พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์

เส้นทางนักลงทุน นับจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในไทยปลายเดือน มี.ค. 2563 ส่งผลให้ตลาดหุ้นไทยปรับตัวลงอย่างหนักเช่นเดียวกับตลาดหุ้นทั่วโลก...และแม้ว่าตลาดหุ้นจะมีการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 2/2563 ได้บ้าง แต่ก็ยังคงแกว่งตัวออกด้านข้าง จนกระทั่งเข้าช่วงไตรมาส 3/2563 ก็เริ่มเห็นดัชนีตลาดหุ้นไทยเข้าสู่ภาวะไร้ทิศทาง (non-trending mode) โดยแกว่งตัวในลักษณะซึมลงตลอดทั้งไตรมาส เหตุที่ทำให้ดัชนีตลาดหุ้นไทยกลับมาซึมลงอีก เนื่องจาก 1.เศรษฐกิจไทยมีการพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวสูงถึง 12% ของ GDP ซึ่งค่อนข้างสูงเปรียบเทียบประเทศอื่น ๆ ในอาเซียน ทำให้มีแนวโน้มฟื้นตัวช้ากว่าที่อื่น 2.กระแสการลงทุนของโลกหันไปนิยมลงทุนในหุ้นเทคโนโลยีระดับสูง (new economy) แต่ตลาดหุ้นไทยมีหุ้นประเภทนี้ไม่มาก ทำให้มีการโยกย้ายเม็ดเงินไปยังประเทศที่มีตัวเลือกในการลงทุนในกลุ่มหุ้นดังกล่าวมากกว่า เช่น NASDAQ, เกาหลีใต้, ไต้หวัน เป็นต้น ส่งผลให้ตลาดหุ้นไทยมีผลตอบแทนต่ำกว่าตลาดหุ้นโลก เช่นเดียวกับกองทุนตราสารทุนที่มีลักษณะคล้ายตราสารหนี้ (hybrid funds)...ยังได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ hybrid funds อย่างกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFUND) , กองทุนทรัสต์ (REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFUND) ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาสามารถจ่ายปันผลสูงสม่ำเสมอทุกไตรมาส ก็ยังได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ในครั้งนี้ด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ กองทุนได้รับผลกระทบต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับประเภทสินทรัพย์ ผู้เช่าของ PFUND และ REIT ประเภทค้าปลีก โรงแรม ขนส่ง ต่างได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการล็อกดาวน์ในช่วงไตรมาส 2/2563 จึงต้องยืดระยะเวลาในการชำระค่าเช่าออกไป ไม่สามารถจ่ายปันผลได้ ส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดคืออาคารสำนักงาน ยังจ่ายปันผลได้เป็นปกติ สำหรับ IFUND ในธุรกิจโรงไฟฟ้าและสื่อสารไม่ได้รับผลกระทบ ดังนั้นกองทุนที่จ่ายปันผลสม่ำเสมอและราคาถูก ยกตัวอย่างจากบทวิเคราะห์ บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พบว่ากองทุนได้รับผลกระทบน้อยจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และสามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ ส่วนใหญ่เป็น PFUND และ REIT ประเภทอาคารสำนักงาน โดยมีอัตราปันผลตอบแทนสูงราว 8% และราคายังไม่แพง เมื่อพิจารณาจาก P/NAV เทียบกับ ROE สำหรับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่จ่ายปันผลสูงสม่ำเสมอในตลาดขาดแคลนปัจจัยบวก อย่าง กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน หรือ JASIF เป็นกอง Freehold ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เส้นใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Cable) ทั้งหมด 1.68 ล้านคอร์กิโลเมตร ซึ่งเป็นสายเชื่อมต่อโครงข่ายอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง โดย JASIF1 มีความยาว 980,500 คอร์กิโลเมตร และ JASIF2 ที่เพิ่งซื้อเพิ่มเข้ากองเมื่อ 20 พ.