สุทธิพงศ์ พัวพันธ์ประเสริฐ

นายสุทธิพงศ์ พัวพันธ์ประเสริฐ Deputy Managing Director, Head of Real Estate & Infrastructure Investment บลจ.บัวหลวง (BBLAM) เปิดเผยว่า กองทุน B-WORK เป็นทรัสต์รูปแบบหนึ่ง หรือ Real Estate Investment Trust (REIT) ที่ออกแบบมาเพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ B-WORK สามารถลงทุนได้ทั้งในกรรมสิทธิ์ และสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน โดยในช่วงแรกกองทุนจะเข้าไปลงทุนในอาคารสำนักงานขนาดใหญ่และพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานทั้งหมด ได้แก่ โครงการทรู ทาวเวอร์ 1 ติดถนนรัชดาภิเษก และโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 ติดถนนพัฒนาการ เป็นระยะเวลา 30 ปีนับจากวันจดทะเบียนสิทธิการเช่า สำหรับกองทุน B-WORK จะเข้าลงทุนในทรัพย์สิน มูลค่าไม่เกิน 4,608 ล้านบาท โดยจะแบ่งเป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ มูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 3,688 ล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวในวงเงินไม่เกิน 920 ล้านบาท ทั้งนี้ จุดเด่นที่สำคัญของทั้ง 2 โครงการ ได้แก่ ที่ตั้งหรือทำเลในย่านธุรกิจที่เจริญ และนอกจากนี้ มีผู้เช่าหลักๆ ขนาดใหญ่ที่อยู่ในตึกอยู่แล้ว โดยทำเลเป็นหัวใจที่สำคัญที่สุดของการลงทุน โดยออฟฟิศที่ B-WORK เข้าไปลงทุนนี้อยู่ใน 2 ทำเลทอง ได้แก่ ถนนรัชดาภิเษก และถนนพัฒนาการ ที่มีความเจริญและมีความต้องการสูงในแง่ของการเช่าอาคาร โดยอัตราการเช่าทั้งสองอยู่ประมาณ 100% ของปริมาณพื้นที่ให้เช่า (อ้างอิงจากข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน พ.ศ. 2560) นอกจากนี้ จุดเด่นของออฟฟิศบนถนนรัชดาภิเษก คือ มีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานต่อเนื่องตลอด 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้อัตราค่าเช่าเติบโตเฉลี่ย 3.7% ต่อปี ขณะที่ถนนพัฒนาการเป็นทำเลที่มีพื้นที่ให้เช่าสำนักงานจำกัด จึงมีคู่แข่งน้อย สำหรับ 2 โครงการที่ B-WORK เข้าไปลงทุนนั้น ผู้เช่าหลักๆ ก็จะเป็นกลุ่มผู้เช่าของกลุ่มทรู โดยคิดสัดส่วนเป็นผู้เช่ากลุ่มทรู 86.5% กลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์ 11.0% ทรู พรอพเพอร์ตีส์ 1.9% และธนาคารพาณิชย์ 0.6% ทั้งนี้เมื่อพิจารณาถึงอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยของ B-WORK ตามรายงานและข้อมูลทางการเงินตามสถานการณ์สมมติฐาน สำหรับงวด 12 เดือน (1 ม.ค. - 31 ธ.ค. 2561) จะอยู่ที่ประมาณ 7.31% ซึ่งอัตราเงินจ่ายดังกล่าวจะประกอบด้วย ทั้งส่วนเงินปันผลและเงินลดทุนที่ประมาณการว่า จะจ่ายให้กับผู้ถือหน่วย