจำเป็นต้องมาอยู่ในไทยแบบระยะยาว และทำทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากประเทศอื่น อาทิ ออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา มีการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ต่างกัน แต่ต้องมีกฎหมายควบคุมดูแลเรื่องนี้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ดีเหรียญอีกด้านมองว่า การปรับเกณฑ์ที่ว่านี้...อาจนำไปสู่ “ขายสมบัติชาติ” ในอนาคตก็เป็นได้...อันนี้ก็ว่ากันไป จึงอยู่ที่ว่า เนื้อหาและรายละเอียดการปรับแก้ไขเกณฑ์ “การถือครองที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุดของต่างชาติ” ที่ชัดเจนจะออกมาเป็นเช่นไร...แต่ที่แน่ ๆ นี่คือโอกาสของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และนิคมอุตสาหกรรม” อย่างปฏิเสธไม่ได้ด้วยประการทั้งปวง.!?