ย. 2562 อีกจำนวน 7 แสนคอร์กิโลเมตร Fiber Optic Cable มีอายุการงานใช้ได้ถึง 50 ปี และสามารถบำรุงรักษาโดยนำสายเส้นใหม่มาทดแทนเส้นเดิมที่เสื่อมสภาพได้ โดยมีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและเปลี่ยนแปลงค่อนข้างถูก อีกทั้งค่าเช่าสามารถปรับขึ้นได้ทุกปี โดยอ้างอิงจากดัชนีผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นในปีก่อนหน้า จึงไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 เหมือนกองทุนอื่น ๆ โดยในปี 2563 ค่าเช่าปรับขึ้น 0.71% ตามดัชนีผู้บริโภคปี 2562 ที่เพิ่มขึ้น 0.71% ผลจากซื้อสินทรัพย์ JASIF2 ทำให้ผู้เช่าหลักขยายอายุการรับประกันรายได้ของสินทรัพย์ JASIF1 ในส่วน 80% ของกำลังการให้บริการจากเดิมที่สิ้นสุดการรับประกันรายได้ 22 ก.พ. 2569 ออกไปอีก 6 ปี เป็นสิ้นสุด 29 ม.ค. 2575 ซึ่งสิ้นสุดพร้อมกับการรับประกันรายได้ส่วนของค่าเช่าสินทรัพย์ JASIF2 100% ของกำลังการให้บริการ นอกจากนี้กองทุน JASIF ยังมีโอกาสต่อสัญญาเช่าจาก JAS เพิ่มอีก 10 ปี หากรายได้อินเทอร์เน็ตของ TTTBB ในปี 2573 สูงมากกว่าหรือเท่ากับ 4 หมื่นล้านบาท และ TTTBB สามารถต่อใบอนุญาตให้บริการอินเตอร์เน็ตความเร็วสูงได้ ในส่วนของผู้เช่าหลักคือ JAS ต้องถือกองทุน JASIF สัดส่วน 15% เป็นระยะเวลา 6 ปี นับจาก 20 พ.ย. 2562 ทำให้หมดความกังวลเรื่องผู้เช่าหลักอาจเทขายกองทุน จนถึง 20 พ.ย. 2568 แม้ปัจจุบัน JAS จะมีขาดทุนจากการดำเนินงานไตรมาสละ 400 ลบ. แต่ปัจจุบันมีส่วนของผู้ถือหุ้นราว 6.5 พันล้านบาท ทำให้ยังเชื่อว่า JAS ยังสามารถดำเนินงานและจ่ายค่าเช่าให้ JASIF ตามปกติได้ภายใน 4 ปีนี้ แม้ในกรณีเลวร้ายสุด หาก JAS ต้องขาดทุนสุทธิต่อเนื่องทุกไตรมาสติดต่อกันเป็นระยะเวลา 4 ปี จากภาวะการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในบรรดา IFUND โดยคาดการณ์เงินปันผลปีนี้ไตรมาสละ 0.24 บาท คิดเป็น Dividend Yield 10% ต่อปี ราคาเป้าหมายมี upside 29.5% คุ้มกับความเสี่ยงด้านความมั่งคงผู้เช่าหลัก หากเทียบ DPU ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ยังพบว่าผลตอบแทนเงินปันผลของ JASIF สูงสุดคือ 9.78% (ใช้ราคาปิดสิ้นปี 2562 ในการคำนวณ) ขณะเดียวกัน ทางนักวิเคราะห์ยังคงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 12.50 บาท กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ หรือ POPF เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) โดยลงทุนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน อาคารยูบีซี 2, สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมกรรมสิทธิ์อาคารสำนักงาน อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ สิทธิการเช่าที่ดิน อาคารสำนักงานจำนวน 4 อาคาร รวมพื้นที่จอดรถ และงานระบบภายในอาคารในโครงการบางนา ทาวเวอร์ ขณะเดียวกัน มีจุดเด่นเป็น 3 อาคาร ทำเลทองย่านธุรกิจ มี OR เกือบเต็ม 100% อาคารสำนักงานทั้งหมดของ POPF ล้วนมีทำเลอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ ส่งผลทำให้มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate : OR) เกือบเต็มตลอด โดยอาคารยูบีซี 2 ย่านสุขุมวิทมี OR ณ สิ้นปี 2562 ที่ 96%, เพลินจิต เซ็นเตอร์ 99% และบางนา ทาวเวอร์ 95% ทั้งนี้ POPF สามารถรักษาจำนวนผู้เช่าและเพิ่มการปรับอัตราค่าเช่าต่อสัญญาของผู้เช่ารายเดิมได้มาตลอด แม้ว่าได้รับผลกระทบ COVID-19 ราว 15% จากการลดค่าเช่าให้ผู้เช่าบางส่วน แต่กำไรยังดีอยู่ ในไตรมาส 2/2563 ผลกระทบ COVID-19 ทำให้มีผู้เช่าหลายรายมาขอให้ลดค่าเช่า