ฟอเรสเทียส์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีวานนี้ (13 ธ.ค.67) บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT แจ้งการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ชื่อ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด โดยมีสัดส่วนการถือหุ้น แบ่งเป็น CPAXT ถือหุ้น 95% และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น ถือหุ้น 5% มีทุนจดทะเบียน 8,390 ล้านบาท ธุรกิจหลักคือการลงทุน ขณะที่ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จะไปถือหุ้นในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (The Happitat) สัดส่วน 100% ซึ่งทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ภายใน The Forestias ประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า 3 อาคาร และ Central Utility Plant เป็นศูนย์กลางระบบสาธารณูปโภค ขณะที่แหล่งเงินทุนที่ใช้มาจากเงินสด และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน สำหรับโครงการ The Forestias เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย จาก บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC มูลค่าโครงการรวม 125,000 ล้านบาท พื้นที่ 398 ไร่ บนถนนบางนาตราด กม.7 ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่กำลังเติบโต โดยภายในโครงการประกอบด้วย คอนโดมิเนียมแบรนด์ วิสซ์ดอม, มัลเบอร์รี โกรฟ, ที่อยู่อาศัยแบรนด์ มัลเบอร์รี โกรฟ วิลล่า, ดิ แอสเพน ทรี, ซิกส์เซนส์ และโรงแรม ซิกส์เซนส์ ซึ่งมี นางทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์ บุตรสาวคนสุดท้องของ เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ มหาเศรษฐีชาวไทย ประธานอาวุโสเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือ ซีพี เป็นผู้ริ่เริมก่อตั้งโครงการนี้ ขณะที่ล่าสุดเพจเฟซบุ๊ก ShineStock โพสต์ตั้งข้อสังเกต โดยมีข้อความระบุว่า “ตะลึง!! หุ้นใหญ่บิ๊กเนม เตรียมรับเอฟเฟ็กซ์ หลัง "เจ้าสัว" เอา บจ.ไปอุ้มโครงการลูกสาวที่ยังทำไม่เสร็จ แถมอยู่นอกตลาดฯ พร้อมใส่เงินเกือบ 1 หมื่นล้านบาท” ด้าน บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ ถึงกรณี CPAXT ประกาศใช้เงิน 8,930 ล้านบาท เพื่อลงทุนในโครงการ The Forestias โดยลงทุนในส่วนช็อปปิ้งมอลล์ 3 อาคาร และ 1 Central Utility plant ในโครงการชื่อ Happitat ซึ่งอยู่ในโครงการ Forestias อีกที โดย Happitat เป็นส่วน commercial area ที่อยู่ติดกับเรสสิเดนต์ของโครงการเพื่อเพิ่มมูลค่าโดยแบ่งเป็น 3 Zone ซึ่งรวมตั้งแต่ร้านค้าร้านอาหาร, education zone, event zone, office ซึ่งมีพื้นที่รวมกันกว่า 210,000 ตารางเมตร โดยโครงการสร้างใกล้เสร็จมากๆ แล้ว โดยมองเป็น ลบ จาก 1) ปกติโครงการประเภทนี้ต้องใช้เวลากว่า 2-4 ปีในการ build traffic เพื่อให้โครงการ break-even ซึ่งเส้นบางนาเป็นเส้นที่ท้าทายอย่างมากเพราะมีทั้ง Mega Bangna กับ Bangkok Mall ที่ใกล้จะเปิดดำเนินการ ซึ่งข้อดีของโครงการนี้คือมี traffic ที่พร้อมจะ feed เข้า Happitat จาก Forestias ซึ่งต้องดู flow ของ traffic ต่อไป 2) เบื้องต้นน่าจะกระทบกับ EPS ของ CPAXT ประมาณ -2 ถึง -4% จากโครงการดังกล่าวหรือกระทบราคาเป้าหมายประมาณ 1 บาท 3) เนื่องจากประเภทของโครงการแตกต่างจากที่ CPAXT ดำเนินอยู่ บริษัทจึงต้องชี้แจงนักลงทุนว่าจะบริหารโครงการให้มี efficiency เหมือนกับที่พยายามทำในแมคโคร และ โลตัส อย่างไร นอกจากนี้ยังมีประเด็นความน่ากังวลเดี่ยวกับด้าน ESG เนื่องจากการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นการช่วยเหลือ MQDC ซึ่งเป็นของลูกสาวของ นายธนินท์ มากกว่าการลงทุนเชิงกลยุทธ์ นักลงทุนอาจตั้งคำถามเกี่ยวกับความสำคัญและการกำกับดูแลของ CPAXT โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคาดการณ์ว่า MQDC อาจมีปัญหาด้านกระแสเงินสด ทั้งนี้ CPAXT ใช้วิธีประเมินรายได้ด้วยสมมติฐานที่ค่อนข้างมองโลกในแง่ดี (อัตราการเข้าใช้ศูนย์ค้าปลีก 85% และสำนักงาน 40%) โครงการที่หยุดชะงักนี้ CPAXT ควรใช้ความได้เปรียบในการต่อรองราคาให้ดีขึ้น การใช้การประเมินต้นทุนทดแทนน่าจะได้ราคาซื้อที่เป็นธรรมกว่า อีกทั้งพื้นที่บางนาเต็มไปด้วยของใหญ่ๆ อย่างเมกาบางนา (ห่างออกไป 2 กม.) และบางกอกมอลล์ (ห่างออกไป 9 กม.) ซึ่งทำให้เกิดความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับความสามารถของฮับพิแท็ตในการบรรลุเป้าหมาย โดยเฉพาะในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ขณะเดียวกัน CPAXT ไม่มีประสบการณ์ในการบริหารอาคารสำนักงาน ทำให้เพิ่มความเสี่ยงในการดำเนินงานในโครงการนี้ ด้านการลงทุนเริ่มต้น 7.97 พันล้านบาท จะเพิ่มค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยปีละประมาณ 300 ล้านบาท (2.5% ของกำไรสุทธิคาดการณ์ปี 68) และยังต้องมีค่าใช้จ่ายในการพัฒนาต่อเพิ่มเติม แม้ว่าคาดการณ์ว่าจะเปิดให้บริการปี 69 แต่คาดการณ์ว่าความสูญเสียที่เกิดขึ้นจะยังคงส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรโดยรวมของ CPAXT และดูเหมือนจะเป็นการตัดสินใจที่ผิดพลาดสำหรับ CPAXT ทั้งนี้ จากประเด็นดังกล่าวจึงเป็นที่น่าจับตาว่าราคาหุ้น CPAXT จะตอบรับในเชิงลบมากน้อยเพียงใดในช่วงเปิดการซื้อขายช่วงเช้าวันจันทร์นี้ อนึ่งราคาหุ้น CPAXT ปิดเมื่อวันศุกร์ที่ระดับ 34.75 บาท ลบ 0.50 บาท หรือ 1.42% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 119.65 ล้านบาท