หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์

ว่ากันว่าหนี่งในของขวัญปีใหม่ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มอบให้สามัญชนคนไทย นั่นคือการขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 2% เหลือ 1% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะโอนและจดจำนองคราวเดียวกัน) มาตรการนี้ใช้สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และห้องชุด (บ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญาสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค. 67 แต่..ทว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังไม่มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) แต่อย่างใด ส่วนที่ว่าจะผ่อนปรนหรือยกเลิกเมื่อไหร่..!? อันนี้เชื่อว่าธปท.คงจะมองเห็นสัญญาณความเสี่ยงอะไรเป็นแน่..!!? พูดถึง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ความเป็นห่วงตอนนี้..อาจไม่ใช่เงื่อนไขค่าฟีการโอนหรือค่าจดจำนอง..เพราะผ่อนปรนกันมาเป็นปีแล้ว..งานนี้ครม.ก็แค่ทำ “งานรูทีน” ต่อจากรัฐบาลชุดที่แล้วเท่านั้นเอง.. ไม่ได้มีมาตรการอื่นใด..ที่จะมากระตุ้นให้ตื่นเต้นอะไรเลย..!? แต่ข้อมูลภาคอสังริมทรัพย์..ที่น่าตระหนกอย่างยิ่ง นั่นคือ “ยอดที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขาย” ที่มีมูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านบาท..!! อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ประเมินว่า จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2566 จำนวน 198,282 ยูนิต มูลค่า 986,160 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 71,239 ยูนิต มูลค่า 281,867 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 127,043 ยูนิต มูลค่า 704,293 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดปี 2566 มีอยู่ประมาณ 94,732 ยูนิต มูลค่า 493,516 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง 13.4% มูลค่าลดลง 10.3% แบ่งเป็นอาคารชุด 39,086 ยูนิต มูลค่า 123,173 ล้านบาท บ้านจัดสรร 55,646 ยูนิต มูลค่า 370,343 ล้านบาท สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 77,739 หน่วย มูลค่า 405,052 ล้านบาท ลดลง 18.3% มูลค่าขายได้ใหม่ลดลง 16.1% และการขายได้ใหม่ของอาคารชุด 32,864 ยูนิต มูลค่า 125,505 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 44,875 ยูนิต มูลค่า 279,548 ล้านบาท ส่วนทิศทางปี 2567 ทาง REIC มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ปีหน้าโดยเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัย จากปัจจัยบวกทั้งจากภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัวและอาจมีการปรับตัวลดลง จากข้อมูลสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยง.นั่นคือ “หุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์” อาจเกิดปัญหาอย่างหนักช่วงปีหน้า เหตุที่ว่าส่วนใหญ่ต่ำกว่าระดับ Investment Grade ให้อัตราดอกเบี้ยสูง แม้ ThaiBMA เชื่อว่า High Yield Bond มีไม่มาก แต่ภาพการผิดนัดชำระหนี้ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น เพราะนั่นคือ “ความเสี่ยง” ว่าหุ้นกู้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ครบกำหนดไถ่ถอน การ Rollover จะกระทำได้ทั้งจำนวนหรือไม่ เพราะสถานการณ์ต่าง ๆ ไม่เอื้ออำนวย และภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ดีเอาเสียเลย ที่สำคัญการขายหุ้นกู้ล็อตใหม่ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป..!! นั่นทำให้ “อสังหาริมทรัพย์กำลังไต่อยู่บนเส้นลวด” แล้วจริง ๆ..!!??