ซึ่ง POPF พิจารณาเฉพาะผู้ที่ได้รับผลกระทบ อย่างธุรกิจร้านค้าปลีกรายย่อย (retail) และธุรกิจนำเข้าส่งออก โดยรวมคาดทำให้รายได้ค่าเช่าลดลงกว่าปกติราว 15% อย่างไรก็ดี จะเห็นว่ากำไรปกติ (Net Investment Income-NII) ไตรมาส 2/2563 อยู่ที่ 163 ล้านบาท ยังเพิ่มขึ้น 2.5% จากงวดเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงเพียง 5% จากไตรมาสก่อน โดยครึ่งแรกของปี 2563 NII อยู่ที่ 335 ล้านบาท ยังโต 4.9% จากงวดเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าบริการลดลง 3.2% จากงวดเดียวกันของปีก่อน แต่ต้นทุนเช่าและบริการที่ลดลงมากกว่าถึง 25.9% ซึ่งจะเห็นว่ายังได้รับผลกระทบจาก COVID-19 น้อยมาก ทั้งนี้ ยังประกาศจ่ายปันผลไตรมาส 2/2563 เป็นปกติ ปัจจุบันมี Trailing Dividend Yield สูงถึง 8.9% ได้ประกาศจ่าย DPU สำหรับงวดผลประกอบการไตรมาส 2/2563 อยู่ที่ 0.2475 บาท จ่ายลดลงจากไตรมาส 1/2563 ที่ 0.26 บาท ราว 4.8% สอดคล้องไปกับกำไรไตรมาส 2/2563 ที่ลดลง 4.9% จากไตรมาสก่อน แต่ยังถือว่ายังจ่ายปันผลได้ และจ่ายในอัตราสูง+สม่ำเสมอ โดยมี Trailing Dividend Yield 8.9% ต่อปี และมี ROE สูงถึง 11.9% โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.91 เท่า ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุน รับปันผลสม่ำเสมอในภาวะตลาดหุ้นที่แกว่งออกข้าง ขณะเดียวกัน ทางนักวิเคราะห์ยังคงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 14.60 บาท กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท หรือ CPNCG เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) โดยลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ และสิทธิในการใช้บริการพื้นที่จอดรถจำนวน 1,271 คัน รวมทั้งการซื้อทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องบนสิทธิการเช่าดังกล่าว สัญญาเช่าช่วง 20 ปี สิ้นสุด 22 ธ.ค. 2575 โดยมี CPN ถือหุ้นใหญ่ 25% โดย CPN เป็นผู้ค้ำประกันการปฏิบัติหน้าที่ของผู้เช่าตามสัญญาเช่าหลัก ซึ่งความมั่นคงของ CPN ส่งผลต่อการคงอยู่ของสัญญาเช่าช่วงสำนักงาน มีจุดเด่นเป็นอาคารสำนักงานใจกลางเมืองที่มี OR ใกล้ 100% ตลอด ทั้งนี้อาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ตั้งอยู่ใจกลางเมือง บนถนนพระราม 4 การเดินทางสะดวกสบาย ส่งผลให้มีบริษัทต่าง ๆ เข้ามาเช่าสำนักงานเป็นจำนวนมาก ทำให้อัตราการเช่า (Occupancy Rate : OR) อยู่ระดับ 99% มาตลอด แม้ว่าจะมีสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 แต่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ (ธุรกิจท่องเที่ยว) เพียงรายเดียวที่ได้รับผลกระทบ ขอต่อรองลดค่าเช่าราว 20-30% (เท่าตลาด) เป็นระยะเวลา 3 เดือน ล่าสุด ณ สิ้น ไตรมาส 2/2563 OR ยังอยู่ที่ 99% ได้ อีกทั้ง กำไรครึ่งแรกของปี 2563 ที่ยังโตได้ดี แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 แม้ว่า COVID-19 จะส่งผลกระทบต่อการชะลอตัวอย่างหนักของภาวะเศรษฐกิจไทย รวมถึงการเกิด new normal ทำให้มีการ Work from Home ของหน่วยงานภาครัฐและเอกชนทั้งประเทศ ซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ดี OR ของตึกสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ยังคงอยู่ระดับ 99% และสัญญาที่เพิ่งต่อใหม่ช่วงไตรมาส 1/2563 ยังสามารถปรับอัตราค่าเช่าและค่าบริการได้เพิ่มขึ้น ส่งผลให้งวดครึ่งหลังของปี 2563 ที่ผ่านมา ยังมีกำไรปกติ (Net Investment Income-NII) ที่ 272 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 13% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ตอกย้ำว่า PFUND ประเภท office อย่าง CPNCG แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างใด ซึ่งหลังจากประกาศผลประกอบการไตรมาส 2/2563 ออกมา ได้ประกาศจ่าย DPU ตามมาที่ 0.2515 บาท เท่ากับไตรมาส 1/2563 และสูงกว่าในอดีต ซึ่ง CPNCG ถือเป็น PFUND ที่จ่ายปันผลสูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่ม PFUND+REIT โดยมี Trialing Dividend Yield อยู่ที่ 8.5% ต่อปี และ ROE ที่ 11% โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.93 เท่า ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุนรับปันผลสม่ำเสมอ ขณะเดียวกัน ทางนักวิเคราะห์ยังคงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 13.60 บาท กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือ QHPF เป็นกองทุน PFUND ประเภทสิทธิการเช่าในอาคารสำนักงาน (Leasehold) ลงทุนในโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี โครงการเวฟ เพลส และโครงการคิวเฮ้าส์ เพลินจิต โดยมีผู้ถือหุ้นใหญ่คือ QH ถือ 25.66% และเป็นผู้บริหารกอง QHPF ด้วย ซึ่งถือเป็นผู้มีประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 30 ปี ทั้ง 3 โครงการ ในกอง QHPF ถือเป็น office ใจกลางเมืองที่มี OR เกือบเต็มตลอด โครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี, คิวเฮ้าส์ เพลินจิต และเวฟเพลส ถือเป็นตึกอาคารสำนักงานที่อยู่ในทำเลทองทางธุรกิจ ซึ่งมีอัตราการเช่า (OR) เกือบเต็ม โดยมี OR สูงถึง 98-99% มาตลอด ส่วนผลกระทบ COVID-19 กระทบร้านค้าในโครงการที่ปิดร้านช่วง LOCKDOWN ทำให้กำไรปกติครึ่งแรกของปี 2563 ลด 8% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ช่วงการระบาดโควิดมีลูกค้าย้ายออกไปบ้าง แต่ OR ยังอยู่ในระดับสูงที่ 95% จากปกติที่อยู่ที่ 98-99% ในส่วนร้านค้า retail ราว 20-30% อย่างฟิตเนสและสปาในคิวเฮ้าส์ ลุมพินี มีการปิดทำการไปตั้งแต่ปลายเดือน มี.ค. 2563 ซึ่งไม่ได้เก็บค่าเช่า ส่วนรายได้ค่าเช่า office ยังไม่มีส่วนลดให้บริษัทใด และไม่มีรายใดขอเลื่อนจ่ายชำระออกไป ทำให้ผลประกอบการไตรมาส 2/2563 กำไรปกติ (NII) อยู่ที่ 212 ล้านบาท ลดลง 2.9% จากงวดเดียวกันของปีก่อน แต่ไตรมาส 1/2563 โดนกระทบมากจากการปิดร้านค้าช่วงปลายมี.ค. ทำให้ NII ลดลง 13% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ครึ่งแรกปี 2563 NII อยู่ที่ 401 ล้านบาท ลดลง 8.1% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ถือว่ากระทบไม่มากนัก เทียบกับกอง PFUND ประเภทโรงแรมที่กระทบหนักเพราะไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา อย่างไรก็ตาม ยังจ่ายปันผลเป็นปกติในอัตราที่สูงถึง 9.5% ปกติ QHPF จะจ่ายปันผลทุก 2 เดือน ล่าสุดเพิ่งประกาศจ่าย DPU งวดพ.ค.-มิ.ย. 2563 ที่ 0.132 บาท ใกล้เคียงงวดมี.ค.-เม.ย. 2563 ที่จ่าย 0.13 บาท แสดงถึงความสามารถจ่ายปันผลได้ในระดับปกติ คิดเป็น Trialing Dividend Yield อยู่ที่ 9.5% ต่อปี โดยล่าสุดมี ROE อยู่ที่ 9.1% โดยเทรดที่ P/NAV เพียง 0.84 เท่า ถือว่าราคายังน่าสนใจลงทุน รับปันผลสูงสม่ำเสมอ ขณะเดียวกัน ทางนักวิเคราะห์ยังคงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 13.70 บาท สรุปได้ว่ากองทุนรวมทั้ง 4 ยังคงจ่ายเงินปันผลสูงสม่ำเสมอ ซึ่งอาจเป็นตัวเลือกที่ดีในช่วงตลาดซึมลง!!!